上市房企业绩研评： 开发商利润不降反升的原因

　　二是，自2008年以来，许多房企都主动调整了产品结构。例如，万科所售住宅中，144平方米以下户型占比达到了88%。再例如，华润置地的产品结构已调整为“六成住宅，四成投资物业”。其中所售的住宅中，针对自住型客户所开发的小户型的比例已经占到80%，高端项目占比已调整为不到20%(详见“研评(四)”)。

　　第三也是最主要的原因是2010年的高预收账款的支持。由于房地产行业的结算相对于销售存在滞后性，所以2011年所结算的项目，许多都是2010年下半年已售未结算资源以及2011上半年所销售的项目。例如万科，2010年万科合并报表范围内已销售未结算资源面积为680万平方米，对应合同金额820亿元。2011年，万科的这两项数据则达到了1085万平方米和1222亿元，分别增长了59.6%和49.0%。由此可以预见，如此高的预收账款也足以支持万科2012年度的销售业绩、营业收入和利润率增长。

　　第四是“练内功”的结果。近年来，许多房企除了积极寻求战略转型和调整企业的产品结构、市场结构外，也开始了补课、练内功工作。这在一定程度上降低了开发成本和费用。例如在产品系列化、标准化方面，目前房地产业界几乎所有一线房企都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化产品线的连锁、复制开发。我们的专题研究结果显示，当产品标准化率达到40%时，周转率和杠杆率都会明显提高，投资回报率更会大幅度提升。另外，加强内部管控也能提高开发效率，降低费用。

　　可能在有些人看来，严厉调控下大多数房企的净利润指标不降反升，可以简单地归咎为调控效果还不明显，但如果深入分析其背后的原因，就会发现有许多积极的因素。这些因素，是值得推崇的，也是值得更多业内企业领悟并付诸行动的。