会德丰内地战略路线图：主攻长三角

　　6月7日，九龙仓 (论坛 视频)主席吴光正在周年股东大会上表示，九龙仓可能计划筹集更多资金，以便更快地扩大内地房地产投资。截至目前，九龙仓在内地的资产占集团整体资产的34%，在未来2-3年里，这一比例将提至50%。

　　事实上，九龙仓并非会德丰布局国内市场的一切，旗下会德丰地产和会德丰地产(新加坡)同样活跃于国内土地市场。

　　吴光正同时表示，计划今年内将以现金向母公司会德丰收购内地资产，涉资几十亿港元。如此一来，会德丰将在九龙仓平台上巩固内地战线。

　　九龙仓融资173亿元

　　6月8日，九龙仓发布公告称，已于6月7日发行三年期可换股债券，息率定为2.3%，融资达62.2亿港元。其中，所得资金用于其在香港及中国内地的地产投资及发展融资等用途。

　　这是继2月10日九龙仓公告供股融资近100亿港元之后的再融资。

　　值得注意的是，在100亿融资中，73亿港元已用于中国内地地产发展项目购入地块支付地价，余款26.8亿港元将用于新增中国内地地产相关投资提供财务支持。

　　如此看来，九龙仓今年以来以供股形式和发行可转债集资已达173亿港元。不过，九龙仓并非止步于此。

　　“九龙仓可能计划筹集更多资金，以便更快地扩大内地房地产投资。”吴光正在周年股东大会上如是表示，“若有好的项目要投资而需要资金，则不排除今年内再向市场集资，不过会考虑不同的方法，包括在香港发行人民币债券。”

　　实际上，在资本市场上的频繁动作，同样伴随着九龙仓在内地土地市场上的大举攻略，尤其是2011年以来，九龙仓的激进之态是有目共睹的。

　　1月7日，九龙仓旗下众朗投资有限公司以29.1亿元竞得苏州吴中区两宗地，土地面积12万平方米。1月31日，九龙仓宣布，购得长沙市芙蓉区东牌楼一幅地皮，总价56.36亿元。2月7日，九龙仓于杭州富阳市投得一地块，地块面积5.14万平方米，总价6.46亿元。3月4日，九龙仓以7.87亿元竞得杭州余杭钱江开发区15号地块，楼面价为3581元/平方米。

　　如此看来，仅仅三个月之内，九龙仓就已斥资99.79亿元，近100亿元。或许，对于这样的数据，熟悉九龙仓的人并不感到陌生。根据2009年年报，九龙仓全年共斥资100亿元拿地。2010年，九龙仓拿地粗略计算下就已超过150亿元。

　　值得注意的是，根据2009年年报，2009年九龙仓中国地产业务分部盈利增长已超越其他业务分部，但是仍处于发展初期。两年之间，九龙仓对于这样的速度或许还是不满意的。

　　吴光正表示，目前九龙仓在内地的资产仅占集团整体资产的34%，九龙仓希望在未来2-3年里将这一比例提至50%。不过，他同时表示，目标实现有一定难度，因为过去5年内地资产占比由5%提升至33%，基数增大，而香港资产亦同步增值。

　　在布局上，仅仅从九龙仓三个月之内三度落子杭州，不难看出对长三角地区的倚重。

　　吴光正就此表示，在内地，未来九龙仓将集中投资长三角地区，包括上海、杭州、浙江、无锡等城市。

　　会德丰系破题

　　事实上，九龙仓并非会德丰布局国内市场的唯一平台，旗下会德丰地产和会德丰地产(新加坡)同样活跃于国内土地市场。

　　在股东周年大会上，吴光正更是为此确定了会德丰系内地资产整合的时间表。他表示，计划今年内将以现金向母公司会德丰收购内地资产，涉资几十亿港元。

　　会德丰地产早于2010年4月19日宣布退市，直至7月21日，会德丰正式撤销在联交所的上市地位，正式退市。

　　值得注意的是，即便如此，会德丰地产在内地市场的动作却丝毫没有停顿下来。时至正式退市次日，会德丰地产与招商联手以5.8亿元的价格拿下了佛山千灯湖一占地3.02万平方米的地块。在此前两天，会德丰地产已与招商地产以总价5.24亿元共同获得了佛山市南海区一地块。

　　根据会德丰地产2009年年报显示，会德丰地产在内地与招商地产在佛山有三处高端住宅项目的合作，其中两个项目将在未来一段时间动工开建。

　　截至目前，会德丰地产在内地主要有五个项目，均是通过与招商地产各占五成的合资公司在佛山开展，合计面积为8.12万平方米。其中，会德丰地产主要是作为财务投资方参与。

　　除了会德丰地产，会德丰地产(新加坡)在内地市场上同样不甘落后。2011年2月，会德丰地产(新加坡)以14亿元在杭州富阳市购入了五幅地块欲发展一个项目，项目距杭州市中心22公里，将建成总楼面面积达35.8万平方米的高级住宅。

　　根据九龙仓2010年年报，其华东地区土地储备达到6.4万平方米，其华中地区土地储备达到4.4万平方米，而其他地区仅占1.2万平方米。

　　如果会德丰系内地资产成功注入九龙仓，无疑将加强九龙仓在华南地区和华中地区的比重，在布局上趋于平衡。

　　商业地产制衡

　　九龙仓，在香港拥有海港城广场这一旗舰项目，实际上是以开发商业地产闻名。

　　不过，反观内地路径，不难发现，自联姻之路以来，九龙仓目前出售的主要是住宅项目，其商场、写字楼等商业地产项目，除了武汉时代广场、大连时代广场和重庆时代广场等项目已完工之外，绝大部分商业项目仍处于施工和策划中。

　　“虽然我们现在主要卖的是住宅，但也有商业地产，这个不是由于宏观调控的原因，我们很早以前就开始做商业地产了”，吴天海表示道，“我们在香港的海港城很成功，所以，我们的目标就是在内地盖同样规模的商业地产”。

　　目前，九龙仓在内地的商业地产项目均名为“国际金融中心”，目前计划建设或进入建设的项目有5个，分别位于成都、重庆、苏州、无锡和长沙，每个的规模均在50万-80万平方米，共计200万平方米的应占总楼面面积，将于2013年至2016年期间落成。按照时间表来看，届时内地资产在集团总资产的比重将达到50%，与此同时，商业地产的经常性租金收入基础亦将实现倍增。

　　他表示，九龙仓将全部自持商业物业，但是如果出现好的机会也会考虑出售，但出售部分仅限于写字楼，商场仍坚持自持。