全面的成都 “51条”新政 究竟哪条最给力？

　　6月21日，成都市政府发布楼市新政“51条”，目标仍是“去库存”，核心原则是“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”，这是综合近期房地产市场各类政策的集大成“新政”，51条细则中有重申、有细化、有新规、有目标，也是近年来成都推出最详细的一份房地产发展指导意见。

　　整体来看，成都的这次“51条”新政可谓大而全，对供应、需求、价格、企业成本、区域结构、产品结构各方面都给出了调整意见，确实是面面俱到(详见附文)。但从具体条例来看，大多数政策仍在市场意料之内，如取消“7090”、降首付、鼓励农民购房、提高商品房预售门槛、不再新建保障性住房等政策，均是常见的调控手段，研究中心已做过多次分析，此处不再赘述，仅就城市特色鲜明、影响作用深远的条款进行探讨，一是建立市场调控信息平台，二是“因地施策”，分区控供地，执行不同的首付政策。

　　建立房地产市场库存信息平台，认清现状才能有的放矢

　　原文：(11).建立由市房管局牵头，市国土局、市规划局、市建委、市商务委等部门参加的市房地产市场调控信息监测平台，集合各部门掌握的商品房项目土地、规划、建设、销售、使用等信息，对房地产库存实现全过程、多层次动态监控，为我市房地产市场调控决策提供信息化平台支撑。

　　一直以来，成都市的库存信息都是业内难题，不论是区域数据还是总量分布都不得而知，导致政府、企业、咨询机构只能“盲人摸象”，以个案感受代替整体市场认知。但不论是从实地感受还是历史数据来看，成都市库存问题都不容小觑。2009年至2015年，成都市经营性土地成交建筑面积总计2.69亿平方米，而商品房成交面积为1.97亿平方米，据此粗略估算，成都市潜在库存总量至少达到7200万平方米，按2015年市场成交规模折算，需要接近29个月方可去化完毕(此数据不包括拿地后的退地、用途改变，会高于市场实际)。但对于开发流程漫长、中间环节众多的房地产市场而言，若要做到精细调控，仅仅看到土地和商品房成交的差异，还是远远不够，期间的规划、开工、施工、销售等信息均应做到完整把控，协调好每一个环节的项目体量，以免市场出现短期供求波动。

　　2009-2015年成都市经营性土地成交建筑面积与商品房成交面积对比

　　数据来源：成都统计局，成都国土局

　　并且成都此类市域广阔、交易规模巨大的城市，也更易出现区域分化、市场冷热不均的现象，建立库存监控平台也更有必要。 以2015年成都各区域供求表现为例，城中板块高价项目“不急卖”，供求比全市最高，达到3.78;都江堰供应过高“卖不动”，供求比次之，为2.02;而供求比最低的金堂供求比只有0.61，各区供求关系显著分化。而从目前的成都房地产信息平台来看，做好库存监控也并不存在技术问题，官方主办的“成都透明房产网”已运行多年，对项目的建设、施工、销许、备案等流程均有成熟的监测体系。

　　在我们看来，“建立库存信息系统”虽然关注度不高，但有望快速落地，且实际作用巨大，不仅有助于政府政策有的放矢，检验调控成效，也有助于企业判断市场库存压力，影响企业决策，在这个角度上，甚至可称为本轮新政的最大利好。

　　2015年成都市各区商品房供求比

　　数据来源:CRIC

　　“分区施策” 去库存，实际执行有技术性阻力

　　原文摘录：(4).对各区县设定不同的商品住宅销售周期上下限，如超过上限则暂停土地供应，低于下限则加快商品住宅用地供应

　　(18).五大城区和高新区首付比例为25%，其他区域可再下浮5%;五大城区和高新区二套房首付比例为35%，其他区域可再下浮5%

　　而关注度最高的，则是第四条“分区供地”，业内也有声音希望在更多城市推广。 分割不同区域的调控指标，确实有助于精细化调控，考虑到市内不同区域的供求关系差异，也可避免供地指标出现“以次充好”，导致远郊供地过多、而市区供地量不足的情况出现。由CRIC统计数据来看，成都中心城区供求关系指标较好，库存压力远低于全市，2011-2015年，经营性土地成交建筑面积为4894万平方米，商品房成交面积为4621万平方米，二者之比为1.06，仅相差272万平方米，不到2015年中心城区成交量的30%，且近年来出现了供求关系反转的趋势。

　　2011-2015年成都城区土地市场与商品房市场成交规模对比

　　数据来源:CRIC

　　但该政策仍有一些问题，其一是执行难度较大，从我们的研究经验来看，销售周期指标并不稳定，受市场周期和开发商推盘节奏影响，半年内销售周期出现2到3个月的变化并不少见，这让政策在具体实施时出现了更多反复与扯皮的可能;

　　其二是推广难度较高，该政策若要在一个城市落地，最起码要满足两个条件，一是城市规模足够大，市中心与城市边界差异巨大，二是中心行政区与远郊必须泾渭分明，否则城乡结合部必然会出现大量的“伪中心”项目，导致城市畸形发展，成都是因为中心城区“披萨饼”状的区划可以做到这一点，其他城市则难以效仿。

　　其三从指标设置来看，也并非完全合理，姑且不论各区销售周期梯度是否合理，仅仅就城中板块来说，从上海、北京等一线城市经验来看，在城市的最中心地段往往都是豪宅产品，为了追求产品溢价率，开发商并不会急于出手，较高的消化周期其实是市场常态，在此前提下，核心地段的库存问题与土地供应并无直接关系，而该政策也就成为了无谓的行政调控。

　　最后，作为房地产行业链条上的一员，见到政策回暖我们自然欢欣鼓舞;对于调控细化中遇到的问题和试错，我们也愿意一同商讨和面对;但最希望看到的，还是公开、可靠的统计数据。毕竟形势研判不是宗教式的先信而后证，只有以坚实的数据作为后盾，政府的调控、企业的决策、咨询机构的分析才有真正理性价值。