二线城市物业增值复制“上海速度”

优质写字楼存量少、租金相对较低

　　经历2010年一波投资高峰之后，2011年国内大宗物业投资依旧延续活跃态势，而投资热点却悄然向二线城市转移。DTZ戴德梁行在最新投资报告中指出，随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高，以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来1-2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平将出现至少15%的上涨空间，而两年多时间增值50%的上海速度也有可能在当地复制。

　　办公楼收益率高于其他物业

　　根据DTZ戴德梁行投资部开展的一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示，自2005-2010年间在上海的25宗外资大宗收购并成功转手的交易中，从投资周期、毛回报率、以及退出难度等多个因素考量，办公楼项目均领先于其他物业类型。统计显示，外资购入并最终成功转手的项目中，办公楼占有48%的较高比例；其次是住宅及服务式公寓，占44%；而零售商用物业部分仅占8%；工业地产方面，虽然有交易产生，但还未有转手退出的案例。

　　DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成指出：“办公楼之所以投资占比突出，主要因为办公楼具有投资周期最短，回报率较高的特点。”根据该调研显示，一般办公楼在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并获得约50%的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，而收益率则超过50%；而零售商用物业则需要持有超过43个月时间才能够达成约40%的增值。

　　二线城市优质写字楼稀缺

　　近年来，许多二线城市伴随着经济总量的增长，正在经历经济结构的转型，从制造业向服务业积极转变，对优质办公楼的需求正大幅攀升。叶建成指出，“尽管各城市的经济各有特点，但二线城市商业地产的发展正在复制一条一线城市所走过的道路，相信新的投资热点将出现在二线城市的甲级办公楼市场。”

　　据他介绍，目前二线城市的甲级办公楼市场多数尚未成形，属于单一大业主持有经营的甲级办公楼存量较低。以二线城市GDP排名第一的苏州为例，虽然其2010年GDP总量超过9000亿元，已接近部分一线城市的水平，但单一业主持有型甲级办公楼的体量仅28万平方米，比上海环球金融中心一个项目（38万平方米）的面积还低。与此作为对比的数字则显示，截至2010年第四季度，一线城市中，深圳甲级办公楼存量为171万平方米，上海为431万平方米，北京为660万平方米。

　　叶建成指出：“目前二线城市的甲级办公楼存量少，且大部分为散售，租金较低，而机构投资者通过整幢收购后，其租金水平将得到较大改善。比如2010年9月，平安保险在武汉购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼之后，该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右，升幅达57%。”