动真格！上海此轮房价会降？

　　2016年年底，为遏制恶意炒房，“房住不炒”概念首次被提出。2017年上半年，针对市场反响强烈的一些不合理甚至违规违法现象，从土地出让竞拍到项目开发销售，政府出台了一系列针对性非常强的政策措施，目的就是响应中央提出的“房住不炒”概念，实现“稳定市场、让利于民”。

　　针对土拍：政策频出 严防 “地王”

　　2016年以来，上海土拍市场“地王”频现，土拍市场火爆异常，2017年土拍、土地政策频繁出台，市场也全面强力降温，“面粉贵过面包”的现象或将不复存在。

　　政府对开发商竞拍资金、竞拍资质审核严格，导致中小开发商直接出局，而拍卖资金的严格审核这直接避免了拍卖现场不合理竞价现象的发生。

　　据房掌柜统计，2016年下半年全市出让土地高达45幅、2017年上半年出让32幅，上半年土地供应数量下降明显，出让土地中仅有4幅商办地块溢价率超过100%，上半年土地平均溢价率仅为50%，远远低于2016年上半年跟下半年的平均溢价率103%与89%。这说明系列的土地政策，已从根本上对“高溢价率”进行了很好的控制。

　　地价便宜了，开发商拿地成本大大缩减，为房价下降提供了利润空间。

　　针对车位：明确归属权 严防乱涨价

　　2017年7月25日，据解放日报报道，静安区平型关路1899弄象屿·大宁悦府的大量业主分别向12345市民服务热线、解放日报·上观新闻反映，称小区近日开始销售车位;可一般车位50万元、“子母”车位100余万元的售价，高得令人无法承受。

　　不仅车位价远高于周边同类小区，车位的销售方还设置了苛刻的购买条件：只能使用借记卡刷卡购买，而且要先付10万元意向金后，再参与定时“秒杀”，这让大部分业主难以接受，此外，业主们认为，车位销售环节所谓的“秒杀”、不能贷款等限制，也有意加剧车位销售的紧张气氛，制造恐慌情绪，应予以杜绝。经记者现场实地调查报道后，该项目已暂停车位销售。

　　由于限售限价，加上房价飞涨，开发商为扩大盈利，在车位上大做文章的情况时有发生，而购房者与开发商的车位之争更是由来已久，在寸土寸金、生活水平较高的上海显得尤其突出。

　　早在2015年，松江一项目300余名业主因为车位之争集体向开发商维权，由于车位归属权一直没有明确的法律规定，事件虽然引起了政府的极大重视，最后也是不了了之。

　　2017年7月21日，上海住建委在与上海物价局联合签署公告，公告明确规定，房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明 码标价(包括价格，以及价格有效期)、公示价格承诺书。

　　政策未出台之前，关于车位、车库的归属，存在着较为激烈的争论。主要存在两种观点：一是业主共有说，即认为车位、车库应当归业主共有，因为车位、车库已经计入了所有购房者的成本，而且车位、车库是为了发挥专有部分的效用，必须作为配套的设施，应当作为共有部分的客体。二是约定说，即认为车位、车库的归属应当通过约定来确定。

　　政策出台以后，这种争议将不复存在，明确了车位的所有权为开发商，但同时也强调：车位从准备卖、卖多少必须由政府全程把控监督，而且必须优先卖给(租)给业主。

　　针对额外收费：打击捆绑销售 严重可法办

　　茶水费，顾名思义，是服务行业对宾客收取的服务费用。延伸到房地产行业，也就是开发商的另一种扩大盈利打法律擦边球的现象。在限售、限价的大环境下，开发商为了利润的最大化，常常巧立名目额外收取费用，间接促使了房价的不断上涨。

　　2017年上半年，政府严控预售证的发放，开发商报审价格不合理，根本申请不到预售证，据房掌柜统计，2017年上半年，上海共计有25298套新房入市，供应面积共计356.7万平方米，成交265.6万平方米。从数据来看，市场上新房供应量大大缩减，真正有购房需求的无法买到合适的房子。

　　“一号难求”、“一房难求”滋生了部分房企违规操作，绕开一手房市场严格的备案价限制变相涨价，“价外付费”等现象层出不穷，收费标准混乱不一，即便是同一个楼盘，对外开出的价码也不尽相同。

　　2017年5月期间，据经济观察报报道：在上海几个知名的社区论坛里，一位自称叫王斌的房产中介代理人员四处留下自己的联系方式，称可以托关系花几十万的“好处费”(也就是所谓的“茶水费”)“搞到”上海近期难买到的房子，包括尚海郦景、晶耀名邸、中粮前滩壹号、前滩东方逸品、成山路凯利·海华府、徐汇公园道、百汇园等等。

　　据这位自称王斌的人介绍，在他的操作下，购房者先付10万元定金，签定金协议，代理人员帮忙搞定购房资格，开盘后购房者即可和开发商签定购合同，签完之后，购房者再支付剩余“茶水费”。如果由于开发商或者代理人员的原因，购房者未能买到选好的房子，定金退还给购房者。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，政府指导价格远低于开发企业的预期，一方面会致使企业放弃或暂缓销售，加剧市场供不应求的矛盾，为房价继续上涨埋下深刻隐患。“另一方面，即便是房企开始销售，但几乎微利或者亏本的话，必然会采取卖号、车位捆绑等其他手段补足价差。

　　针对市场上不合理、违规的现象，2017年7月21日，上海住建委在与上海物价局联合签署的公告中，明确提出要对收取“茶水费”等附加费用的现象进行严厉打击，对情节严重构成犯罪的，可移交司法机关处理。

　　对于7月21日的这份公告的出台，业内认为普遍解读为“一价清”政策，一价清，一言以蔽之，就是不能再玩备案价之外的其他花样了，必须老老实实按照备案价卖。

　　敢不敢出台“一价清”政策也是政府是否真心调控房价的试金石。“一价清”对楼市乱象进行明文规范，对不合理、打政策擦边球的行为做到打击有法可依，这不仅断了开发商的后路，也断了监管部门对这些乱象“睁一只眼闭一只眼”的后路。

　　只要政府真心要调控房价，可能大家期待的房价真的要下降了。

　　以下为被业界解读为“一价清”政策的具体内容：

　　2017年7月21日，上海住建委在与上海物价局联合签署公告，其中对房地产销售提出了如下规定：

　　1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候，应该严格按照备案价销售，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;

　　2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

　　3、房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。

　　4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明 码标价(包括价格，以及价格有效期)、公示价格承诺书。

　　5、违反规定的开发商，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消 房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。