【长租公寓成绩单】招商蛇口B2B模式与低价土地 助其罕见盈利

　　招商蛇口在全国50多个城市已开发超过200多个住宅项目，为发展长租公寓业务提供了存量基础。

　　目前招商蛇口多个长租公寓项目正是由在售或自持物业转变而来，新增获取的物业一半来自于外部市场，而未来的发展策略是以消化存量和轻资产模式拓展物业为主，重资产模式将以与基金合作，或开发村集体流转土地的形式进行。

　　租期稳定，空置期少，溢价率高

　　招商公寓出租率达90%以上

　　纵观国内一众长租公寓的参与者，招商蛇口是极少数盈利的房企之一。房掌柜了解到，2016年，招商公寓营业收入5.9亿元，净利润3.6亿元;2017年前三季度实现营收2.74亿元，净利润1.2亿元。

　　为了更好的拓展业务，招商公寓从招商蛇口港口运营、产业园区运营、社区运营中的产业园区运营板块中独立出来，成立了专业运营公司。同时，重点布局一二线城市，正确选择城市带来满足商业模式所有要素，继而享受到租金上涨、资产增值等红利。

　　相较于“碧万龙”，招商公寓是拿着二三十年前的地，做二三十年后的生意;相较于魔方和自如，招商公寓是更低的价格，更少的出租率，做到更高的利润。

　　与市场上以C2C模式为主的运营服务商相比，招商公寓还具备租期稳定，空置期少，溢价率高的优势。作为全国最大单体公寓运营的服务商，壹间、壹棠公寓已成为众多世界500强企业为员工提供公寓福利的选择。

　　据招商局内部人员透露，目前投入的长租公寓出租率都在90%以上。

　　避免产品同质化 注重规模与效益均衡发展

　　收购兼并模式下招商公寓未来目标100万间

　　面对巨大的市场需求量以及长租公寓领域的蓬勃发展，如何规避产品同质化竞争已成为板上钉钉的棘手问题，招商蛇口亦不能避免。相较于自如、我爱我家等分散式公寓，房源获取难度较高，位置相对偏远，多以小面积单套房形式出租，集中式公寓以传统的商业地产运作模式，充分利用闲置地产进行独栋商业楼宇运营。

　　对于招商蛇口来说，长租公寓不仅仅是一个房屋建筑，它还承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。

　　与单维度追求规模化不同，招商蛇口更加注重规模与效益的均衡。其依靠创新的运管模式降低了运营成本，从而实现经营效益提升。

　　招商蛇口表示，通过资产证券化募集得到的资金将优先用于未来长租公寓的发展与运营，把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。

　　以资产证券化为租赁融资，难点在于，一是投资者的接受程度，二是目前企业债务仍无法出表。

　　而根据招商蛇口战略规划，招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌，中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模10万间;未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。

　　此外，招商蛇口还将用市场化手段、多渠道解决长租公寓融资难问题的重大举措，为公司其他底层资产的资产证券化业务推进打下坚实基础。

　　长租公寓代表着一种升级改造的“新”趋势，即创造提供城市各类人民群众的美好生活。随着未来的不断扩张，招商蛇口通过持续的开拓和创新融资渠道，利用收购兼并的模式加速扩大规模，多元化运营企业业务，进而在愈发激烈的住房租赁市场中占据一席之地。