地产商多元化的逻辑：撤退即生存

　　王健林重返中国足球、许荣茂大举进军影院投资……近期地产圈内最吸引眼球的事件，不是调控不是降价，而是地产巨头纷纷“开小差”。

　　据本报记者从多位相关企业的高层了解到，地产商此轮在房地产主业之外的多元化投资，目标明确、决心更大、投入更大，与以往的“小打小闹玩一玩”有着明显不同。而背后的动因，多位高层都坦言，调控下房地产业的风险加大，多元化虽然不是撤出房地产，但是为了投资合理分配、更好的生存。

　　“以影院投资为例，其成熟回报比商业地产来得快得多，长期年化利润率甚至高于一般地产项目，关键是它能为企业带来长期稳健增长的业绩，弥补地产主业在调控下出现的周期波动。”6月14日，出席上海国际电影节相关活动的世茂股份首席财务官陈汝侠告诉本报记者。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在日前的“首届中国房地产家居电子商务高峰论坛”上表示，眼下，在政策的调控影响下，所有的房企都面临着如何转型、如何创新安然度过的问题。

　　开发商新爱好：电影足球及其他

　　最新披露的消息显示，“大连万达广场2011中国足球协会超级联赛”的广告牌很快就会出现在中超的各个赛场，同时万达买断中超联赛部分经营权也已基本谈妥。

　　作为中国商业地产的“带头大哥”，王健林旗下的万达集团率先求变，尽管目前传出的可能约6000万元的冠名费若从多元化投资的角度来看，似乎还显得过于微小，和单个万达广场动辄数十亿元的投资相比，更无法从地产商分散投资风险的角度去理解。但该信号的更大意义在于，它的背后，是地产商新一轮更大规模多元化投资启动，规模往往是其次的，趋势才是关键。

　　如果说王健林是重回足球，那么许荣茂则是全新杀入影院。

　　6月14日，世茂股份旗下世茂影院投资发展有限公司总经理刘明向记者透露了世茂影院投资的庞大计划，世茂计划在未来5年内，把影院数量增加到60家，银幕数量增加到500块。与此同时，在上海电影节期间，世茂还从两家影业圈内知名公司杜比和科视订购100套高端数字影院产品。

　　对于影院计划涉及的资金投入，陈汝侠坦言，和地产项目的投资相比，影院的投入相对比较小，一家10块银幕左右的电影院投资额基本为1500万左右。

　　一位影业圈内人士则表示，对于电影这个产业而言，这样的投资却要算是大手笔。粗略测算，世茂股份5年内60家影院的投资计划，涉及资金近10亿元。

　　几乎与这两家地产龙头加强多元化投资同时的是，大量上市房企的多元化投资如雨后春笋般涌现。

　　6月9日晚新湖中宝(600208.SH)公告称，拟对子公司香港新湖投资有限公司增资9千万美元。后者经营范围除了房地产外，更拓展至资源类企业、大金融类企业、新能源和高新技术领域的股权投资。

　　多位券商分析师认为，调控重压之下，部分房企开始多元化布局，打造第二、三主业，谋求新

　　的业绩增长点。

　　粗略统计A股房地产企业投资矿产、新兴产业和金融股权的案例，2010年下半年至今，至少10余家房地产企业走上多元化路径。其中，涉矿房企包括新湖中宝、中天城投、鼎立股份、嘉宝集团等7家，投资金融股权的房企有华丽家族、高新发展、合肥建设、金丰投资等，投向新兴产业的房企则以福星股份为代表。

　　更有甚者，因行业选择加上企业自身整合的需要，个别老牌上市房企突然停止房地产整合彻底从房地产撤退。

　　6月8日，爱建股份(600643.SH)公告称，提请股东大会审议变更其经营范围为“实业投资，投资管理，外经贸部(本报注：应为商务部)批准的进出口业务(按批文)，商务咨询(涉及行政许可的凭许可证经营)”，将原先的“房地产开发、经营及咨询”业务彻底放弃。而去年该公司还忙于把上海国际集团旗下的两家房地产公司注入壮大房地产主业。

　　主业危机：撤退为了生存

　　在宣布影院投资计划的同时，被问及今年至今世茂股份的销售业绩，陈汝侠坦言，旗下主要项目的销售情况确实与预期相差很大。

　　“由于公司主要新推项目要在下半年入市，上半年除了一个南京新项目入市外，其余多为老盘。而南京项目至今销售仅约2亿元，不理想。”陈汝侠并未透露公司至今的具体业绩数，但他表示并不能因此轻易调整全年业绩计划，关键看下半年大量入市项目的销售情况。

　　相对而言，其余更多房企面临更为严峻的主业危机，则是这波房企多元化潮的关键注脚。地产项目去化率的明显下滑，是目前多数地产企业面临的共同难题。于是，和地产商多元化投资相比，众多房企在房地产主业的投资则相对更显得小心翼翼。即使是那些销售去化率相对理想的龙头房企，也在主动降速。

　　6月9日晚，保利地产宣布5月份公司实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%，实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%，但保利高层同时表示，在调控政策下，土地市场预计会趋于冷静，公司在2011年也将放缓拿地节奏，今年前5月，保利的新增土储投入资金呈现递减趋势。

　　多元化生存法则

　　不少新产业也确实让不少地产商看到了值得期待的投资回报前景。

　　刘明告诉记者，出于上市公司对于业绩的严苛要求，世茂对于影院的投资，要求每个成熟影院必须是盈利的。

　　陈汝侠分析，成熟的影院经营，相对地产投资，具有投资回报相对较快、较高及对上市公司连续稳定业绩的贡献明显的优势。“目前，影院投资的行业年化净利润在15%左右，但如果在影院票房以外进一步拓展盈利途径，远不止15%。这与地产主业相比，一点都不逊色。”不过，他也指出，“就整体业务布局而言，世茂股份依然是以商业地产为主线，融入百货、影院等元素，充分提升商业地产。”

　　据本报记者了解，目前这波房企的多元化趋势这次并非第一次出现，只是和以往有着明显的不同。

　　“主要在于多元化进入的新产业在房企的投资架构中，地位与以往截然不同。”陈汝侠指出，以影院和商业地产商的关系为例，以往，也有不少商业地产综合体项目重视影院在项目中的引入，但基本上是作为商业地产项目的一个配套来对待，且多为引入成熟影院经营商，鲜有房企亲自投资打造。