房子没买着中介频追数

　　羊城晚报记者陈强杨辉董柳

　　房子没买成，却被中介全额追缴动辄数千、上万元的中介费？在遍布广州街头的广东中原房地产代理有限公司（下简称中原地产），不少市民遭遇这样一幕。该公司屡屡把准业主告上法庭。广州中级人民法院（下简称“广州中院”）官网公开的裁判文书显示，2009-2010年，与中原地产相关的居间合同纠纷二审案达21起，件数约为同级别、同规模同行的4-7倍。

　　服务1小时

　　收费14850元

　　2010年8月7日晚上，洪小姐通过中介，相中了广州白云区大金钟路一套二手房。“当晚，中原地产邱小姐拿出三份格式合同，让我们和业主的丈夫先在上面签名，并约定第二天（8月8日）由买方和业主梁小姐一起到中原地产公司重新确认，并在确认当天交齐一万元定金。由于当时不能确定合同何时生效，因此合同的签订日期是留空待定的。”

　　洪小姐回家后，前思后想，觉得头晚的决定过于草率，第二天并未交定金。几天后，取消交易，卖方表示同意。

　　不料，2010年10月25日，中原地产以“作为经纪方，促成被告与卖方签订《房屋买卖合同》，该合同第十条约定：基于经纪方已促成买卖双方签订本买卖合同，被告于该合同签订之日，须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币14850元，逾期支付的，每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付违约金”为由，把洪小姐告上了广州市白云区法院。

　　“我跟卖方只是签订了一份意向性合同，既没交定金，更谈不上交易，卖方房子也已经卖给别人，中原地产究竟服务了啥？前后才1个多小时，却要求我付天价中介费。”洪小姐还称，“中原地产利用保管合同原件的机会，擅自在空白处填上2010年8月9日这个日期。”

　　法院一审认为，原告中原地产向被告洪小姐提供了出卖人的物业信息，并促成双方签订了《房屋买卖合同》，并在该合同中以经纪人的身份与被告、出卖人达成了支付报酬的约定。因此，原告与被告之间的居间合同关系成立。原告作为居间人，依法享有收取报酬的权利。

　　不过，面对被判全额支付中介费及违约金，洪小姐很不服，今年3月7日向广州中院上诉。

　　买家放鸽子

　　中介费仍要收

　　2006年，冯先生家人在中原地产放盘。与买家谈好价钱后，签订三方协议，“其中约定卖方须支付咨询及中介费4800元。”合同同时备注：委托中原地产办理房屋交易过户手续，并在2006年8月18日前办完公证委托后，向中原地产支付咨询及中介服务费。

　　“刚签完约，买家就决定不买了，没按合同交付定金，也没留下任何联系方式。一个月后，中原地产却以‘已经签约’为由，要我家人支付中介费。”冯先生说：“中原地产还怀疑我们私下交易。事实上，几年后，房子卖给了物业管理员。”

　　“我们连定金都没收到。”冯先生回忆道：“思前想后，觉得这是一个‘局’，我们被装进去了。”后经法院调解，冯先生的家人向中原地产支付了部分中介费，“大概两千元吧。”

　　中介伪造签名

　　准业主倒贴万元

　　去年3月，市民李小姐通过中原地产，签订了某楼盘《认购书》，认购了一套住宅。她先后向中原地产支付咨询服务费共计48000元。后因国家出台新政，首付需达到50%，李小姐无法承受，与开发商解除合同，开发商退回已付房款，并出具《退款收据》。

　　房子没有买成，李小姐向法院起诉，要求中原地产返还中介费。中原地产表示，公司有员工带李小姐到开发商处签订认购书，公司的居间服务已完成，拒绝退还中介费。法庭上，中原地产提供了一份附有“李×婷”签名的《咨询服务费确认书（买方）》。而经广东明鉴文书司法鉴定所笔迹鉴定，签名字迹与送检样本上李×婷签字迹不是同一人所写。经广州中院二审，李小姐最后只要回38000元中介费。

　　两年21宗官司有点多

　　羊城晚报记者查询公开的裁判文书发现，2009-2010年两年间，与中原地产有关的居间合同纠纷案件达21起。而同业广东合富房地产置业有限公司此类纠纷有6起，均发生在2010年；满堂红（中国）置业有限公司广州分公司为3起，2009年1起，2010年2起。

　　21起案件中，10起案件的房屋交易并未成交，2起因法院介入才成交，6起交易是否成交不明，3起成交。中原地产多以“基于原告（指中原地产）为被告提供了中介服务，促成被告与卖方签订了买卖合同”为由，提起诉讼。被告则多以“虽然签订了合同，但因各种原因，房地产交易最后泡汤或未能按照约定及时成交，并认为中原地产提供中介服务过程中存在瑕疵”来应诉。

　　从公开的裁判文书来看，中原地产追讨中介费的居间纠纷案，多如愿以偿，成功追回全额或部分“中介费”。而向中原地产索求退回中介费的4起案件中，1起退还全额咨询费750元，1起退还部分咨询及中介服务费38000元，两起未退还。

　　■释疑

　　只签合同

　　也要付费

　　为何？

　　为何中原地产追讨中介费的居间纠纷案，多如愿以偿？

　　法院称“无奈”

　　广州一位有着多年工作经验的周法官向羊城晚报记者透露，此类案件中，很多被中介公司告上法庭的买家或卖家答辩称，“中介公司只是带人看楼，促成买卖双方签订了合同，但因双方未继续交易，中介公司未提供其他服务（例如代办按揭、交易过户、协助收楼等），所以不应该收取全部中介费，只能根据其提供的服务收取相应的部分中介费。”

　　“但依据合同法有关居间合同的规定，只要能够认定中介方促成买卖双方签订了合同，且合同中未对中介服务内容或收费明细进行明确约定，就只能按法律规定支持中介方有关中介费的诉讼请求。业主或准业主会觉得很冤枉、不公平，房子没成交，却要照付中介费。但法律已经这么规定，法院也很无奈。”

　　他强调，房屋买卖合同仅是债权关系的建立，而非物权关系（房屋转让）的确立，中介只要促成债权关系建立（买卖双方）就可以收取中介费了，是否促成房屋实际过户并非其收取中介费的前提，“居间合同并不是说你要买到房，才需要付中介费用，而是只要合同一签，就必须付了。”

　　不交定金合同也生效

　　周法官指出，中介费过高令一些购房人觉得钱花得冤枉，选择“逃单”。他希望有关部门修改中介服务收费标准，并建议有关部门在行业内推行示范合同，“中介公司必须根据示范合同来定合约，如果增加附加协议，中介公司必须要有风险提示，若没有则承担相应的责任。”

　　有市民反映，自己虽然签订了《买卖合同》，但没有交定金，却也被追讨中介费。专家指出，“市民误以为没有交定金，合同就不生效，而真实情况是最高人民法院有司法解释，不交定金也生效。所以在示范合同中必须明确定金是合同的生效条件。”

　　■声音

　　中原地产只负责卖方与买方签订合同，而不管成交与否，便索要中介费，实际上在合同上设置了一个陷阱。顾客与中原地产以及第三方签订合同的最终目的是买卖成功，如果签订合同而买卖泡汤，中介机构却100%诉诸法律，有违显示公平和诚实信用原则。建议法院在处理合同落空这类案件时，应该遵循公平原则，即中介机构能够提供产生费用的证明。

　　———朱永平（广东大同律师事务所主任）

　　业内通常的做法是在买卖双方签订了商品房买卖合同或者网签合同后收取佣金，因为中介提供的是居间人服务而不是交易过户服务。“如果在签订商品房买卖合同或者网签合同后，买卖双方因为某一方违约而没有向中介支付佣金，中介只是具备了起诉条件，但并不一定会起诉佣金支付方。”“如因客观原因，前段时间‘限购令’导致一些买家不能成交而违约，这是可以接受的。如果因为主观原因，例如买卖双方混得很熟了而违约不付佣金，那么这种起诉是正常的。”

　　———黄倩如（满堂红营销中心总监）

　　中原地产在合同中设陷阱，然后通过玩法律，“到头，消费者只能吃亏”。

　　———陈伟民（市民，近期与中原地产因居间合同纠纷对簿公堂）