穗港IFC试比肩模式易复制 商营结构存在隐忧

　　2010年10月15日，广州国际金融中心(以下简称广州IFC)举行试运营仪式。如果说孩子的名字包含了父母对他未来的期许，那么一座建筑的名称也彰显着它未来的定位。广州国际金融中心的名称显然已经说明了它的定位与发展目标。但是这栋名列世界十大高层建筑的大楼，伫立在以制造业发达而闻名的广州，远远地眺望着深圳与香港的金融市场。

　　名称上以及运营模式上的类似，让众多业内人士不禁将广州IFC和香港IFC放在一起进行比较。香港IFC的成功，给广州IFC提供了一种“榜样在前，成功可期”的信心;但是如果广州IFC仅仅试图简单复制而不仔细观察自身所处环境的特征，那么广州IFC让人心存画虎不成反类犬之忧。

　　目前出租率为16%

　　“就大楼招租而言，如果在预租阶段达到30%就是健康的。广州IFC出租的体量较大，租出楼面的30%就有可能是其他大楼的整个体量”，负责广州IFC写字楼租赁的世邦魏理仕资深董事潘日昇在接受时代周报采访时，也感慨广州IFC项目的庞大。因此，当写字楼面积达18万平方米的广州IFC投放进珠江新城写字楼市场时，多数人都不免对空置率产生疑问。

　　“目前广州IFC租出面积超过3万平方米，大部分租户是国际金融行业，接近10家，加上越秀地产自用楼面，入驻时会有很大的楼面投入使用，不会如外界质疑有较大空置。”潘日昇表示广州IFC的出租情况比预期更好。

　　尽管如此，已经创下广州写字楼市场租金纪录的广州IFC，每月最低160元/平方米，最高达260元/平方米的定价区间依然让人为其出租率感到担忧。

　　“两年前，珠江新城的合景国际金融广场月租已有240元/平方米，现在珠江新城平均租金是170元/平方米，因此IFC的租金不算太高，再升到280元/平方米-300元/平方米还有机会。”仲量联行广州商业地产部主管马炜图对广州IFC高企的租金并不感到诧异。

　　潘日昇认为尽管广州IFC的租金破纪录，反而能推动珠江新城整个区域的成熟，使周边的物业租金提升：“现在有很多大楼的月租已达到150元/平方米，甚至接近200元/平方米，广州IFC的租金是合理的。”

　　广州IFC的开发商越秀地产在接受时代周报采访时，并未披露更多招商情况，“当时承接广州IFC，根据政府要求在亚运前试运营，因此现在是内部试业阶段，要到明年二三月才正式开业。”越秀地产相关人士表示，“我们与租户间有协议，租户情况晚些会统一披露。预计到2011年底，广州IFC写字楼出租率能达到65%。”

　　时代周报记者就65%的出租率向负责广州IFC写字楼租赁的世邦魏理仕求证，潘日昇对此表示，用确切的预计指标去衡量大楼的出租率并不必要，相较而言，“客人的素质”才是关键。“如果要达到65%的出租率，我们现在都很容易达到，但租赁是双向选择的过程。首先要取决于租户的质素，经过谈判才能给出实际的指标。”

　　而交银国际研究部副总裁何志忠则认为65%这一目标相对保守。“以商业中心项目来说，65%的出租率不算太高。香港、伦敦、纽约的此类项目空置率不超过10%，若在经济高峰期可能只有2%-4%的空置率。以这个标准，广州IFC65%的出租率听起来低一点，但刚开幕的大项目，业主会考虑租户结构，需要1到2年才能看到出租率情况。”

　　广州门户的“头羊效应”

　　作为建筑界的共识，高度超过300米的摩天大楼已经失去节约用地的经济意义。然而，记者采访的几位人士都一致认为，对广州IFC项目应当从更大的角度去观察而不能囿于项目本身。