上半年40城土地市场量增价跌 一二线降温三线火热

　　上海易居房地产研究院7月3日发布《2018上半年40城土地市场报告》。该报告显示，1、6月，40个典型城市土地市场相比5月有所回暖，土地成交面积及土地出让金环比大增，土地成交均价亦有所反弹;2、上半年，40个典型城市土地市场量增价跌，土地成交面积同比增长18%，土地成交均价同比下跌13.2%，溢价率保持低位;3、分城市来看，上半年，一二线城市逐渐降温，土地成交面积及土地成交均价均出现下行趋势;三线城市火热，成交均价创2011年以来新高;4、上半年，40城年初累计土地成交面积同比增幅逐步放缓，土地成交均价也继续震荡下行，地价房价比连续下行3个季度，整个市场呈现降温态势。

　　易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然6月份40城土地成交面积及出让金出现了较大反弹，但2018年上半年多数指标出现下行趋势，40城土地市场降温态势不变。由于一二线城市的土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱，房企将拿地重点转移至三线城市，导致三线市场的土地市场比较火爆，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场将逐渐降温。

　　报告主要内容如下：

　　一、40城整体：上半年量增价跌

　　1、土地成交建筑面积：上半年同比增长18%

　　2018年6月，40个典型城市土地成交建筑面积4060.2万平方米，环比增长44.4%，同比减少10.5%。环比出现较大反弹的主要原因是各地的土地供应更加积极，房企也强化了土地储备战略，因此6月的土地市场较为活跃。

　　2018年上半年，40个典型城市土地成交建筑面积22455.3万平方米，环比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增长18%，增速有所收窄，但仍然维持在一个较高的水平。

　　从年初累计土地成交建筑面积同比增幅的曲线来看，目前已经保持了连续16个月的正增长态势，但增幅已逐渐放缓，显露出下行趋势。参考历史规律，考虑到各地市场的逐渐降温，且地方政府的供地节奏存在变数，预计2018年全年40城土地成交面积将保持增长，但增幅较2017年将有所收窄。

　　2、土地出让金收入：上半年同比增长14.4%

　　6月，40个典型城市土地出让金1792.4亿元，环比增长40.5%，同比减少18.8%。受土地成交大幅反弹的影响，6月40城的土地出让金环比也随之上涨，但同比增幅近13个月首次下跌。预计随着土地市场的降温，房企资金压力的加大，土地出让金的同比增幅将逐渐步入下行通道。

　　2018年上半年，40个典型城市土地出让金为10453亿元。从40城年初累计土地出让金同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，目前在0-50%的区间盘整。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。 从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期的水平。

　　分城市来看，2018年上半年，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6亿元。从土地出让金的同比增速来看，排在前5位的城市分别是北海、岳阳、福州、青岛和沈阳，同比增速分别为4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，这说明这些城市的土地市场较为火热。2018年上半年，杭州土地市场最为火爆，不但出让金总额名列第一，同时也保持了较高的同比增速。杭州5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。6月更是有楼面价高达近16万元/平方米的小体量商业用地出让，虽然实际用途为加油加气用地，但也从侧面反映了杭州土地市场的火热。

　　3、土地出让均价：上半年同比下跌13.2%

　　6月，40个典型城市土地成交均价为4655元/平方米，环比增长1%，同比下降3.1%。造成该现象的原因主要在于三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

　　地价房价比可以更真实的反映土地市场与房产交易市场的关系。2015年左右，随着全国各地楼市的回暖，土地市场也变得活跃起来，地价房价比曲线也进入上行通道。2016年，全国地价暴涨，地王频出，地价房价比也在2016年的三季度和四季度达到了阶段性高点。此后土地市场开始逐渐降温，期间出现了小幅波动。截至2018年二季度，地价房价比已经连续下行三个季度。这主要是因为房价依然保持了一定的上涨动能，而地价则开始出现下滑，此消彼长下导致了地价房价比的下行。随着地价的下行，房价上涨的动能也将随之衰弱。预计全国楼市也将逐渐降温。

　　从半年度的数据来看，2018年上半年，40个典型城市的土地出让均价为4655元/平方米，环比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已经连续三个半年度下行，降温态势明显。