造城后遗症 二线城市数千万平方米写字楼待消化

　　“在未来四年，如果所有项目如期交付，国内十四个主要一、二线城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。”近日，世邦魏理仕(CBRE)在探讨未来四年写字楼的供需情况时指出，尽管近几年来许多开发商已经在供应井喷的二线城市推迟上市写字楼项目，但仍难从供应过量的风险中抽身，位于新兴区域的写字楼市场更将面临巨大挑战。

　　“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟向《第一财经日报》记者介绍，过去几年，相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。

　　世邦魏理仕研究部的统计数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，这个比例在天津达到了72.9%。

　　“在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。”陈仲伟指出，过去几年，二线城市开发商已经意识到风险而选择推迟上市写字楼以避开供应高峰。“由于国内办公楼建设进度延迟现象较为普遍，过去四年中国主要城市办公楼实际新增供应比我们预测值低30%~54%。”

　　尽管推迟上市使供应过量的情况有所缓和，但在天津、沈阳和重庆这类城市，供应过量风险仍然存在。各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给还有待观察。

　　陈仲伟介绍，虽然中国经济朝第三产业发展转型，但二线城市经济发展速度难以创造足够大的写字楼需求，无法拥有赶超北京、上海办公楼需求的潜力。“过去三年二线城市三产年复合增长率为18%，依此速度，哪怕每年有45%的写字楼新增供应延迟上市，且上市后出租率80%即算成功去化，未来四年中二线城市的办公楼新增供应也要5.97年后才能基本消化。”陈仲伟预测，考虑到大量新项目上市和中央政府对房地产市场的调控，未来四年延迟上市现象仍将继续，尤其是在供应过量风险较大的城市。

　　与此同时，处于城市核心区域、按高规格建造、由资深开发商开发管理并只用于租赁的“蓝筹”写字楼的匮乏，也是二线城市本就供过于求的写字楼市场需要面临的又一大问题。

　　根据世邦魏理仕对全国14个主要城市过去三年办公楼数据的分析，蓝筹写字楼市场无论在租金增长、空置率、租金收入等各项重要指标上均远超整体市场平均水平。具体来说，蓝筹写字楼的租金在过去三年(2010~2012年)累计增长41%，比整体市场高出7个百分点;平均空置率也只有7%， 比整体市场的14%低7个百分点。世邦魏理仕方面指出，“蓝筹写字楼”在二线城市未来庞大的新增供应中具有较强的竞争力。

　　但是，记者发现，蓝筹写字楼在未来供应当中的占比仍偏低，截至2012年底，二线城市“蓝筹”办公楼面积占比低于5%。未来四年，“蓝筹”办公楼新增供应面积也只占总新增供应的17%，至2016年累计“蓝筹”办公楼面积新增13.3%，并无太大改善。

　　市场分析人士指出，受此前几年商业地产热潮影响，供应过剩的不仅仅是写字楼。目前，许多二、三线城市都已出现了商业地产开发热所留下的“后遗症”。商业地产市场新一轮的洗牌或已不远。