第一太平戴维斯2022年第二季度上海市场回顾

　　上海甲级写字楼市场

　　 二季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市，带来72.1万平方米供应面积，其中超过一半集中于徐汇滨江板块。截至上半年，全市甲级写字楼总存量为1,590万平方米。

　　- 疫情封控举措使得需求暂缓，季内录得26.9万平方米净吸纳量，环比减少7%，同比下降34%，其中九成以上为新项目此前预租量。

　　- 由于需求暂缓，加上新项目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位。

　　- 本季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调1.0%，至每平方米每天人民币7.3元。非核心商务区（-1.6%）租金跌幅最为明显，中央商务区租金更具韧性，仅微跌0.5%。部分业主将在全面评估封控和动态清零政策对市场情绪和需求影响后，做出进一步租金方面决策与调整。

　　展望

　　- 虽然近期市场上有对跨国公司将生产或办公地点迁出中国的讨论，但作为全球最大的市场之一，服务于本土需求的企业仍愿意留在中国。

　　- 因项目工程尚未完全复工，未来供应仍存在延期交付可能。目前2022年下半年计划将有87万平方米新供应。

　　- 下半年预计将有更多的续租和部分办公升级计划延迟。考虑到市场的不确定性，成本控制或成为企业年内主旋律，并对企业未来规划进行重新评估。尽管如此，金融、零售、医疗健康、律所和新基建等行业需求仍在增长。

　　- 鉴于维持出租率是业主当下的优先事项，预计下半年租金仍有进一步下探可能。

　　- 除复工复产外，企业也在重新思考优化办公空间的利用，例如增加灵活度和协作空间、准备远程工作等应急预案。

　　上海零售市场

　　- 受疫情影响，2022年前五个月，上海零售总额同比下降18.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降17.5%和32.2%。

　　­ 上海零售市场2022年上半年无新项目入市，外环内购物中心和百货存量维持在1,484万平方米。

　　- 全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.4元，较去年同期上涨0.6%；其中核心商圈与非核心商圈首层租金均环比下降0.2%，同比分别上涨0.7%和0.6%。业主们季度内暂时忙于项目复工，租金调整幅度不大，但愿意为项目内优质租户做出一定租金减让以维持租户信心。

　　- 全市购物中心空置率环比上涨1.7个百分点至9.8%，较去年同期上涨0.9个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度上升1.4个百分点至7.9%，非核心商圈上升1.7个百分点至10.2%。

　　- 对比2020年与2022年两轮疫情，此次上海零售市场表现更具韧性，近八成商圈空置率增长都较两年之前更温和，体现零售商对上海消费市场仍具信心。

　　- 6月起，全市购物中心虽恢复营业，餐饮租户仍暂停堂食，且服务业态复工程度有限，多数品牌暂停扩店计划以观望疫情防控进展及市场后续表现，但优质项目在复工后仍积极引进租户以填补空置。第二季度购物中心新租面积仅为上季度四分之一，多为此前已谈妥的租约租户，其中零售业态占比达到近六成，以时尚、配饰及运动户外品牌为主。

　　展望

　　- 2020年上海市区零售市场只有一个新项目开业，而此轮疫情后预计仍有四个新增项目在2022年下半年入市，总建筑面积约26.6万平方米，均为中小型购物中心。

　　- 上海于6月底开始逐步恢复餐饮堂食，且运动健身场馆及电影院等休闲娱乐业态也将于7月起有序开放，上海消费市场将逐渐回归常态，但暑期仍需谨防疫情反复，全市购物中心租金及入驻率表现在短期内仍将承压。

　　上海物流市场

　　- 2022年第二季度，上海非保税高标仓市场无新增供应入市，全市高标仓存量维持在645.8万平方米。

　　- 疫情影响下，上海周边仓储设施省际周转受限影响，大量“保供”相关的生活物流需求推升市内物流仓储设施一仓难求。

　　- 4-5月，众多生鲜企业临时扩仓，业主也积极响应为客户制定进驻方案，冷链需求随之激增。

　　- 2022年第二季度，上海非保税高标仓市场录得约20.8万平方米吸纳，市场去化情况良好，整体市场空置率较上季度下降3.3个百分点至5.8%，多个子市场维持满租。

　　- 上海非保税高标仓市场租金环比上涨0.2%，至人民币每平方米每月49.4元，同比上涨0.4%。

　　- 资本市场来看，投资者向上海等核心市场及周边城市集聚的趋势不会改变。核心城市土地供应有限及高企的获取成本，令二手项目或土地成为了物流资产投资者关注的重点。

　　- 继第一季度成功合作收购大上海区域工业物流资产包后，ESR又将包含九个已在成熟运营中的物流及工业资产打包作价约22亿成功变现。一方面，此次减持交易为ESR近期股权回购提供资金支持；另一方面，也为未来潜在的投资标的建立良好的资金基础。

　　展望

　　- 下半年，预计青浦、金山及嘉定等子市场将有五个新项目交付入市。

　　- 经历疫情影响，上海物流地产预计将发生不少变化，包括增加冷链仓库、提升自动化水平、减少损耗、布点选址更靠近大城市等，促进行业升级。在行政管理层面亦需要更为合理灵活的管理措施，保障省际物流货运通畅。

　　上海投资市场

　　- 2022年二季度市场共完成九宗大宗成交，合计成交金额113亿元人民币，环比下降33%。

　　- “新经济”业态因长期基本面扎实吸引到投资者持续关注，对传统写字楼和零售商业的投资兴趣平平。

　　- 自用买家尤其是近年业绩增长显著的一些企业仍在市场上积极寻找和收购物业自用。二季度，有约77%的成交计划自用或部分自用，其中包括鄂尔多斯以人民币26亿元收购苏河湾中心项目。

　　- 受市场不确定性因素及经济增速放缓影响，目前境外投资者投资决策都较为谨慎，这也拉长了整个交易周期，部分境外投资者会选择与境内投资者合作来降低风险。例如本季度，翰同资本和博枫以人民币13亿元投资了嘉誉湾项目。

　　- 中金厦门安居保障性租赁住房不动产投资信托基金和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房不动产投资信托基金在5月末分别向两家证券交易所递交了上市申请，这也将扩大中国基础设施不动产投资信托基金的底层资产范围。

　　展望

　　- 预计下半年自用买家和险资仍会是写字楼资产的主要买家。随着借款成本下行，收益率上升，市场对看重收益率的投资者愈发具有吸引力。

　　- 随着房地产投资信托基金底层资产范围得到扩充，相关税收和立法更加完善，未来中国房地产投资信托基金会迎来更多发展，进而吸引更多开发商和投资者。

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　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　- 2022年第二季度，上海新建商品住房新增供应约37.5万平方米，环比下跌87.7%，同比下滑84.3%。

　　- 第二季度，上海成交一手商品住宅约103.9万平方米，环比下跌60.5%，同比下降57.7%。

　　- 一手商品住宅成交价格环比增长19.2%，同比上涨37.9%，达到人民币每平方米73,300元。

　　一手高端公寓市场

　　- 第二季度，上海一手高端公寓市场无新增供应入市。

　　- 一手高端公寓成交量共计约5.7万平方米，环比下跌66.0%，同比下降66.5%。

　　- 一手高端公寓价格指数环比下跌1.5%，同比上升3.6%，平均成交价格达到人民币每平方米121,300元。

　　住宅用地市场

　　- 受到疫情影响，2022年第一批次剩余土拍在6月1日上海复工首日重启；36幅地块总供应面积199.71万平方米，建筑面积425.19万平方米，出让金额达到834.7亿元。其中19幅地块以底价成交，其中成交总价为47.3亿元的徐汇斜土街道地块溢价最高（9.6%）。

　　- 本次房企参拍条件经临时调整后有所放宽，包括取消打分入围及降低资金冻结比例等，以鼓励房企参与。

　　- 同时上海第二批次土地集中供应将在7月底拉开序幕，共有34幅涉宅地块，其中两幅为城市更新用地。出让总面积为119.7平方米，总起拍价746.5亿元。

　　- 供地集中区域包括嘉定（5）和青浦（5）和闵行（4）；起始楼板价最高的地块分别为长宁新泾镇（每平方米约人民币91,075元），普陀中山北社区（每平方米约人民币65,186元）及杨浦大桥街道（每平方米约人民币57,000元）。

　　展望

　　- 在经历两个月的疫情封控后，交易活动集中开放。上海首批及二批土地供应节奏密集，且首批出让平稳，门槛稍有降低。同时连续出台房地产纾困及毕业生落户等政策，预期能够为住宅市场提供缓冲及后续需求支撑。上海的住房需求仍存在，但封城期间受损的市场信心还需更多时间逐步恢复。

　　上海住宅租赁市场

　　- 2022年第二季度，上海服务式公寓市场迎来一个项目，共计295套单元。

　　- 受疫情封控举措影响，第二季度，全市服务式公寓空置率上升3.9个百分点，达到21.3%，同比上升9.2个百分点。

　　- 2022年第二季度，服务式公寓租金下降1.0%，达到平均每月每平方米人民币265.3元。6月复工后，大部分项目下调租金或提供优惠鼓励入住。

　　- 6月，虹桥板块迎来一个高端长租公寓项目入市，共204套单元。

　　- 高端长租公寓市场租金环比下降1.7%，平均达到每月每平方米188.4元，空置率上升1.4个百分点至12.8%。

　　展望

　　- 2022年第三季度暂无新供应，雅诗阁旗下静安项目及张江lyf品牌公寓预计将在年底前入市。

　　- 随着国内需求持续增长，租户对物业管理和服务提出更高的要求，服务式公寓市场预计仍将保持活跃。高端住宅市场将会更加细分住户需求，同时，在国内保障性住房I-REITs加速发展的背景下，投资者也会加大在租赁住房方面投资。