各地房地产市场成交回暖是假象还是真正反弹

　　深一手房成交环比增近八成

　　根据招商证券地产行业分析师贾祖国的统计，11月份，除广州和珠海分别小幅下降0.8%和1.0%以外，其他监测城市成交环比上升

　　15%到80%不等。其中，深圳一手商品房成交量同十月份相比，增长了79.7%。

　　东方证券研究所薛和斌的统计显示，从11月30日至12月6日，长三角和珠三角主要城市楼市成交持续保持增长，其中，上海日均成交638套，环比增长7%；南京日均成交217套，环比增长3%；杭州日均成交65套，环比增长3%。深圳日均成交216套，虽然环比减少了2%，但同比增长了199%；东莞和惠州日均成交量环比分别增长8%和1%。

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　　降息减税政策促使市场活跃

　　而根据中原地产向本报记者提供的数据显示，12月1日至12月7日，广州十区一手住宅共签约1660套左右，签约面积约17万平方米，环比分别约上涨30%和26%。

　　分析人士指出，11月份以来，央行大幅降息以及减免税费减轻了部分购房者的经济压力，提高了市场购买力，同时，也让房地产开发商获得喘息的机会。

　　关注焦点

　　近期全国主要城市楼市成交量出现大幅回升，其中，11月份，深圳市一手楼市成交量环比增长近八成。楼市成交回暖是房地产市场寒冬里的一种假象，还是真正触底反弹？业内人士表示，目前房地产市场仍然面临多重困难，因此，谈论市场整体回暖恐为时尚早。

　　问题：房地产业面临两大硬伤

　　需要注意的是，在楼市成交暂时回暖的背后，房地产市场目前仍面临两大硬伤。

　　硬伤之一：高库存

　　2007年，房地产市场异常热闹，吸引了大量企业进入。进入2008年，市场需求急剧萎缩，前期滞销造成的楼市高库存成为行业的一大硬伤。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至12月1日，可售期房住宅套数为113147套；未签约现房住宅套数为35698套，同比增长了68.8%。而国家统计局数据显示，截至11月末，全国商品房空置面积高达1.36亿平方米，同比增长15.3%。

　　从上市公司来看，剔除ST公司后86家A股房产公司三季度末的存货金额达4015.2亿元，同比增长近60%。

　　硬伤之二：高地价

　　在2006年到2007年，房地产市场飙升，地价也日高一日。而在市场短期迅速逆转后，地价也跟随房价的下跌而贬值，甚至出现成本和房价倒挂的现象。

　　厦门风火房地产总经理张炜胜表示，沉淀在土地里的资金量巨大，导致房企流动资金短缺。他预计在2009年2月之前，将有30%开发商出现现金流断裂的局面。

　　广州知名房地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)博士在接受本报记者采访时表示，多数开发商去年高价拿的地目前还没有正式开发，随着行业继续调整，这部分高价地将会给房企造成很大的伤害。

　　观点：整个市场回暖还为时尚早

　　丁祖昱近期表示，假设2009年销售进度与2008年三季度相近，那么各城市完全消化“库存”所需的时间最少也要两年。在丁祖昱看来，包括深圳、广州、北京、杭州等重点城市在内，“库存”消化需三年以上的市场在2009年9月前实现复苏是不太可能的。

　　而韩世同表示，上海、北京等地成交量出现反弹有政策因素，而且10月份的基数比较小。他表示，优惠政策能否真正刺激有效需求、成交量能否持续回升目前还不明确，因此，说整个市场出现回暖还为时尚早。

　　全国房地产开发景气指数继续回落

　　国家统计局公布，11月份全国房地产开发景气指数继续回落为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。

　　市场萎缩、行业景气度的下滑以及融资受限，导致今年房地产开发投资增速大幅下降，而且商品房投资回落较为明显。今年前11个月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1～10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。

　　房地产企业购买土地的热情大为减弱。1～11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；而完成土地开发面积仅2.1亿平方米，同比下降将近3%。

　　另外，1～11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款增长5.2%；企业自筹资金增长30.9%。（张忠安）

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