2017年上海土地市场之“最”盘点

　　2017年上海土地溢价率走低，7成地块成交溢价率不足1%，土地市场火热不再，21幅优质地块成租赁房用地，央企、国企支撑今年整个土拍大局，中小房企只能陪衬。

　　据房掌柜统计：2017年上海共成交87幅地块(经营性用地)，成交面积合计375万平方米，环比增长32%，成交金额共计1107亿元，环比减少8.5%。

　　从地块性质来看，2017年宅地成交35幅，其中纯宅地30幅，成交面积177万平方米，占总成交地块的47%，另还有商业类地块31幅。

　　值得一提的是，短短5个月时间，上海已成交21幅租赁住房用地，规划建筑面积约144万平方米未来至少提供1.66万套租赁房源。

　　房掌柜(上海)二手房总经理宋会雍认为：“从今年的土地市场来看，买家主要以央企、国企，以及大型房企为主，只有质地不好，或者位置相对较差的地块才会被中小房企拿下，市场两级分化比较明显。”

　　他还说道：“加强土地市场调控后，2017年上海土地溢价率走低，7月以来多幅地块都是底价或者低溢价成交。土地市场过热现象受到控制，有利于稳定市场预期和巩固调控效果。成交楼板价基本控制在周边在售产品价格70-80%，土地价格理性回归。”

　　年度土拍之“最”

　　浦东：大“地主”

　　从供地区域来看，浦东、奉贤、金山、宝山、青浦松江、闵行是2017年主要供地区域，其中浦东是供地大户，共推出23幅地块，出让地块面积达98.1万平方米，共获得土地出让金225.57亿元。奉贤出让10幅地块仅次于闵行11幅，但出让面积65.6万平方米远高于闵行23万平方米，位列第二。

2017年上海各区域地块出让情况

　　上海地产：最捡漏

上海地产2017年共拿11幅地块详情

　　从拿地房企来看，今年上海地产是拿地大户，共揽获10幅租赁住房用地，分别位于浦东、长宁、徐汇、黄浦。另还有1幅世博会地区的办公楼地块，共挥金96.77亿，然而所有地块均是零溢价成交。

　　万科：最“土豪”

万科2017年共拿5幅地块详情

　　除了租赁地块外，万科今年共获5块地，土地面积共25.9万平方米。其中万科88.4亿元的纯住宅用地费用支出，可见其“大家风范”。

　　除了3幅住宅用地以外，万科还斥资约31.9亿元在七宝拿下2幅商办用地，总建筑面积约16.8万平方米。在目前上海土地市场对于资金来源要求如此严格的情况下，万科仍然能够在众多房企中脱颖而出进入招标环节并斥资拿下多幅宅地，由此可以看出万科雄厚的资金实力。

　　中海：宅地专业户

中海2017年共拿4幅地块详情

　　从纯宅地来看，今年在上海通过土地招拍挂程序获得宅地的21家房企中，中海于2017年3月29日一口气竞得3幅位于松江小昆山的纯住宅用地，又于2017年5月26日竞得1幅位于奉贤奉城镇的纯宅地，由此成为2017年取得宅地次数最多的房企。

　　经计算，中海2017年在上海共取得含住宅用地21.4万平方米，累计建筑面积28. 7万平方米，竞得地块总价68.45亿元。

　　值得注意的是，中海竞得的几幅地块虽都处在郊环附近，但溢价率都在45%以上，是今年难得的高溢价地块。

　　碧桂园：上海内环首秀

碧桂园2017年共拿4幅地块详情

　　首个突破5000亿的房企碧桂园在上海土地市场的表现也很是亮眼，2017年共竞得4幅地块，拿地块数仅次于万科，但同样也获得3幅宅地，累计建筑面积31.7万平方米。

　　另外于2017年9月15日碧桂园还斥资10.23亿元拿下杨浦区办公楼地块，楼面价为25393元/㎡，溢价率为0.29%。这是碧桂园是首次进入上海内环。

　　高斌曾对媒体表示：“这是我们第一次进内环，拍这块地前一夜都没睡觉，还是很焦虑的，虽然很小，4万方吧，但对我们来说，它代表着碧桂园下定决心在上海做持有型物业和经营性资产。”

　　年度最受关注地块：

　　临港奉贤3幅地块：年度最“曲折”出让

　　临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块，这3幅地块应该是2017年上海最受关注的地块，该地块的出让也标志着房企竞争宅地进入“评分”新时代。

　　临港及奉贤3幅地块原定于3月28日出让，但由于地块的交易资金来源审核工作尚未完成，后中止出让活动。

　　4月11日，3幅地块以招标挂牌复合方式回归!

　　5月26日，3幅地块分别被中海、保利、中建低溢价收入。

　　2017上海土地市场降温三大原因分析

　　2017年上海成交的87幅地块中，溢价率低于1%的地块占比近7成，其中零溢价成交的地块有35幅，占比4成，上海土地市场真的降温了吗?

　　相对于2016年的上海土地市场“地王”频出的波澜壮阔局面，2017年则显得“冷清”很多。

　　其实上海土拍降温要追溯到2016年下半年，特别是8月下旬开始，上海突然中止了3幅高预期的宅地出让， 9月、10月、11月更是零宅地出让，12月宅地拍卖也是分分钟结束，而此种降温态势一直蔓延至2017年全年。

　　房企拿地条件限制日趋严格

　　对房企拿地条件的限制越来越严格是导致土地市场降温的主要原因。其中最重要的是“沪六条”发布，加强了对住房用地交易资金来源监管。

　　上海严查房企拿地资金，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金。

　　业内人士指出：取消房企拿地融资渠道对房企而言打击力度是巨大的，规定拿地必须是自有资金把很多企业都挡在门外，竞拍者减少，地价自然也会回落。

　　而后在4月份被中止出让的临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块，以招标挂牌复合方式回归，成上海土地市场将宅地首次以招挂复合方式挂牌。

　　“招挂复合”的出让方式，一改之前的“砸钱拿地”风格，在房企竞拍之前，需要通过多维度综合评定参与出让的房企的实力，前三名入围最后的竞价环节。招标综合评分为100分权重，其中经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分，均需投标人提供真实的证明材料。

2017年5月受让管理评分制

　　并在6月下旬上海推出6幅宅地，而此次评分标准由100分制变更为120分制，评分项目添加了“受让管理”，占30分。也就是说，5月1日之后拿过宅地的开发商将更不容易拿到地。

　　对此，中房研协测评研究中心副总监回建强表示，这可以鼓励企业扁平化竞争，不让土地集中在个别企业手中。“这项措施对从未在上海拿地的企业十分有利，通过把一些老牌房企挤出，降低土地竞争力度，也能达到稳定地价的目的。”

　　“只租不售”自持成趋势

　　上海大力发展住房租赁市场，预计在“十三五”期间，供应70万套租赁住房，今年上海出让的21幅租赁住房用地，均为零溢价成交。

　　除租赁住房用地外，大部分地块都有自持要求，宅地至少自持15%，甚至部分商业办公楼还需100%自持。

　　自持，资金回笼周期延长，对于开发商来说除了资金成本压力，还有其运营能力也是很大的考验。

　　尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，也有大部分房企都已经尝试大力发展长租公寓，但目前来看，不赚钱扔是行业内普遍现象。

　　起始楼板价近“危险线”

　　对于2017年土拍降温，业内还有另一种解释“土地溢价率虽然很低，但实际成交价并未下降，只是地块起拍楼板价已接近市场价。”

　　正如，11月23日出让的浦东航头和宝山罗店地块，其中，浦东新区航头镇三单元B1-02地块被华润置地以34.36亿元竞得，楼板价2.78万元/平方米，溢价率0.09%;宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块被卓越集团以25.82亿元拿下，楼板价29011元/平方米，溢价率0.04%。

　　值得关注的是，地块成交溢价率虽低，但实际楼板价并不低，加上合理的建安成本，未来项目的成本价已与周边二手房目前成交价格齐平。

　　以航头宅地来看，周边次新楼盘如金地艺华年，二手房成交均价在3.6万元/平方米左右，而成交的航头地块预计未来项目成本价也要在4万元/平方米以上。另外，宝山罗店地块未来该项目成本价要达到4.2万元/平方米以上，而当前板块内次新房成交均价基本在4.1万元/平方米左右。可见出让地块的楼板价以接近周边二手房售价，未来项目的获利空间有限。

　　“土地起拍价格大多顶到房企承受力的‘喉咙口’，能够接受底价的房企就不多，参与竞拍的房企少，看上去土地成交的溢价率几乎为零，实际地价并没下降。”卢文曦认为，即便土地实际成交价格并不低，土拍市场还是明显降温了，同样地块如果放在2016年，即便起拍价高，恐怕仍不乏开发商趋之若鹜。

　　上海土拍政策一览：

　　16年10月：下发文件+30天审查

　　上海市住建委、市规划国土局通过联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》公布六条措施，要求进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，明确要严查土地款融资。同月，临港奉贤园区出让宅地发布补充公告，要求增加30天增加资格审查时间。

　　16年11月：明确资金来源

　　2016年11月，上海的住宅用地出让文件，明确规定土地竞买主体的交易资金来源应为自有资金。竞买主体还要填写《商品住房用地交易资金来源情况申报表》。房企需要具体说明交易资金来源情况，在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中进一步说明自有资金构成情况，并承诺交易资金来源为合规的自由资金。而竞买主体申报的用于某地块交易的资金来源，在竞得该地块后，不得再作为参与竞买其他地块的资金来源重复申报。

　　16年12月：违规被罚+中止出让

　　2016年12月中旬旭辉则因违规被土地交易中心罚没3.7亿保证金，并在12月16日晚间，上海土地市场紧急发布一则“关于奉贤区庄行镇29-02区域地块等6幅商品住房用地交易资金来源审核情况的公告”，中止本月下旬奉贤区三幅住宅用地的出让。

　　2017年1月：土地融资首份罚单

　　2017年1月16日，上海银监局发布的一份编号为为“沪银监罚决字〔2016〕28号”行政处罚文件显示，江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款，罚金总计477.9254万元。

　　2017年2月：房企被取消竞买资格

　　2017年2月21日现场举牌前，现场主持人宣布，光明房地产集团股份有限公司因未通过事先进行的自有资金审查，不具备竞买资格。

　　2017年4月：宅地采用招挂复合方式

　　2017年4月11日，上海市规划和国土资源管理局发布公告：临港芦潮港社区C0204地块(地块公告号：201615301)、临港芦潮港社区E0602地块(地块公告号：201615302)、奉贤区奉城镇57-05区域地块(地块公告号：201615401)，以招标挂牌复合方式回归。这也是上海土地市场将宅地首次以招挂复合方式挂牌。

　　“招挂复合”的出让方式，一改之前的“砸钱拿地”风格，在房企竞拍之前，需要通过多维度综合评定参与出让的房企的实力，前三名入围最后的竞价环节。招标综合评分为100分权重，其中经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分，均需投标人提供真实的证明材料。

　　2017年5月：受让管理评分制

　　6月下旬上海推出6幅宅地，而此次评分标准由100分制变更为120分制，评分项目添加了“受让管理”，占30分。根据受让管理的规定，在今年5月1日之后，如果参与竞拍的开发商没有受让过商品住宅用地，将在“受让管理”这一项中得到30分满分;受让过2块以及以上，就为0分。也就是说，5月1日之后拿过宅地的开发商将更不容易拿到地。

　　对此，中房研协测评研究中心副总监回建强表示，这可以鼓励企业扁平化竞争，不让土地集中在个别企业手中。“这项措施对从未在上海拿地的企业十分有利，通过把一些老牌房企挤出，降低土地竞争力度，也能达到稳定地价的目的。”