随着一二线城市土地减少,城市更新成为开发商的新焦点,掌握城市更新能力显得尤为重要。在存量时代来临的当下,我国的城市更新已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新,发展到城市有机更新的新阶段。
6月20日,上海世界贸易大厦重新揭幕,作为上海人广片区一栋老旧写字楼,上海城市地产收购后开始进行改造。
2015年,城市地产通过与Morgan Stanley和上海国盛集团的股权交易,收购了位于上海黄浦区广东路500号的世界贸易大厦。
收购之后耗时2年做设计改造和运营调整。为了彻底改善和美化大厦外部形象和环境,原福建路和广东路沿街近2000平方米、价值2亿元的黄金商铺被“破墙撤店”,开辟成户外环形车道、绿化、广场、喷水池;大厦电梯从6台增加到10台,梯速从每秒2.5米提增到4米、5米和6米;大厦标准办公楼层高从2.5米抬高到2.88米;中央空调升级换代为24小时独立可控中央空调系统加新风系统;大厦更新增了智能化的楼宇管控系统。
此外,大厦在软件方面也进行了大大提升,物业管理不再是保安保洁,而是一个聚焦于平台搭建、楼宇社群运营的团队,深入了解每个入驻客户的需求,为客户在楼内配置最合适的邻居,让写字楼的软件与硬件同样职能同样舒适。
记者了解到,改造后的世界贸易大厦引进了清华五道口金融学院、上海黄金交易所、裸心社、腾讯好时光等品牌企业和创新型企业,在人广附近的老写字楼里,租金水平不断提高。
随着存量时代来临,城市更新项目越来越多。作为一种行业的整合,城市更新不是简单的拆迁,重建,改建,或更改业态,而是土地和楼宇的二次开发,关键在于项目管理团队的整合能力,是一个复合型的产业。
以北京盈科中心为例,盈科中心位处三里屯商圈,楼板面积约17万平由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。然而2012年后的大量商铺面积空置导致了租金收入持续下滑。
“我看中的是它的地点和体量”,基汇资本董事长吴继炜认为,以这个价格在北京无法复制的精华地段,收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得。随后,盈科中心开始向甲级写字楼转变整体优化改造,改造后的盈科中心实现了租金和租户结构的全面升级,实现了收入水平的极大增加,如今和三里屯太古里相互呼应,一起构成了城市更新运营的典范。
南海意库位于深圳市南山蛇口片区。21世纪初,深圳面临经济大转型,导致超过500万平的旧厂房转产空置。当时的蛇口属于劳动密集型产区,汇集了大量工厂和工人。随着产业升级,蛇口出现大量空置厂房。2005年招商地产回购6栋三洋厂房,并进行改造;2008年三洋厂房一期改造完成,历时三年,更名“南海意库”。改造后的南海意库成为甲级花园式写字楼,定位于全球高端创意产业聚集地。目前园区就业人数4500人左右,年产值60亿元。从破旧厂房到甲级花园写字楼,从20元/平/月的租金到110元/平/月,从空置到100%满租。
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