后续政策还有多少 下半年市场或上演“悲情剧”

从新政出台伊始，就有人认为，这已经是最严厉的政策，后续不会更严厉。想不到，之后又陆续出台多项政策，没有最严厉，只有更严厉，大政策不断，小政策频繁。在这样的情况下，供求关系逆转，一向强势、看多的开发商也感慨，下半年市场机会不多，恐成“悲情剧”。在此想提醒大家的是，千万别怪政策太严，房地产经历多年上涨，政策调控是必须的。

政策一：

动迁和继承也限购

根据限购政策规定，非买卖行为转让不包括在内，如赠与、继承、房改房、动迁房等。尤其在动迁房中，因涉及的情况较多，限购还会细化实施细则。比如，动迁分配到一套总价200万元的房子，但动迁户想自己贴点钱换成一套300万元的房子，又或是500万元的房子，这是否限购？又如，原则上动迁户可分配到总价300万元的房子，但动迁户想拆分成两套小户型，其中一套自己贴钱补面积，这又该如何算限购？而这样的限购情况又恰恰涉及到房产税征收，所以，尽管这类情况属于小范围，但操作还在细化中。

政策二：

行政手段进行限购

限购政策从实施效果看，不如想象中明显。尤其是政策出台后，外地人购房比例反而提高了。原因在于政策不完善。

在限购政策中明确，外地户籍居民家庭需在购房前两年内累积缴纳满一年的纳税证明或社保证明，才能买房。但是在实施过程中，有部分不在上海工作的外地人通过其他途径很容易取得本市纳税证明，甚至很多人是在同一天在同一个公司补缴的。有关部门正在核查，今后，这部分限购规定可能依情况做出适当调整。

政策三：

限购政策改成限售

全国政协常委、经济委员会副主任、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁认为，控制房价不应过分强调限购。公民有购买房屋的权利，不能有地区歧视，限购作为短期政策可以，但长期不行。他建议，应该把限购改为限售，学新加坡的经验，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。比如买了一年之内就卖，就要出很重的税，按房价的比重，要出到16%的税，第二年降低为12%。

任志强也认为，限购不如限售。限购比限售更违背市场原则和民众意愿，限售至少比限购更符合解决住房条件改善需求的意愿。无论什么样的限购都会伤害一部分人的改善需求，同时限购必然影响供给的增加，无法平衡供求恶化的关系，也必然会影响经济的增长。限售可以有各种附加的条件来防止投机的行为，如时限、如限售再交易时的回购，以及收取差价的高额税收等措施，这样既不会影响经济的增长与消费需求的满足，也不会产生过多的资源浪费和投机行为。

政策四：

房地产实施反暴利

现在市场交易量是调控以前三分之二左右，从各种数据看，交易量价有回暖的迹象：一手房经历了先跌后涨的过程，二手房均价年初以来一直在涨。如果市场反弹，价格继续上涨，国家下一步还会出台储备的政策。比如之前商务部吹风的对房地产业实施反暴利规定出台，那将意味着商品房定价权不再是市场，而是以政府指导价为基础，开发商的利润空间将被压缩。

政策五：

金融财税政策更严

随着楼市调控力度骤然加大，作为房产交易中税额较大的税种，契税税率酝酿上调的传闻不绝于耳。事实上，增加流通环节的税收成本，往往对购房需求起到一定程度的打压作用。按照上海现行的契税政策，普通住宅契税为总房款的1.5%，非普通住宅契税为总房款的3%。楼市一度传言，拟将契税税率由目前的1%-3%，调整为公寓房按照总价的4%征收、别墅房按总价的6%征收。

作为地方税种，契税调整税率一般由国家主管部委先给出允许调整的标准，地方再出台具体的落实细则。如果房价持续“高烧”，不排除政策继续加码的可能，而契税无疑是非常给力的“杀手锏”。

政策六：

存量房也征房产税

上海房管局相关部门负责人之前曾在一内部会议上透露，上海房产税开征后，刚开始“从无到有”，先针对增量，经过一到两年的探索，技术成熟后，再扩大至存量领域。而且一旦房产税开征，限购令也不会像之前预测的那样“寿终正寝”，而是两项政策同时执行，即使购房者愿意支付房产税，政府也不会允许你“多买多占”。上海房产税先从增量试点后，已有不少人抱怨，对后来买房的业主非常不公平，存量房征房产税，虽然短期内有难度，但从长期来看，可能性很大。