静体中心底层卖７万元／平方米 较周边的豪宅高出许多

　　上海市中心的餐饮旺铺向来售价不菲。日前，商报记者在上海联合产权交易所网站上看到，静安区江宁路一处商业房产的转让，可开设餐饮，面积不过2000平方米出头，叫价却达到了1.6亿元，每平方米均价高达7.6万元左右，较周边的豪宅都要高出一大截，主要资产是静安体育中心底层的商业房产。

　　江宁路商铺高价叫卖

　　近日，“上海粤新餐饮有限公司100%股权转让项目”出现在上海联交所网站上，这一项目要求与“上海文图商贸有限公司100%股权转让项目”捆绑转让，挂牌价格为1.6亿元，项目截止时间是明年的5月7日。

　　记者注意到，这两个项目实际的主要资产是位于上海市静安区江宁路428号静安体育中心底层的商业房产(房产权证号：沪房地静字(2010)第004807号)，土地用途为商业。资料显示，这一底层商业房产层高6米，建筑面积为2105.40平方米，但实际使用面积可达3863.5平方米，目前已经全部出租。

　　记者了解到，静安体育中心这部分底层商业房产合计出租给4位租户，且均为为期10年的长期租约。其中，1176平方米租赁给了搜浩捌捌(北京)企业管理有限公司，目前在其所租赁的房产内经营顶级酒吧。西侧的937.5平方米用于经营日本料理，同样带有10年租约，就餐位168座。东侧的1012平方米用于经营港式茶餐厅，带有10年租约，就餐位是268座(即粤新餐饮公司经营用地)，目前日营业收入约达8万元?每月营业收入约为240万元。另有737.5平方米的用于办公楼出租，为期10年，年平均租金约为252.23万元。为了方便经营，上述房产已办理三块产证，而这4处租约的年租金收入可达1200万元左右，与周边同等同类房产租金相较，这一租金水平处于中上。

　　根据第三方评估，上海粤新餐饮有限公司100%股权转让项目和上海文图商贸有限公司100%股权转让项目的评估价值约为1.6亿元，实际上，这也相当于上述静安体育中心底层商业房产的评估价值，如今，这一评估值也直接作为这两个项目捆绑转让的挂牌价格。按照这一挂牌价和静安体育中心底层商业房产2105.4平方米的建筑面积进行粗略估算，这部分商业房产的每平方米开价将高达惊人的7.6万元。而如果以3863.5平方米的实际使用面积来估算，这部分底层商业房产的每平方米均价可降低至4.14万元左右。

　　租金回报率可达7.5%

　　静安体育中心坐落于市中心静安区繁华地段，周边矗立着大量写字楼，聚集了成片住宅小区，早就形成了一个成熟的生活圈，各方面配套设施相对齐全，且其南面靠近南京西路梅泰恒商圈，步行时间不过15分钟左右，地理位置相对不错。

　　商报记者在项目现场注意到，静安体育中心门前有小块绿地，楼顶标着“星之健身”的标志，底楼开设着粤新餐厅、九久日本料理、星际会所等店铺，建筑的西侧紧贴艺海剧院，与时美大厦、武定大楼等隔着江宁路相对。南面对着武定路，靠近江宁路地下停车场、和一大厦、中银发展大厦、远中风华园等。北侧与康定路相近，与美京大酒店、成德坊相近。东侧则毗邻着昌化路，武泰公寓、泰府名邸等小区都在附近。

　　一位较为熟悉周边行情的中介人士向商报记者透露，江宁路新闸路附近可经营餐饮的商铺价格不菲，“平均租金一般都要在7-8元/平方米/天左右，当然也要看具体的商铺面积和地理位置等，一些老公房的门面房租金可能就要低一点，5-6元/平方米/天左右就可以租到。”在他看来，江宁路、武定路附近的餐饮商铺开出7.6万元/平方米的均价已经“不便宜”，“但是也不能算太离谱，毕竟商铺的价格可以由多方面原因决定，何况这一带商铺价格一般都会比新房贵出不少。”目前，远中风华园的次新房在安居客上的均价显示为6.34万元/平方米左右，泰府名邸的次新房均价则在4.89万元/平方米左右，而武泰公寓的老式房源价格则要低廉许多，约为3.08万元/平方米。

　　商报记者从代理机构联系人方面获悉，当前，静安体育中心底层商业房产的产权由私人拥有，此次将上述项目挂牌转让，也是为了寻找合适的投资人。记者粗略估算，根据当前披露的资料显示，静安体育中心底层商铺的年租金在1200万元左右，按照1.6亿元的挂牌价格来计算，如果投资者以这一价格接下这部分商业房产，其获得的年租金回报率将可以达到7.5%左右，这对于一般的商业投资者来说，已经是一个相当高的投资回报了。

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　　市中心二区可售商铺面积18万平方米

　　据统计，截至目前，沪上一手商铺的存量面积达688.01万平方米，存量套数为39603套，是2008年年中的2-3倍。而从分布区域来看，静安、黄浦等市中心二区可售的一手商铺面积尚不足20万平方米，在18万平方米左右。当前全市可售的一手商铺主要集中于外环外区域，包括原南汇、松江、奉贤、金山、宝山、青浦等区域，而外环外人气不足，商铺多以社区商铺和市场铺为主，无优质运营公司统一运营，投资回报率普遍较低。

　　德佑地产方面指出，受春节假期楼市交易量骤减的影响，上海一手商铺成交量自今年1月份以来走势持续疲软，月成交均量始终维持在8万平方米，与去年月均16万平方米相比，成交量回落态势显著，创下自2008年下半年以来的新低。