合生创展“自我调控”初尝甜头 精耕细作造百年老店

　　2009年毛利率42%，2010年毛利率39.6%，2011年毛利率45.9%。合生创展三年“自我调控”已经开始初尝甜头。

　　在持续数年的楼市调控下，地产全行业都面临规模增长的天花板，合生创展显然更有预见性的调整了自身策略，即，学习香港长江实业做法，保持适度规模，聚焦一线城市群、深耕细作。

　　而合生如此低调调整策略背后的目标是，追求稳健拓展，基业长青，打造百年老店。

　　纵观房地产行业各梯队公司，合生追求稳健的风格数年来日渐清晰，其优势是面对市场沸腾，克服诱惑，进行自我控制，从而也更能抵御市场风险。

　　这一点，在如今资金断裂、兼并不断的行业情势下，合生的优势更为凸显。

　　保持适度规模 发展百年老店

　　在合生看来，要打造百年老店最重要的因素是，保持适度规模，聚焦价值区域，精耕细作。

　　合生方面表示，未来几年，合生的年度基础销售额将保持在150亿至300亿左右，住宅项目数量控制在35至40个左右，商业项目控制在10个左右，产业地产项目控制在3至5个，但保持适度规模并不等于停步不前，合生未来会要求每个项目都具备良好的条件，深入学习香港长实精耕细作，在标准化商业模型的指导下，充分实现项目的持续竞争力。

　　外部分析人士称，合生此战略安排合理之处在于，将住宅、商业以及产业地产的规模搭配得当，这一做法可以充分循环利用公司资源，最大化提高单位利润。但是，作为代价，这个转型必然要承受业界关于规模、速度等方面的质疑。

　　始自2010年，合生创展就开始调整产品战略，保持原有住宅地产发展的同时，发力高端物业，同时布局商业地产。按照一般规律，高端物业将提升公司财报中的毛利润率，但是会减少公司规模上的扩张。而从房地产发展来看，商业地产、产业地产等项目对资金的占用时间会更长，但是一旦形成一定规模，会成为公司财报中的稳定器，为公司的其他业务支出输出稳定现金流。

　　由于深度调整，合生创展确实面临不少困惑，从2009年合约销售额150.9亿元人民币开始，2010年合约销售额110.37亿元， 2011年近100亿元人民币，合生创展三年来年度销售额呈下挫态势，受到业内质疑。

　　然而，合生的此次调整优势却在这两年的调控中显露优势。今年以来，几乎没有哪家开发商再把规模放在第一的位置，而是要么强调高周转率，要么保证利润率。原因无他，调控令全行业的规模扩张受到了抑制，政策与金融环境已经不足以支撑地产公司跨越式发展。例如，位居行业第一的万科，销售额增长率由70.5%下降到了12.4%，增速回落幅度达58.1%;龙湖地产则由81.5%下降到14.8%;另外，保利、中海、恒大的增速回落幅度分别是41.8%、10.6%、7%。特别一提的是，绿城增速由去年同期的6%，快速下滑到-35%。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，自2012年开始，房企将面临“去政策红利”、“去存量”、“去杠杆”的压力，追求有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长。