住宅市场的黄金时代经已过去 商业地产前景被看好

　　2011年8月4日，大中华区领先的国际房地产服务公司 DTZ戴德梁行在颐中皇冠假日酒店举办了“2011年青岛房地产发展论坛”。独家专访了戴德梁行投资部董事卢强先生。

　　卢强介绍，DTZ戴德梁行作为世界知名的国际物业顾问公司，在投资咨询主要有三方面内容——大宗物业交易、土地买卖和融资。对一些想入手大宗物业的人来说，许多综合性的因素都需要考虑，因而从前期准备到物业交易过程等都需要一些咨询和建议，土地买卖和融资过程也需要专业性强的团队来提供咨询和服务。

　　住宅市场的黄金十年已过

　　限购以来，许多购房者开始迷惑，投资房产在怎样的情况下是最合理的？卢强说，中国的房产市场有国际化的市场规律在里面，也有中国国情和观念在其中，要分开两个方面来看待：买房的目的如果是为了自住、自用，那么不用过多考虑市场因素，即刚性需求需要得到释放；如果购房的目的是为了投资，那么抱着“买房一定只涨不跌”的心态也是有所偏颇的，毕竟“如果是投资，每样投资品都不是只涨不跌的，都是有风险的，房子也是一样的，住宅市场的黄金十年已经过去了。”

　　调控力度难减 二元结构或现

　　卢强预计，“史上最严厉的房产调控”预计会在5年以上，“很有可能进入二元房地产结构，即商品房与保障房均占据市场较大份额的情况。从最初的福利分房到纯商品房市场再到未来可能出现的二元房地产结构，此次调整将带来质的变化。”

　　关于房价卢强分析“目前房价没有出现大跌，一方面是开发商粮草储备比较充分，另一方面还有很多人抱着“撑过去”的想法来等待调控的结束。而在上海出现了一些机构出让物业的情况，原本持有这些物业可以获得长效的租金收益，而现在则把它拆散来卖，这也体现出了机构对住宅市场的信心已经发生了变化。”

　　外资受政策影响微小

　　DTZ戴德梁行回顾 2011年上半年中国商品住宅市场表现时指出，国内销售市场持续低迷及信贷紧缩格局下，房企境外融资趋势明显。预料房企将积极启动包括境外上市、房地产信托投资基金以及私募融资等境外融资渠道，以确保资金链运行正常。对此卢强解读，外资对中国房地产领域的投资，主要包括整体收购现成物业、与境内企业合作开发、参与境内房企上市前的股权投资三大方向。中长期来看，外资在中国房地产领域的投资始终是在不断扩容的，呈现一个稳定的上升模式，受国内调控、加息等政策的影响微小。

　　商业地产前景看好

　　限购的情况下，不少地区商业地产逆市而上，房企也加大了对商业地产的开发力度，卢强解读说，随着GDP增长和消费的升级，商业地产依然有着无限潜力。因为“国人在商业上的消费量还是不够的，如果有很多性价比的东西来刺激消费，商业地产会更有前景。”而对于青岛的商业地产蜂拥而上体量可观的情况，卢强说消费是可以激发的，如果业态类型适合、招商能够刺激消费等都能够很好地运营，青岛的商业地产还有很广阔的提升空间。