2018年楼市调控主基调下,上海新房市场月末翘尾现象不曾出现,楼市传统旺季“金九银十”落空已成现实。然而在市区高端楼盘集中供应下,新房均价达68179元/平米,创历史新高。不过从摇号情况来看,大部分项目的摇号组数明显低于房源数,市场冷清局面可见一斑。业内人士表示,2018年仅剩最后2个月,考虑到项目资金回笼压力日趋显著,不排除后续会有新房降价入市可能。
据上海中原地产数据显示:上周(10.22-10.28)新建商品住宅成交面积14.3万平方米,环比减少0.3%。
△上海新房成交走势
区域表现上,改善区域是近期较为突出的地方。上周罕见得出现改善区域排名处于前三的位置。浦东继续处于排名第一的位置,虽然签约量只有2.9万平方米但仍处于高位。此外,徐汇、闵行都成交1.7万平方米,分别处于二三位。闵行一般处于中游位置,而徐汇由于近几年土地出让少,项目稀缺,成交绝大多数时间处于中下游位置,上周因为新房源推动,成交有所增加。相比之下,应该成交比较多的嘉定、南汇都处于中下游位置,成交量基本只有平时的4-5成。
△表:上海商品住宅成交TOP10
基于近期高端项目集中入市,从成交前十榜单来看占据主力地位。均价超过8万元平方米的项目达到6个,并且成交第一,第二的都是此类产品,并且单次签约量都在90套左右。按高端项目的签约平均速度来看,是属于比较迅速的反应。
近几周房价一直处于高位震荡,但由于高端项目集中签约,上周均价更是达到68179元/平方米,环比上涨11.1%。
7项目开盘 豪宅扎堆入市
上周供应维持高位,入市项目有7个,供应总量为24.1万平方米,环比减少11.5%。入市项目继续为偏高端项目,3个位于内中环以,2个为内环内项目。尽管上周的新盘大多来自市区,但并未出现摇号过热的情况,仅有陆家嘴滨江苑的摇号组数稍高于房源数量。其余市区新盘,如建邦16区、静安府、徐汇公园道壹号二期、阳光城檀悦101等,摇号组数都明显低于推盘量。
△上周开盘情况
另外,四季度中高端项目入市较为集中,对均价也有拉抬作用,短期内又给均价带来一定压力。预计今年高端项目投放节奏短期达到小高峰,从平衡均价的角度来看,后期刚需房供应或会及时赶上。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示:虽然供应维持高位,而且从项目去化来看还不错,但高端项目签约速度比不过刚需是客观事实,所以反应到交易量上一方面会有迟滞,另一方面对推高整体交易量作用有限。基于此,月末的翘尾效应并未显现。十月成交缩水相当明显,考虑到全年只剩下2个月,项目资金回笼压力日趋显著,不排除新项目入市还有进一步低于预期的可能。
上海链家研究院认为:随着最近两周供应端,特别是市区楼盘供应的放量,新房市场成交处于回升的轨道之中。不过,在市区楼盘集中供应的同时,其摇号状况也呈降温之势,上周甚至不乏一些市区新盘,摇号组数低于房源数量一半,集中供应,对新盘的摇号行情起到了稀释的作用。
截止28日,10月以来,全市新建商品住宅成交量达到3600余套,与7-9月的成交水平,有着较为明显的差距。不过仅从市区楼盘的成交量而言,10月以来已与9月全月相仿,并且占到10月成交总量的45%。
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