上海市区37亿迎来新高价地 虹口凉城未来售价破11万

　　新城37亿拍得虹口凉城新村街道073-06号地块，楼板价67409元/平方米，溢价率77.4%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：由于地处市区，因此板块整体成熟度是相当高，商业设施、学校等生活配套还是比较齐全的，唯一的短板是轨道交通的欠缺。不过好在有轨道交通19号线的规划，未来有望填补这一空白。而凉城板块和大宁板块相接壤，能“借光”不少。从该板块楼市状况来看，由于长期没有地块出让，导致板块新盘供应吃紧，所以自2013年以后没有新盘放量。稀缺性导致房企趋之若鹜。

　　从地块本身来看，周边有诸多居住小区，因此整体居住氛围还是不错的。不过地块东侧是广粤副食品市场，对居住环境而言略有影响，开发高档住宅的话，是不利因素。该幅地块本身开发难度还是比较大的，地块本身不大，大概只能造3、4栋楼，给开发商发挥的空间有限。而且出让时附带很多苛刻条件，比如15%的自持物业，70%中小户型配比，这也比周浦等地块小户型配比提升10个百分点。对房企而言小户型越多，开发成本会提高，无形之中压缩利润空间。此外，区域以原住民为主，不少是动迁房，几乎没有豪宅，单个项目很难带动板块品质提升。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：新城一些项目多集中在外围，中心区部署不多，因此这是少有的优质资产。尽管市场对这幅地块期待颇高，但房企对拍卖还是比较理性的。地块周边二手老公房报价约4.6-5万元/平方米，次新房不到7万元/平方米。从楼板价推算，未来售价高达11万元/平方米。除了一些因素外，还有该地块属于虹口，虹口历史故事挺多，而凉城板块本身历史底蕴有限，没有太多人文故事“可讲”，对定价支撑力度不够。

　　此前地块在外环以外，参考意义不大。现在是市区地块，尤其给北部区域房价很大参考价值以及销售上的支持作用。比如凉城边上的大宁，预计月底还有新盘要入市，对区域房价以及销售有支持作用。另外，从空间上看，不仅仅是虹口，新静安，不排除今后杨浦，甚至整个北上海区域都有一定借鉴意义。