前五月个人按揭贷款同比下降8%利率会有浮动

　　受房地产成交量下降及银行信贷紧缩的影响，个人按揭贷款的金额不断减少。昨日发布的五月份宏观经济数据显示，1～5月份，房地产开发企业资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，个人按揭贷款3443亿元，下降8%。

　　“一方面，是因为今年以来的房屋成交量的减少，另一方面，由于银行信贷的收紧以及利率的上升，导致了整个按揭贷款数量的减少。”金地集团（600383，SH）董秘徐家俊接受《每日经济新闻（微博）》记者采访时表示。

　　今年以来，由于宏观调控的原因，房地产持续低迷，成交量不断下跌，各地均爆出旺季不旺，楼市萎靡的信息。

　　同时，央行近年每月一调的存准率和两次加息，给银行带来了较大的压力。虽然各家银行均对外表示执行政策规定的基准利率，但是各方媒体均有报道，在实际操作过程中，利率均有大幅上浮，而且申请难度不断加大，购房按揭贷款难度增加。

　　在个人按揭贷款资金减少，房地产企业利用外资和自筹资金却有一个快速的增长。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。

　　今年房贷增速或低于15%优质业务遇冷

　　银根紧缩、存准率高企，信贷资源稀缺；银行房贷压力测试不断升级，透露出监管层对银行房贷风险的担忧在持续增加。一系列内生和外在因素，导致商业银行传统意义上极具吸引力的优质业务个人住房按揭贷款，正无可避免地开始萎缩。

　　业内人士向《每日经济新闻》表示，2011年全年按揭贷款同比增速将远低于去年，很可能低于15%；而短期内，中小银行上调按揭贷款利率将成为趋势。

　　房贷规模受到双重打压

　　一边是存款准备金率已上调至21%的历史高位，导致银行信贷额度紧张；另一边则是监管层的房地产调控政策力度未见放松，楼市低迷令银行房贷规模萎缩。

　　房贷市场资深人士赵炜对《每日经济新闻》表示，“相比去年，今年的存款准备金率每月上调一次，很多商业银行的信贷头寸十分紧张。”

　　数据显示，从去年11月份开始，商业银行的存款准备金率经过连续八次上调，截至目前，已攀升至21%的历史高位。

　　与此同时，监管层从今年6月份开始实行日均存贷比考核，以缓解商业银行月末时点的 “冲业务”现象。这尤其令中小银行的新增信贷受到冲击。

　　“在信贷资源紧缺的背景下，商业银行都倾向于做收益率高的业务，按揭贷款不是现在的优先选择。”一位银行人士对《每日经济新闻》表示。

　　赵炜亦指出，从收益角度看，在信贷额度受限的情况下，银行更倾向于消费贷和经营贷等利润高的产品。“按揭类的贷款量较小一些，因为这一块的收益率较低、利润薄。”

　　上述银行人士认为，因信贷资源紧缺，且房贷业务利润相对薄，因此银行现在都鼓励提前还贷。“以前提前还贷，客户还要付违约金，现在不同了。银行通过这些存量贷款置换出信贷额度，投向收益率更高的对公业务中。”

　　他同时表示，银行监管层对流动性管理的要求在不断提高。“房贷属于中长期贷款，不如一些“短、平、快”的项目。这些项目收益见效快，能够加快资金的流动速度。”

　　“2009年个人住房按揭房贷的同比增速为45%，2010年为26%，下滑了20个百分点，2011年这一块的同比增速将会更加少，可能低于15%。”他预计。

　　按揭贷款风险加大

　　“信贷这么紧张，对中小银行的影响肯定比大行更大，因此中小银行率先提高了价格（房贷利率）。”上海一银行业分析师对 《每日经济新闻》表示。

　　“大行的房贷利率基本不动，中小银行的可能根据基准利率上浮10%～15%。目前监管层对（房贷）利率只设置了二套房贷利率不得低于基准利率1.1倍的标准，银行在定价方面有一定的自由度。随着政策的变化以及业务的调整，（房贷）利率会有一定的浮动。”

　　中国社科院投资系博士付立春在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在房价稳定的情况下，房贷对银行来说是非常好的优质业务。“因为在正常情况下，房贷业务的现金流稳定，贷款期限比较长，规模也比较大，风险不高。正常情况是指，房价不出现太大波动。”

　　“房价稳定时，假设首付三成，银行有房地产质押在手，即使没有任何还款记录，等于是银行按照七折的价格买到房子，在市场上能赚30%。如果有正常还款，那么银行的风险边界就更宽、安全边际更高。”

　　“但是，这几年房地产市场的规模在价格带动下高速增长，导致个人住房按揭贷款的量非常庞大，增速过快，风险增大。”付立春指出，“首付三成的话，如果房价下降超过30%，银行就赔钱了。”

　　他进一步指出，房价下跌的情况并不能完全排除，银行房贷压力测试不断升级，透露出监管层对银行房贷风险的担忧在持续增加。

　　“房地产调控政策落实，主要城市房价上升的潜力已经被遏制，因此房价的走势只能是稳和跌。”付立春认为，在这种情况下，按揭贷款的风险增加，其对银行的吸引力随之下降。“尤其是大中型城市，房地产市场的成交价格已经非常高。在这种背景下，银行对这块传统上比较有吸引力的优质业务采取了谨慎的行为，压缩规模转向其他业务，是可以理解的。”