多地出台调控政策 金九悄然来临成色稍显不足

　　遵循房住不炒

　　多城市收紧调控政策

　　9月，房地产行业政策主要包括调控政策、人才吸引以及资金监管。

　　调控政策方面：9月，多城市发布调控政策，从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场，具体包括东莞、杭州、沈阳、常州和成都。未来各城市调控政策大概率在以往出台的政策基础上做出收紧或者放松，整体表现为因城施策，以稳为主，以防止市场出现较大波动，总体上坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”政策基调。

　　人口吸引方面：一线城市加入抢人大战中，最终目的都是为了促进城市产业升级和经济实力的提升。虽然房地产业在国民经济的增长中仍处于较大的比重，但是随着政府对待地产行业态度的变化决定了未来我国经济实力的增长不会再依赖房地产业。而且随着中美关系的改变，实现技术突破抢占全球市场，提升国家综合实力变得尤为重要，由此全国多数城市出台人口落户和人才吸引举措多是为了完善城市的产业建设，提高产业实力，以产促城，最终推动城市综合实力的提升。

　　资金监管方面：融资环境的收紧为房企融资带来了极大的压力，但大中房企凭借较高的偿债能力和信用评级能够在资本市场上获得较大力度的筹资流入；中小房企自身规模有限，若无国企背景，公司融资门槛大大提高，融资压力较大。对地产行业来讲，政府加大房地产行业领域的资金监管，一方面有利于保持行业稳定运行，避免市场出现过热现象；另一方面有利于加快行业整合，实现强者恒强，规避劣币驱逐良币的现象。

　　 住宅市场  

　　住宅成交量同环比上行

　　去化周期整体下行

　　从我们监测的40城数据来看，9月商品住宅销售面积为2458.0万平米，同环比均实现上升，分别为12.4%和2.3%，成交量稳中有升。

　　一线城市商品住宅成交同环比上行，分别达到42.7%和2.6%。；核心二线城市住宅成交量达到783.0万平米，同比上行5.4%，环比上行1.5%；普通二线城市住宅成交量达到445.0万平米，同比、环比均上行，分别为2.0%和9.0%；三四线城市9月份住宅成交量824.0万平米，同比上行14.1%，环比下行0.5%。

　　总的来看，9月住宅市场同环比均实现正向增长，市场热度相比8月小幅回暖。结合行业政策，我们认为全年住宅市场表现整体相对平稳，难以出现较大幅度的波动，更多是市场的自我调整。

　　我们长期看好一二线城市和具备产业基础的三四线城市。这些城市具备较强的内需，并不断有外部需求进入，有利于提升城市住宅市场热度，增加成交量。另外从房企的城市投资布局走向来看，整体上也遵循这一思路，即：优先布局一二线城市，关注具备产业基础的强三线城市。

　　土地市场  

　　供应与成交背离融资收紧抑制土地成交增长

　　2020年9月，全国土地供应规划建筑面积30941.2万平米，同比增加2%，环比上升13%。土地成交合计规划建筑面积21461.9万平米，同比下跌4%，环比上涨4%。

　　9月土地成交量同比整体下行。我们认为主要因素与资金收紧有关，主要表现在三个方面：一是房地产行业的资金监管更严。比如银保监和财政部表示，限制小额贷款和政府专项债等用于房地产开发项目。二是对因企施策，控制高杠杆房企债务增速。传闻监管部门将以三道红线为基准，将房企划分为四档，按企业所处不同的档位规定房企的有息负债增速区间，限制房企债务增速也将抑制房企的投资积极性。三是传统的金九银十市场表现不及预期，9月份房企销售业绩虽然环比增长，但是同比增速不及以往，内生造血能力有所下降，使公司可动用资金规模相对有限。

　　企业表现  

　　金九悄然来临

　　但房企融资规模下降，成本上升

　　2020年1-9月，亿翰智库监测的17家典型房企拿地面积18964.5万平米，同比下降15%，较2020年1-8月累计降幅收窄了3个百分点；拿地金额10659.3亿元，同比下降2%，较2020年1-8月累计降幅收窄了2个百分点，整体上房企拿地规模有所回升。从投资金额上看，2020年1-9月房企的投资金额同比下降2.2%，但降幅较8月累计已经收窄了4个百分点，主要是一线城市与普通二线城市的投资金额有了较大的提升，较8月累计均上涨了9个百分点。

　　销售方面，TOP200房企9月累计销售金额同比增加5.3%，单月同比增长23.2%，金九悄然来临。

　　融资方面，2020年9月，房企信用债融资规模629.3亿元，环比减少9.1%，平均票面利率为4.86%，较8月份上升0.18个百分点，发债成本有所回升，延续了自4月份以来票面利率不断上行的趋势。海外债方面，9月房企境外融资规模为33.2亿美元，同比下降36.4%，环比下降51.4%。海外债平均票面利率为8.1%，较8月上升0.9个百分点，海外借贷成本有所上行。