借政策东风2009年保障房与商品房将平分秋色

　　从去年9月开始，为力促房地产市场健康稳定发展，中央数次出手，房贷优惠、税收优惠、大规模启动保障房投资计划等组合拳堪称20年来中国房地产市场发展史上的奇观。到2008年岁末，部分主要城市几乎“冰封”的楼市成交量开始回暖。

　　另一边，住房和城乡建设部高调宣布，今后3年，国家进一步推进和加大城镇廉租住房，国有煤炭、林业和农垦企业的棚户区、危旧房改造，经济适用住房等保障性住房建设，建设投资总额初步测算将超过9000亿元，平均下来每年有3000亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元，提供200多万个就业机会。

　　商品房与保障房平分天下的格局将从2009年起开始显现。而大基建领域对保障性住房建设的倚重程度也将前所未有。

　　而与此同时，大多数房地产企业仍在酝酿2009年新的停工缓工计划，在接盘新地块时更是慎之又慎。冬天，似乎远未结束。

　　2009年，扑朔迷离的房地产行业究竟如何走向？其相关的大基建概念又将有哪些不同的命运？本期的09年展望，我们聚焦于此。

　　“有海外评论称，中国房地产市场风险小于美国等西方国家，因此自然的触底将有利于房地产市场的健康发展。他们的理由是，与2007年相比，2008年1月至11月中国商品住宅销售面积下降了18.8％。相比之下，美国新房销售去年下降了37％。”专家说，“但在我们看来，当其它投资效果难以快速显现，内需振兴更有待时日的情况下，以房地产业复苏来中短期稳定住GDP增速，更可能成为中国目前的宏观经济战略。”

　　薛建雄的说法也许代表中国大多数专家与政策决策层的态度。

　　为应对国际金融危机对我国经济发展不利的影响，去年11月，党中央、国务院及时调整宏观调控政策，推出扩大内需的十项措施，安排了高达4万亿元的投资计划，其中9000亿的住房保障投资计划率先启动。

　　北京经济信息中心研究员齐心分析1998年以后的数据发现，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。而根据专家测算，平均每年3000亿元的保障住房建设规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿的12％、全国固定资产投资总额的2.6％；相当于2007年全国财政收入的6％、基本建设支出的60％。3年共9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。相比于2007年中国GDP总额24.66万亿元，这一大手笔的住房建设投入对经济的拉动作用可见一斑。

　　2009年房地产业投资大幕已经拉开，且紧锣密鼓，时不我待。1月初，温家宝于山东表示正在酝酿十大产业振兴计划，钢铁、水泥等基建产业领域被市场广泛期待。多个地方政府也正在竞争获得超过10万亿元的基建开支审批，重点投资领域之一即经济适用房等保障性住房建设。据了解，首批重大投资将于今年春季全国人大及政协会议举行之前投入到项目建设中。如果计入项目审批与工程进度之间的时间差，刺激经济方案的首批成效将于今年二季度起逐步呈现。

　　一系列利好令基建产业链兴奋起来。水泥业相关人士介绍，水泥应用的主要领域可以分为基础设施建设、新农村建设和房地产三大部分。随着国家4万亿元投资项目的陆续出台，水泥、工程建筑等一系列企业无疑能从基础设施建设和保障房项目中获益匪浅。

　　然而，2009年的房地产和基建链条远不是简单的“一片红”。相比保障性住房投资，商品房市场仍会在年初面临重大考验，由此引来商品房投资趋冷。价格方面，煤炭价格下降将导致钢材成本下降，钢材与水泥价格数月内会在较低价位上企稳。这对房地产业而言是成本上的利好，但如果销售市场无法实质性回暖，这些成本利好仍无法变成现实收益。

　　于是，有股市分析师建议，在大基建概念下，投资者可重点关注铁路建设和城市轨道建设等成长空间大、进入壁垒高的基建子行业，反而应该规避房屋建筑领域。

　　不可否认，去年年底以来，一些城市的楼市成交量开始反弹，但多数专家认为，所谓回暖却远谈不上。以上海为例，去年9、10月份，上海一手商品住宅的成交量同比缩减了八成，动辄40万、50万平方米的月成交量相对于上海庞大的消费市场而言，基本上已经到了“冰冻”的状态。11、12月成交虽然开始相对回升，但是也只能说是回到了一个相对正常的成交水平。

　　对于2009年的楼市，克而瑞机构上海区总经理于丹丹认为，决定未来楼市前景的因素大致包括以下几部分：宏观政策对消费的鼓励与支持力度，这其中包括利率、税费等交易成本和持有成本的降低，包括对房地产开发企业的资金支持，甚至也包括对个税返还等其它手段的期待；宏观经济形势的预期及对实体经济的具体波及程度；股票等资本市场的实际回暖期。

　　“由于对宏观经济形势的悲观情绪可能导致购房需求受到抑制，房地产投资力度加大未必会带来切实的市场繁荣，甚至有大量开发商因资金紧张或不看好后市而拒绝参与新的土地招标，银行系统也从金融安全考虑慎贷房地产贷款。这些都可能成为楼市‘助而不兴’的深层原因。加上市场上对经济前景的悲观、股票市场大幅缩水带来的负面财富效应等，预计房地产市场在今年上半年将持续低迷。”于丹丹称，对于开发商而言，大多会通过节省开支来打平成本收益率，节省开支的主要方式除了延缓开工外，还可能涉及缩编减员。部分公司会通过向外部投资者出售股权的方式获得融资，房地产行业整合并购的趋势将会加快。

　　考虑到这些因素，专家认为，要想切实拉动市场，加大保障性住房开发、加大政府收购现有商品房力度，继续增加刺激消费的房地产政策将是2009年的调控重点。