美兰湖“降低”身段借力刚需 赢得中端市场广泛关注

　　从2001年“一城九镇”规划中发端的美兰湖，起点颇高。两年前，曾有人说，“新江湾和美兰湖，已经成为上海楼市的两大王牌，高端和顶端市场看新江湾，中端和中高端市场看美兰湖。”两年之后的今天，新江湾的高端似乎已成事实，而美兰湖在市场中被广泛关注却是因为其刚需产品的热销。

　　刚需“热土”

　　近日公布的一份上半年上海楼盘成交面积十强名单中，位于美兰湖的美兰湖中华园成功入围。据了解，目前，美兰湖中华园在售楼盘已经不多，而90平方米左右的面积，15000—16000元/平方米的价格，无疑指向人们通常所认知的刚需。

　　在上海众多板块中，占地仅为6.8平方公里的美兰湖板块并不算大，而美兰湖中华园的成绩表现出的是刚需受众对于美兰湖的认可。

　　在调控后的市场中，宝山和嘉定、浦东成为成交排名靠前的三大区域，原因是“刚需集中”。而在宝山，面积不大的美兰湖对于成交量的贡献也位居前列。

　　网上房地产显示，6月，宝山区商品住宅成交为190682平方米，其中大场板块成交为33738平方米，顾村为36018平方米，而罗店板块(美兰湖)则成交38115平方米，成交量排名宝山区第一位，占到宝山区成交的近两成。

　　另据德佑地产市场中心监测数据，截至6月27日，6月以来罗店美兰湖板块公寓共成交213套，成交面积为23004平方米，占全市同价段(单价15000—25000元/平方米)公寓成交面积的8%。

　　自降身段?

　　美兰湖刚需集中成交的现象，在业内引出了一些争议。有开发商就曾对笔者戏言美兰湖是“小姐的心，丫鬟的命”，毕竟，在起步之初，美兰湖往往是以“蓝筹高端板块”的身份出现在人们面前的，每每与新江湾相提并论。

　　在不堵车的时段，开车从市区威海路出发，到达美兰湖的时间大约为40分钟。

　　过罗南新村站不久，在沪太路东侧，汽车转入罗店北欧新镇，这里就是美兰湖板块。就此，沪太路上的嘈杂被留在身后。

　　无论是在美兰湖大道上，还是在北欧风情街，美兰湖与其他诸多以刚需盘成交闻名的区域相比，的确给人完全不同的感受。

　　这与美兰湖的定位有关。

　　“从‘一城九镇’的发展之初，美兰湖的定位就比较高端，是具有生态优势、北欧小镇式的低密度住宅区。”中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳如是表示。

　　从供应类型看，美兰湖也具备了中高端区域的特征，尤其是在调控前数年间推出的楼盘，多为美兰金邸别墅、美兰湖别墅、金兰雅墅等别墅产品。而目前在售的项目以混合产品为主，如香岛原墅、朗诗绿岛、信达郡庭、万科的琥珀臻园和琥珀墅等，公寓的整体供应比例虽有较大增加，但别墅仍占据半壁江山。仅以内在品质而论，部分项目与新江湾的高端住宅绝对有的一拼。近期为市场关注的远洋博堡，在上海更是属于顶级豪宅范畴。

　　未来稀缺

　　据德佑地产市场中心监测数据显示，6月以来，美兰湖板块内别墅成交均价为23172元/平方米，而公寓成交均价为16072元/平方米。

　　有观点认为，美兰湖在调控大环境下能维持不错的成交水平，正体现出这个板块较为突出的性价比。同新江湾等板块相比，美兰湖的价格更易为当前的主力购买人群所接受，而与嘉定新城等主力刚需板块比较，美兰湖的低密度宜居社区特质又得以凸显。

　　“美兰湖的中高端定位并没有变，只是目前，这种定位更多是靠产品，而非价格来体现的。”一位专业研究人士指出。

　　在解析美兰湖楼盘纷纷打起“刚需牌”的原因时，戴正芳表示，混合型社区涵盖有刚需产品、改善型大平层，也有独立的别墅。而“对于综合性社区而言，刚需产品更容易导入人口。”

　　和众多板块一样，美兰湖有其优势，也有其劣势。德佑地产达安花园店经理华强便认为，“圈在6.8平方公里内，美兰湖的发展受到制约。”

　　此外，数据显示，目前美兰湖板块的库存量并不低，今年以来(截至6月27日)罗店美兰湖板块商品住房供应面积为12.71万平方米，合计套数为963套，存量为24.36万平方米。

　　但戴正芳也告诉笔者，“目前美兰湖板块的土地已经开发殆尽，除了远洋博堡附近还有一块低密度用地，已经没有更多土地。”

　　没有更多土地，也就意味着目前的产品供应将成为美兰湖“最后的晚餐”，也就意味着美兰湖以整体环境、便捷轨交、居住舒适度、低密度为卖点的刚需房源也所剩不多。