没有最狠只有更狠：调控新政究竟“控”住了哪些人？

　　上海楼市连夜出新政：

　　市住建委昨天公布，自今日(2016年11月29日)起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%;在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整：

　　1、严格执行公积金差别化信贷政策

　　在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

　　2、体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控

　　借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

　　新政“控”住了哪些人？

　　本次政策在“沪九条”限购限贷抑制投资需求的基础上，重新调整为“认房又认贷”。

　　对于首次置业的刚性需求购房者而言，影响有限~~~既然已经开始着手买房，多5%，哪怕是600W的房子也就多了30W首付，三五个朋友凑一凑问题不大的;

　　对于投资群体，新政则能形成非常大的抑制作用~~~毕竟一夜之间空涨数百万的首付，除非二代，说啥买啥，不然还是要仔细思索一番的;

　　对本市无房但名下有贷款记录，也就是传说中的“想在上海定居，但在老家买了房”的，或者“刚卖完老破小还了贷款，想拿着资金换新房”的人群而言，小编认为实属躺枪~~~新政之后首付三成提高到五成or七成~~~本来拿着200W可以去搜罗搜罗600W的新房，转眼之间逼格骤降至350W左右的次新房.......心疼你们三秒钟

　　对于调控，分析师怎么说

　　对于此次调控新政，克而瑞上海高级分析师赵攀如是说：

　　新政出台后，接下来几个月市场将会“急冻”。325政策从调控效果看是失败的，市场经过两个月的短暂调整消化后继续向上，量价齐升。接着国庆后“沪六条”再次加码，效果立竿见影，整体市场交易量腰斩，但价格还是很坚挺，甚至继续往上。调控再次呈现“调量不调价”的尴尬局面。于是，昨晚的政策来了，这一次调控从力度看是空前的，调价决心很大!上海房价涨幅居前甚至最高这个锅背不起。

　　宏观市场怎么样?

　　供求继续下探，价格短期下跌概率不大，最多横盘，即使出现波动，也是结构性性调整。之所以这么讲，其实还是基于项目表现，主要有两点。首先，11月仅有的几个有开盘的项目成交火爆，持币客户的需求还在;其次、每个项目都很清楚自己的实际情况，不是客户信心，而是自己到底想不想卖。

　　当然，新政对高端改善项目的影响还是比较大，一定会造成客户折损，如何将客户折损率降到最低，将是摆在众多即将开盘项目面前的一道难题。

　　对购房者的影响自不必多说，购房成本陡增，尤其是真正卖房置换的客户，莫名被二套，要再去筹集更多的首付资金。对于刚需客户心理的震慑大于实际效用。至于投资客，这个时候可能会选择退场，尤其是高杠杆的投资客。

　　未来怎么走?

　　我觉得看看两个指标吧：

　　一个是接下来12月的土拍，这代表了企业对后市的信心，逆市拿地还是选择理性竞价?

　　另外就是看看这些即将开盘的包括明年上半年打算入市的新项目，会怎么选择，继续等待还是妥协以价换量?尤其是15年的地王们的定价策略。这两个点基本代表了未来的市场信心。

　　冬月已来，上海楼市将集体“过冬”，未来对企业产品力和营销力的双重考验。好的产品力再加上强的营销力，将会是杀出重围的有效手段，克而瑞第三方营销，逆市营销，解决之道!约吗?