2016年上半年沪豪宅成交亮瞎眼 下半年能否持续发酵？

　　2016年上半年的上海楼市，可以说是豪宅顶起半边天。据同策咨询研究部数据显示， 2016年1-6月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交682套，其中，公寓624套，别墅58套。而2015年被称为豪宅“元年”， 2015年同期天价豪宅成交套数为195套，其中，公寓144套，别墅51套。2016年上半年天价豪宅成交量是2015年的3倍多，实现了量的飞跃。

　　上半年上海各区豪宅排行

　　从豪宅成交均价来看，成交排名前三的分别是闸北、松江和长宁，成交均价分别是167901元/平方米、154795元/平方米和132211元/平方米。闸北自昔日“高价地”大宁金茂府入市以及与静安合二为一以来，房价一直呈上行趋势，豪宅价格领衔也不足为奇。松江天价豪宅多以别墅为主，以环境优美深受富豪的喜爱。长宁作为市中心，房价普遍8万+，其中西郊青溪花园的单价更是在13-15万元/平方米。

　　数据来源：上海链家

　　从豪宅成交空间分布来看，成交主要集中在市中心。成交排名前三的区分别是卢湾、浦东和黄浦，成交套数分别为184套、139套和134套。这3个区交易总和占全市66.1%。中心区不仅仅具备地段稀缺性，从成熟度来看也是最高的。相比外围的天价别墅而言，中心区的天价公寓生活配套全且更高端。

　　从上述数据不难看出，2016年上半年上海豪宅市场的表现相当抢眼，不管是成交均价还是成交量都有不俗的表现，这到底是为什么呢?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从天价豪宅市场翻红的原因来看，政策预期出台导致市场放量、单个项目主动推盘跑量、富豪群体的资产配置需求、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为2016年1-6月天价豪宅市场表现“亮瞎眼”的主要原因。

　　上海中原地产研究咨询部卢文曦则认为，豪宅热销是多方面因素共同作用结果。首先，房子除了居住属性外还有金融属性。今年前5月M2同比增加11.8%，一边是资金宽松，另一边缺乏更好的投资渠道，故楼市成为资金聚集地。

　　对此，房掌柜将通过高价地频出、豪宅供应充分、市场契机三个方面进行详细剖析。

　　高价地频出助力豪宅成交上扬

　　5月份、6月份上海高价地集中入市，包括松江泗泾楼板价高达3.8万元/平方米，宝山顾村地块溢价率303.4%;浦东新场地块据业内测算保本价超过6万元/平方米等等。

　　众所周知，5月份、6月份推出的“高价地”均位于外环，不断走高的楼板价是很典型的市场信号，“高价地效应”在刺激房价上扬的同时也刷新了人们对区域未来房价的期望。泗泾破6万，顾村破7万，周浦破8万，这些曾经的价格洼地的房价出现成倍性增长，一定程度上刺激了中心城区的豪宅销售。据房掌柜统计，当前中心区域房价大概8-10万元/平方米，如此算来，二者之间没有足够大的价差，中心区域的豪宅的性价比甚至要高于外环。

　　值得一提的是，网传即将成为上海“高价高价地中王”的静安内环内地块，预计将于8月17日上午进行现场竞拍。据房掌柜了解，此次挂牌的地块为静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴 路。出让面积31034.10平方米，容积率3.54，起始总价高达46亿元。据测算，该地块建筑面积近11万方，由于地块周边项目基本都是10万/平方米左右的豪宅项目，按照目前楼板价高于周边房价的情况，该地块或拍出百亿以上的价格。这无疑又将刺激现阶段的豪宅销售。

　　豪宅供应充分保证成交量

　　据上海中原数据显示，今年上半年豪宅供应面积为87万平方米，同比增加190%。今年伊始，沪上豪宅市场便高调开局，延续了去年底的火热行情，更是出现“千万豪宅受捧“的热闹局面。由于刚需群体才是主要的购房者，因此，上海的豪宅投放量相对保守 。3.25新政后房企心态逆转，加快投放节奏。4、5两月供应均在30万平方米，为二季度成交走高奠定基础。

　　据同策咨询研究部数据显示，2016年1月1日-3月24日，上海天价豪宅成交了255套;随后在“沪九条”新政对楼市的冲击下，豪宅市场大幅下滑，但近两个月又大幅反弹，再度跃居高位，4、5、6三个月上海市“天价豪宅”成交套数高达375套。

　　数据来源：同策咨询研究部

　　市场契机为豪宅成交创造机遇

　　上海外环发力，高价地频出，除了发出房价上扬的市场信号之外，也发出了另外一个市场信号，即中心城区土地稀缺，一手房供应量急剧下滑，需要外环支援来缓解中心城区供求失衡的压力。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“高价地”频现、高端人才及富豪阶层聚集、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。

　　业内人士认为，豪宅客群受政策的制约力较小，楼市政策越收紧，市场信心越大，反而刺激了这类客群入市的积极性。尤其是股市进入低迷期之后，投资渠道缺乏，投资客更加看重天价豪宅的资产配置作用，由此而继续推动天价豪宅市场高歌前进。

　　下半年豪宅市场依旧乐观

　　2016年是“限购”推行相当严格的一年，在“限购”的市场背景下，天价豪宅的市场需求正在大量释放。那么，下半年豪宅市场是否还会延续热闹局面，表现坚挺呢?

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，目前“沪九条”政策的心理影响趋弱，并且在土地市场高热的背景下心态又有所好转。并且下半年还有诸多豪宅项目要开盘，市场供应充分。从历史走势来看，豪宅成交量一般为上半年低后半年高的走势，按目前状况来看，下半年成交量依然会有稳定发挥。