商办地块受冷落 旭辉楼板价不足4000元/㎡夺罗店地块

　　今年沪上迎来一场土拍，是一幅商办地块，为宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0119-06地块、0103-11地块、0118-03地块、0118-01地块，最终旭辉以1.81亿元夺得，成交楼板价3998元/平方米，溢价率2.03%。

　　地块位置：

　　部分出让要求：

　　1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外);

　　2、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 80 %(计 24609 平方米以上)的商业物业不少于 20 年;

　　3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 40 %(计 5594 平方米以上)的办公物业不少于 20 年;

　　特别约定：

　　1、0118-01地块地下经营性建筑面积：3500平方米，其中非住宅配套停车库建筑面积：3500平方米;0119-06地块地下经营性建筑面积：8300平方米，其中非住宅配套停车库建筑面积：8300平方米;0118-02地块地下经营性建筑面积：3200平方米，其中非住宅配套停车库建筑面积：3200平方米。

　　2、本合同中未约定公寓式酒店建筑面积的，商业部分不得建设公寓式酒店。

　　上海链家市场研究部监控数据：2010年至今，宝山罗店镇共出让过8幅经营性用地，其中6幅是住宅用地，仅有2幅商业用地，住宅用地或多或少都出现溢价成交，而两幅商业用地则都以底价成交。

　　数据来源：上海链家市场研究部

　　从罗店板块近几年商业地产的供应来看，今年仅有1个商业项目入市，为上坤购物广场，供应面积2.2万平方米，相对来说体量较大，在整个2015年中，区域一共有6个项目入市，供应量3.6万平方米，但多数项目的体量非常小，不成规模。

　　从区域近几年的情况来看，区域内以住宅项目为主，但大部分区域并未被开发，居住氛围不浓，在商业项目零散、不成规模的情况下，具有代表性的也仅有上坤购物广场。

　　今日出让的该地块对于商业和办公都做了明确的自持要求，尤其是商业部分，要求受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 80 %的商业物业不少于 20 年，实际上近几年土地出让方对于越来越多的商办类地块有自持要求，并且自持物业也将是大趋势，该地块地理位置偏僻，要求自持的话其实是一件好事，可以保证开发商在招商和后期运营中全力以赴，有利于项目的发展，这样一来，也能提高区域内居民的生活品质，当然，该幅地块分布相对零散，未来在管理上具有一定的难度。