内地买家被高估香港限购令“温柔一刀”

　　6月10日，香港金融管理局公布限制外地客购房贷款成数的消息一出，“香港开始对内地客实施限购令”的说法在内地被炒得纷纷扬扬。与之形成鲜明对比的是，买卖双方表现淡定。

　　而对于内地资金推高香港楼市的说法，香港金管局发言人在接受本报记者采访时表示，当资金流入的时候，部分可能会进入房地产市场而引致楼价出现波动，“金管局目前并无内地资金流入本港楼市的相关数据，亦未进行有关分析，采取这些行动是为了确保银行及时做好风险管理和防御措施，有效地减低资产泡沫一旦爆破对银行及整体经济的伤害。”

　　低利率仍诱人

　　此次香港对于主要收入非来自香港的按揭贷款申请人，贷款的最高按揭下调至少10%，因此内地人在香港买楼门槛随之提高，最低首付达六成。

　　不过，今年从香港某大学博士毕业的沈阳人赵中林反而最先是从内地媒体得到所谓“外地客限贷限购”消息。不过，在详阅五条措施并咨询相熟银行人士后，他已经吃下定心丸。

　　赵中林刚被香港一知名地产企业录取，打算把妻子和女儿接到香港定居，近期将在香港置业，他一直关注港府各样的调控政策。

　　赵中林看中的是一套位于将军澳61平方米的两房单位，价值385万港元。他给记者算了一笔账，如果按照以往按揭最高五成的标准，他需要交付192万港元左右的首付金，而调为最高只可贷四成的措施下，首付金则约为231万港元，“足足多了近40万港元”。

　　可是这并不能阻碍他买下房子的决心，因为根据按揭五成的标准，分10年还清的话，他每月需向银行还款4000港元，而现在按揭四成的标准下，同样是10年每月则只需还款3208港元，调控前后完全在其承受范围之内，比每月付近一万港元的租金少得多。2.5%的低利率，让他感到特别划算。

　　赵中林的情况算是到港买房众多大陆客的一种，中原地产中国及海外物业总经理许大卫接受本报记者采访时表示，到香港安居置业的大陆客数量不断上升，他们大部分或会选择有优质资源的地段，实现长期持有并居住的需求，因此调控措施对这类买家影响并不大，“要买的迟早都会买。”

　　许大卫告诉记者，另一种投资客则属于保值投资类的买家，有个人也有公司，也就是所谓的大陆豪客，由于这群人资金充裕，一次性付款的占有七至八成或以上，即使是申请贷款成数也不高，因此新政策对他们不具有影响力。

　　记者致电咨询美联物业、香港置业等多间知名地产代理机构的经纪人，他们亦均表示调控政策出台后，只有少数大陆客咨询相关情况，而已预约好到香港的大陆看楼团并没有出现退团的现象。

　　内地资金被高估

　　港府房产新政对内地买家的影响似乎是“温柔一刀”。

　　而按照香港按揭证券公司的一位相关人士接受本报记者采访时分析，内地资金推动香港房地产持续升温的说法有被过高地吹捧的嫌疑。

　　去年内地热点城市实施房产限购令，在香港低利率、人民币升值以及通货膨胀等众多因素影响下，有报道指内地购房者纷纷赴港置业，更有甚者，把去年至今香港楼市价格连连攀升的原因归结于赴港买楼的内地资本。

　　到底内地买家对推高香港楼价的影响力有多大？香港中原地产代理有限公司董事刘瑛琳6月15日撰文指出，外来客在整体香港物业市场占比例只是极少数，并不超过5%。

　　此外，她强调内地买家只集中在某地区和某高价界别，在个别楼盘甚至能占到七成，特别是豪宅。

　　许大卫也向记者表达了类似的看法，去年港府采取了“九招十二式”、额外印花税SSD等遏止楼市过热的措施后，投身于房地产的短线炒家，即所谓的热钱已经减少很多。

　　“不必用政策针对他们（内地买家）。”刘瑛琳发出忠告。

　　金管局发言人则对本报记者表示，这次考虑推出新措施是由加强银行风险管理的角度出发，与其他因素无关，更无限制任何人士投资香港的房地产市场。

　　香港楼市或已见顶

　　无可非议的是，香港楼市已创下1997年以来新高位，其中豪宅的成交量激增。截至6月16日，最能反映二手楼价格的中原城市领先指数CCL最新报100.72点，比前一周上升了1.30%。因而在整体收紧的态势中，香港楼市走势值得关注。

　　国际金融讲师协会股份有限公司分析师李泳铮接受本报记者采访时表示，香港金管局收紧住宅银行按揭成数对香港本土买家打击的力度最大，卖家在心理层面也会存在负面影响，按香港楼市过往的习惯来看，预计未来几周港楼市将处于调整期，并不排除成交量和价格有下降的趋势。

　　不过，对于降温的趋势，高力国际驻香港的研究主管卢永辉认为，唯一能够立即影响市场的，只有利率手段。巴克莱资本驻香港分析师劳伦斯在5月底发表的报告中表示，购房人气已经大幅下降，随着流动性继续紧缩，各银行今年仍会上调抵押贷款利率，而这可能进一步影响购房人气和楼盘成交量。

　　标准普尔信用分析师符蓓于表示，标普目前对香港房地产市场的展望为稳定，但楼市依赖海外资金流动性以及低息环境，因此仍然较为脆弱。

　　李泳铮对记者表示，全球楼市均处于波动期，香港也不例外，因此不能绝对地把香港楼市看做避通胀保增值的容身之所。