2016上半年沪酒店式公寓“已卖疯”专家：投资安全性高

　　2016年上半年上海住宅市场成交热闹，然而325新政调控政策出台，导致大批客户受到购房限制，不少购房者选择购买酒店式公寓产品作为过渡，因此2016年上半年酒店式公寓市场呈现出供不应求的局面。

　　据上海链家数据显示：2016年1-6月上海酒店式公寓供应量为427400平方米，成交量为1136852平方米，成交均价21753元/平方米。而据上海中原数据显示：2015年全年酒店式公寓成交量为1222223平方米。短短半年，就完成了去年整年成交量的93%，可见上海上半年酒店式公寓市场需求的旺盛程度，商办类产品库存大大削减。

　　根据每月成交数据情况来看，上半年的成交主要是从3月楼市新政后开始爆发，截止到6月底持续保持高位。新政影响不容小觑。不过上海酒店式公寓的成交均价并未跟随成交量一起大幅上涨，只是保持2万以上的均价，仅仅比2015年全年均价高出3.9%。相比住宅市场，上升速度非常缓慢。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析：从上海酒店式公寓的市场交易数据来看，呈现出供小于求的状态，这和上海购房政策相对紧，而且购房需求旺盛等因素有关系。尤其是3月和4月，整个市场交易非常好，远远大于供应量，这会使得此类市场的库存得到较大幅度地削减。

　　从2016年1-6月的成交价格来看，始终处于涨-跌相间的徘徊期。一定程度上说明酒店式公寓本身的投资价值没有普通住宅那么高。如果购置用于自住，影响不大。但如果是短期投资，则要警惕相应的风险。

2016上半年上海酒店式公寓销售状况

　　数据来源：上海链家市场研究部

　　政策利好 投资资金流向酒店式公寓市场

　　3月25日，针对火热的上海楼市，颁布了史上最严新政“沪九条”，限购政策将社保未满5年的“新上海人”挡在门外，但对酒店式公寓的影响确是利好的。并且二套房首付比例分别增至50%、70%，一部分原本涌向住宅投资资金也被限制，不限购不限贷的酒店式公寓成为地产投资市场新宠。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，酒店式公寓3月成交旺盛有几方面原因：首先，房价还有上行预期，加上3月本身就有“小阳春”行情，投资客入市欲望较强烈。其次，上海楼市限购一直没有放松，加上3月市场供应始终不畅，投资资金需要找合适出路，而办公楼或者商铺又有较大投资风险，相比之下类住宅兼顾居住和投资的效用，投资安全性略高。

　　上半年酒店式公寓成交榜TOP10

　　数据来源：上海链家市场研究部

　　在上半年上海酒店式公寓面积成交TOP10榜单中，新华红星国际广场以超4.6万元/平米的成交均价成为单价最高的项目，成交面积24891平方米，要知道这个价格是上半年上海酒店式公寓的均价的2倍。

　　据房掌柜了解，新华红星国际广场由新华发行、红星地产两大行业联合打造，商业体量约55万方，是上海最大体量的商业综合体。该项目位于闵行古北，是地铁10号线上盖项目，并且受到大虹桥规划的利好辐射，即便价格不菲，仍能受到客户的追捧。

　　据业内人士分析：2016年值得投资的区域还得看政府引导经济在哪个区域发展，虹桥板块就是很不错的选择，明年所有的企业都要入驻虹桥，会带来大量的人群导入，会导致住房需求大量增加，然而房价还在不断上涨，不少资金不足的购房者会把目光投向不限购不限贷、低总价酒店式公寓。

　　值得一提的是，上半年成交量最多的是位于宝山顾村板块的龙湖北城天街，成交均价21522元/平方米略低于上半年的整体成交均价，成交面积超6万方。据房掌柜了解，龙湖北城天街位于地铁7号线潘广路上盖，交通优势明显。并且，6月1日，央企信达以58亿夺得宝山顾村地块，楼板价达4.8万元/平方米，这个价格已经达到版块内单价最贵项目——大宁北玉兰花园的开盘价格。高价地的出现，对龙湖北城天街的成交拉动作用非常明显。

　　酒店式公寓优劣势明显 适宜长期投资

　　除了政策的利好之外，酒店式公寓也拥有着其独特的优势所在。主打小户型、低总价且不限购不限贷，资金门槛降低，想定居魔都也相对比较容易。其次，酒店式公寓大多建在商业比较繁华的位置，或是交通便捷地铁站附近，这些对于自住客户的吸引力会比较大。此外，酒店式公寓由于面积较小，比较适合做单身公寓，后期出租难度不大，因此投资回报也会立竿见影。

　　优势非常明显，但劣势同样存在。首先，酒店式公寓得房率较低，实际使用面积缩水，无形中增加了购房成本。其次，若是买来作为自住，居住成本较高，水电费按照商业标准缴纳，并且大多数不通煤气或燃气。再者，不能落户也是一大弊端，对小孩上学、居住证积分办理都会造成不便。

　　如果作为短期投资，二次转手成本太高。“根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%~60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%~14%。”张女士说，住宅的交易税费就没有公寓那么高了，一般交易的税费也只在10%左右。

　　上半年酒店式公寓市场成交表现丝毫不逊色于住宅，业内专家也大胆预测了下半年的走势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从下半年市场表现来看，鉴于上海上半年限购政策收紧效应的释放，所以下半年此类物业依然会成为一个投资热点。如果上海周边的类似昆山、花桥、嘉善等区域房价持续上涨，那么购房者可能会把投资重心放在酒店式公寓上。这个时候伴随着成交量的上升，成交均价也会有小幅的提升。

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龙湖北城天街 均价：待定元/平方米

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