楼市调控第四季度广州楼市将量跌价升 宅地拍卖有望成重头戏

　　2016年以来，随着去库存方案等一系列利好政策的出台，广州住宅市场成交量价齐升，供不应求。据戴德梁行数据显示，前三季度广州一手住宅成交量已达去年全年的97%，而成交均价也较去年全年水平上升10%。这厢住宅市场表现喜人，那厢土地市场却较为冷静。2016年前三季度，广州卖地收入282.4亿元，同比下跌53%，而成交面积则相当于2015年全年的53%。

　　业内人士表示，在政策调控下，较为理性的广州楼市，由于供求差距仍在，库存量进一步减少，预计第四季度广州楼市将呈量跌价升的态势，而土地市场方面，中心区的旧改住宅地块有望成为市场焦点。

　　广州住宅市场成交量价齐升

　　戴德梁行数据显示，前三季度广州全市一手住宅供销比仅为0.7:1，明显供不应求。而在一手住宅新增供应面积同比减少5.5%的情况下，成交面积同比仍上涨36%。前三季度广州一手住宅成交量已达去年全年的97%，而成交均价也涨至16424元/平方米，较2015年全年水平上升10%。

　　库存方面，截止至9月底，广州全市一手住宅可售库存约为805.1万平方米，去化周期进一步减少至6.1个月,部分区域的去化周期甚至低于4个月。

　　二手住宅市场表现更为抢眼，前8月广州全市二手住宅成交面积同比增长70.3%，已超过去年去年成交量，成交均价同比上涨14%至15116元/平方米。

　　总体上说，今年1-8月广州住宅市场(含一手、二手住宅)月均成交量价均超过历史最好的2013年，市场热度非一般。

　　调控政策下 第四季度广州楼市或量跌价升

　　近期，国内房地产政策环境趋紧，自9月30日起至全国多达21个城市密集出台房地产调控政策，而广州一方面重申了限购，同时一定程度收紧了公积金房贷，由首套房首付执行最低三成，二套房首付最低七成。业内人士认为，政策调控将使得广州住宅市场趋于理性。

　　戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂认为，广州住宅房地产政策交其他城市更为稳定，尽管公积金贷款首付由2成提升至3成，但对市场的影响仍然有限。“由于供求差距仍在，库存量进一步减少，预计第四季度广州房价将维持上升势头，而成交量将有所收窄。”

　　“十月刚过半，广州一手住宅网签已超过1万套，这其中很大一部分应该是已在9月签认购书10月才交首付进行网签的量。10月4日广州公布调控新政，其后的一周网签4610套。国庆节期间买房的数据应该已反映出来，但估计其中有不少的成交量是那些恐怕再出新政限制买房而提早入市者贡献的。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，本轮针对“杠杆楼市”，“土地银行”的调控效果在目前广州一手住宅成交数据上还未显现出来，预计接下来的广州住宅成交量会有所下降。

　　克而瑞首席分析师肖文晓表示，在全国政策收紧的大环境下，由于舆论管控、复杂的经济形势等多种因素对预期潜移默化的影响，第四季度广州楼市或有小调整，但肯定不会差。“首先，广州政策基本维持稳定，暗示了广州楼市大环境整体健康，会继续鼓励合购房者积极入市，成为楼市成交量的有效支撑;其次，经过前三季度的快速消化，目前广州楼市处于库存低位，新增供应的补充还需时间，在求大于供的供求关系尚未逆转之前价格下行的可能性极小。”

　　广州土地市场偏冷 宅地拍卖或成年末亮点

　　今年国内各地高价地频现，其中广州8月也诞生高价地，但并未改变前三季度广州土地市场“偏冷”的基本格局。

　　戴德梁行数据显示，前三季度广州共出让地块53宗，出让面积377.8万平方米，出让金额282.5亿元。前三季度广州土地市场出让并成交土地面积仅相当于2015年全年的53%，成交金额仅相当于2015年的30%。

　　从用地性质角度来看，2016年前三季度，工业用地和商服用地分别占整体土地成交面积的52%、15%，同比去年同期占比明显上升，而住在用地出让面积则大幅缩减，所占比重由2015年同期的50%将至30%。林珂表示，“这显示广州土地出让支持“产业落位”的功能在今年前三季度继续走强，而去化压力较大的外围区域，几年住宅用地供应节奏明显放慢。

　　“预计年末广州土地市场商服用地与住宅用地将加快出让节奏，特别是中心区的旧改住宅地块有望成为市场焦点。”林珂分析道，对照广州2016年全年土地出让计划，目前住宅、商服和其他用地成交面积距离目标相对较大，而从市场意愿来看，一手住宅库存总量相对短缺，加上开发商补仓需求上升，增加住宅用地是众望所归。

　　针对近期广州已经连续多次叫停热门宅地的出让的现象，肖文晓则表示，这意图用延缓供地节奏的方式给市场降温的表现并不是常态。

　　“客观来看，由于今年广州的土地出让计划至今尚未完成过半，加上楼市库存的快速下降急需政府加大供地力度缓和供求关系，因此第四季度推地的压力很大，预计在年底还是会有一波推地高峰。”肖文晓预测，伴随着年底的推地高峰，为了控制地价，政府在增大土地供应量的同时，很有可能通过包括提高房企拍地门槛(如开发资质、资金门槛)、严查拍地资金来源、明确土地开发期限、提高保障房配比等方式来抑制房企拿高价地的冲动。