房地产提高主动管理能力 信托转型基金化成趋势

　　在兑付风险积聚的背景下，提高主动管理能力成为信托公司发展房地产信托业务的一致选择，很多信托公司都推出了基金化的房地产信托产品。

　　“最近我们公司推出了一款股权投资类房地产信托产品，与以往的房地产信托产品不同，这款产品不设目标收益，对信托利益的实现无任何担保措施。”上海一家信托公司的相关人士向记者表示。

　　记者了解到，该公司推出的这款信托产品期限为五年，投向为长三角地区的一个商办体综合项目。与以前发行的股权类房地产信托产品不同，这款产品并没有设定预期收益，信托资金以股权投资方式介入项目，在退出方式上则是在目标项目租赁稳定后，通过整体或部分资产或股权的方式出售，收益进行股权投资分配。

　　“如今房地产市场调控深入，行业风险积聚，发行了主动管理类产品是信托公司的趋势。”上海这家信托公司的人士表示。实际上，早在2010年，平安信托就曾推出过主动管理型的房地产信托产品。平安信托首创基金化运作模式，推出国内首款全功能房地产(信托)基金产品——“睿石”系列全功能房地产(信托)基金。该产品开创性地运用了资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产相关市场，以最大程度降低投资单一项目型信托计划的风险，

　　据了解，“睿石”系列全功能房地产(信托)基金类似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不仅可投资于房地产实业领域，同时又可投资于资本市场上房地产相关的金融产品。在实业领域，“睿石”可以以股权、债权、夹层融资或其他形式直接进入待投资项目;在资本(金融)市场，“睿石”可以购买房地产及相关行业的债券、可转券及其他金融工具。平安信托可根据市场变化情况进行主动管理，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，为投资人分散风险，创造收益。

　　“房地产信托业务是信托公司介入最深的行业之一，本轮调控将要求信托公司增强专业管理能力。”西部一家信托公司的负责人表示。这位负责人认为目前受到宏观调控政策的影响，房地产项目去化率严重降低，由此直接引发资金回笼问题，并最终导致流动性风险。“下一步信托公司应该重点在产品升级上下功夫，而基金化乃至REITS无疑是未来房地产信托业务的发展方向。”这位负责人表示。

　　“房地产市场的调整也是一个机会，目前我们正在筹划逢低收购一些物业。”一家专注于房地产领域的信托公司相关人士表示。这位人士认为目前虽然信托公司的业务受到地产调控的冲击，但也为管理能力强的信托公司收购优质物业提供了一个机会。目前房地产信托业务主要以资产出售为退出的基本方式。通过收购优质物业，建立具有一定规模的资产池，信托公司将有机会开展以物业持有和长期经营为特点的房地产信托业务。将来在资本市场条件成熟时，可以进一步推出REITS。