多家房产企业或将陷入困境 房地产投资“失速”

　　4月18日，国家统计局发布了2012年3月70个大中城市住宅销售价格数据——70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。从同比数据看，今年3月份，成为了自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市数量最多的月份。国家统计局13日公布的数据也显示，一季度，我国房地产开发投资增速比上年同期回落10.6个百分点;商品房销售同比下降13.6%，全国商品房待售面积增长35.5%。

　　政府坚持房地产调控“不放松、不动摇”的决心依旧，房地产行业景气指数也是一路下行。市场信心的下降是房地产市场“寒冬”的直接体现，寒流也在和房地产相关联的上下游产业链上逐渐传导着，随着房地产投资因楼市调控而锐减，多重连锁效应值得我们警惕和关注。

　　房企深陷资金危机

　　近日，建设银行要求各分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款，而从其他几家国有控股上市银行年报也可以看出，房地产贷款增长正在持续放缓。

　　国家统计局13日公布的数据显示，今年一季度全国房地产开发投资、房企本年资金来源的增速等都出现明显回落。销售端的“寒意”正不断传导至开发端。专家认为，随着资金收紧效应的不断释放，房企因资金链断裂而破产倒闭的情况会越来越多，同时房地产投资“减速”将对楼市带来的多重影响也值得关注。

　　银行贷款越发审慎

　　建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

　　另外，今年建设银行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年;自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。

　　对于房地产市场持续调控对业务布局的影响，中、农、工、建、交五大行的年报近乎默契的一致，均表示将根据房地产市场形势变化，优化房地产贷款区域结构和客户结构，主动压降房地产贷款规模。据统计，至去年底，建行房地产开发类贷款余额较上年增加6.50亿元，增幅仅0.16%，新增额度是最近5年来最低。

　　一些开发商向记者证实，从去年下半年开始贷款就越来越难，小开发商则基本上贷不到款，项目贷款成数也有所降低，有的贷款利率还要比基准利率上浮20%以上。

　　据悉，一家股份制银行在开发贷方面余额在500亿元左右，但其实由于对于开发区的贷款也纳入到开发贷之中，银行对于小型的开发贷款更加有限。据了解，该行的开发贷中房地产开发贷款余额仅有50亿元左右。

　　更多房企或将陷入困境

　　杭州金星房地产开发有限公司日前因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产，给中小房企敲响了警钟。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，去年四季度以来，全国主要城市房价开始下拐，至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，已持续下跌6个月左右，房地产企业的营业利润显著萎缩，甚至出现亏损。金星公司破产就是很典型的案例。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌判断认为：“今年上半年，一些中小房企，甚至是大型房企都会面临资金链断裂的危险。”

　　国家统计局13日公布的数据显示，今年1至3月，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1至2月回落8.0个百分点。

　　中原研究部统计数据显示：今年一季度全国房地产股权交易数量明显上涨，达到了38宗，同比上涨65.2%;总股权交易金额达到了102亿元，同比上涨了101.7%，首次突破百亿元交易额。

　　开发商投资热情明显降温

　　1-3月份，包括土地购置面积、开发投资、房屋新开工面积、商品房销售面积及成交均价均出现同比下降或增速回落的迹象，开发商投资热情明显降温。随着调控放松预期的破灭，3月份部分销售业绩不佳的开发企业为了回笼资金，纷纷采取降价促销、以价换量的策略。

　　一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积0.79亿平方米，同比下降3.9%，降幅较1-2月份扩大3.4个百分点，自上月出现首次下跌后连续第2个月下滑，这主要是因为在严厉调控政策的影响下，房地产开发企业拿地热情大幅下降。从月度情况来看，3月房地产开发企业土地购置面积为3175万平方米，环比2月下降32.2%，与去年同期比较下降27.8%，跌幅较为明显。

　　同期全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

　　1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积3.9亿平方米，同比增长0.3%，增幅较1-2月份回落4.8个百分点，增幅连续7个月收窄。预期今年上半年新开工面积涨幅将继续下滑，1-4月份预计出现2010年以来首次同比负增长，这将会影响明后两年的商品房供应。

　　1-3月，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，增幅比1-2月份缩小0.4个百分点，主要原因是去年同期市场成交量较大。其中，住宅销售面积下降15.5%，住宅销售额下降17.5%。

　　3月份，全国商品房销售面积8235万平方米，环比上升17.9%，同比下降13.3%。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，今年上半年，即便部分城市会出现“春季反弹”，但成交量绝对值也将维持较低水平;另一方面，保障性住房的成交量有望继续明显增长。综合而言，未来几个月全国商品房市场将进入筑底阶段。

　　值得注意的是，1-3月，全国商品房成交均价同比下降1.2%，较1-2月降幅缩小了7.8个百分点;其中，住宅成交均价同比下降2.3%，较1-2月扩大8.1个百分点，商品住宅成交均价跌幅较1-2月份有所好转，但从整体来看依然处于较低水平。3月，20个典型城市商品住宅市场总成交均价为10116元/平方米，环比2月份下跌5.4%，同比去年3月份下跌7.5%。

　　中小房企面临洗牌，全行业不会出现倒闭潮

　　受调控政策影响，房地产市场进入下行通道已是不争的事实。杭州金星房地产开发有限公司日前因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产，更是给中小房企敲响了警钟。“首张多米诺骨牌已倒下，可以肯定的是未来将有更多的中小房地产企业面临倒闭、破产。”上海一家房地产企业的高层称，中小房企抗风险能力相对较弱，能撑到现在已经十分不易。

　　专家称，开发企业的利润主要来自于房价的上涨，房价涨不动或者下跌，自然会损及开发商的利润。去年四季度以来，全国主要城市房价开始下行，至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，已持续下跌6个月左右，房地产企业的营业利润显著萎缩，甚至出现亏损。金星公司破产就是很典型的案例。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌也判断认为，“今年上半年，一些中小房企，甚至是大型房企都会面临资金链断裂的危险。”瑞银房产也警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

　　有些开发商靠卖房子已经无法缓解资金压力，只能卖公司、卖股权。中原研究部统计数据显示：今年1季度全国房地产股权交易数量明显上涨，达到了38宗，同比上涨65.2%;总股权交易金额达到了102亿元，同比上涨了101.7%，首次突破百亿元交易额。

　　经济学家马光远认为，尽管目前各种数据表明房地产行业面临很大的风险，但并非已经到了通过破产倒闭等进行行业整合的时候。中国的房地产在严厉的调控下，尽管在逐步地告别暴利，但这个行业的利润本身并不低。事实上，大多数房地产公司在2011年的利润并不难看，在100多家发布了2011年年报的上市房地产公司中，约70%实现了业绩增长，因此整个行业不会出现倒。

　　持续调控引发多重效应值得关注

　　13日召开的国务院常务会议再次强调巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。4月12日，世界银行发布的《中国经济季报》也就中国房地产调控政策指出，当前措施并未过度，虽然调控会给地方财政带来压力，但最好的方法不是放松房地产调控，而是在地方财政体制改革方面取得进展。

　　专家称，随着调控政策的持续深入，市场的“寒意”已在房地产整个产业链条上的持续传导，当前至少有四方面的影响值得关注：

　　其一，房价的下行压力将持续加大。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。房企破产事件也将会加速房企以价换量。新一轮的打折降价潮，还将在未来二三个月内大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归，有利于调控效果继续显现。

　　其二，房地产开发投资增速下降恐将对后市商品房供应产生不利影响。总体上看，我国普通商品住房仍存在明显的供求缺口，市场对住房的需求是刚性的。增加普通商品住房的供应也是此轮调控重要的诉求之一。不过，从目前土地市场的遇冷、开发投资增速的下降等情形看，后市供应恐不容乐观。

　　其三，房地产企业倒闭增多带来的风险不容忽视。从金星房产等个案来看，由于是期房销售，房企一旦遭遇资金危机便不可避免地影响交房，甚至导致“无房可交”，引发业主与企业、银行之间的矛盾;此外，很多房企都欠有土地出让金，企业与地方财政之间的风险关联也值得关注。

　　德勤会计师事务所近日发布的《2012年中国银行业十大趋势与展望》报告提醒，在严格的房地产调控政策下，中国房地产市场已呈现弱势下行局面且会持续。在此背景下，楼市大幅调整带来的风险将是中国银行业未来几年内面临的主要风险，主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂，以及按揭贷款违约等。

　　其四，房地产投资减速将对多个行业和宏观经济带来不利影响。比如，一知名混凝土预制桩企业负责人告诉记者，今年一季度该公司预制桩销售量同比下降超过6%，其中房产开发项目类预制桩销售下降更是超过3成。

　　“如何既能有效遏制房价、使其合理回归，又能确保房地产开发保持一定增速，并发挥对经济的良性拉动作用，是今年房地产调控面临的突出问题。”中国房产信息集团研究总监薛建雄说。

　　扩展阅读

　　清醒评估土地市场“量价齐跌”

　　中国土地勘测规划院17日发布一季度全国城市地价监测成果显示，全国主要监测城市住宅地价环比增幅由正转负，这是2009年二季度以来首次出现整体下降。作为地产市场冷暖主要指标之一，土地市场“量价齐跌”迹象要审慎对待，调控政策不能在节骨眼上“掉链子”。

　　应当看到，土地市场初步回调，是多种手段高压调控结果。2011年以来，中央政府综合运用经济、行政多种手段高压调控房地产业，房地产市场进入从“量跌价滞”到“量价齐跌”关键转变阶段。

　　今年一季度，土地市场已初步显示出“量价齐跌”迹象。中国土地勘测规划院院长地价所所长赵松说，预计2012年二季度，市场严调预期仍将延续，商服、住宅等房地产用地价格将进入低速增长或负增长时期。

　　但考虑到近期工业用地供应比例结构性增大、中国制造业采购经理指数(PMI)连续四个月回升、货币政策由“偏紧”向“适度”调整及部分地方政府“放松调控”意愿等因素，要防止市场后期反弹。

　　我国土地市场波动中，住宅地价“弹性”最大。中国土地勘测规划院副院长周建春17日介绍中国城市地价指数编制12年总体情况时说，2000-2011年间，各类用地中，住宅用地价格定基指数上涨最快，达224，同比指数波动明显。

　　“十一五”期间，同比指数先后于2007年、2010年两年超过110;2008年受金融危机影响，地价同比指数回落15个点。与商业地产相比，住宅市场受宏观调控影响更大，同比地价指数波动更为明显。

　　从区域角度来看，三大重点区域综合地价水平稳中略升，地价增幅均低于全国平均水平，同比增速回落明显。从分用途地价变化态势看，三大重点监测区域的住宅地价环比增长率均为负值。

　　珠江三角洲地区商服、住宅地价同比增速回落最大，分别较上一季度下降18.50和6.97个百分点;长江三角洲地区住宅地价同比增长率为-0.21%，长三角、珠三角地区市场反映最为敏感，从侧面印证了调控政策多重对土地市场的强有力影响。换句话说，要反弹起来，也会是很吓人的。

　　据监测，一季度全国主要监测城市土地供应总量较上年同期基本持平，为5.17万公顷，同比为0.15%微幅增长，但环比下降38.09%。其中，商服、住宅、工矿仓储和交通水利基础设施等用地环比增长率分别为-21.39%、-45.99%、-14.37%和-48.35%。

　　对于房地产用地大幅下降，赵松认为，受调控政策及供地季节性调整等多重因素影响，环比下降是很正常的，符合土地市场供应基本规律。因为一季度供应还没有全面启动，下半年供应量肯定比较大，所以环比增长率下降符合正常规律。

　　一季度，全国商服、住宅、工矿仓储和交通水利基础设施等用地同比增长率分别为-30.40%、-45.92%、-9.27%和103.33%。商服和住宅等房地产用地供应大幅下降。

　　从供地结构看，一季度全国主要监测城市商服、住宅、工矿仓储及交通、水利基础设施等其他用地占土地总供应量比重分别为7.81%、17.24%、32.83%和42.13%，而保障性住房用地占住宅用地比重为43.64%，同比增加7.42个百分点。可以看出保障性住房供地比例持续加大，在一定程度上弥补了住宅用地的同比明显下降。

　　值得注意的是，国土资源部17日部署2012年房地产用地供应监管工作，强调目前全国土地市场运行逐步趋稳，在建状态的已供土地数量充足，要合理增加普通商品住房用地供给，加大闲置土地处理力度，促进已供土地尽快开发建设。这些，同国土资源部首次把土地流标流拍纳入监测范畴一样，是未雨绸缪之举，也是继续推动地产调控的应有之义。