2012上海楼市十大热门关键字: 沪六条高价地纷纷上榜

　　从2011年楼市低迷中走来，市场阴霾蔓延至2012年楼市开局。从上半年的寒气逼人，到年末的热火朝天，回顾2012年，上海楼市风起云涌步步惊心。

　　从一季度普通住宅标准调整，到年中新沪六条横空出世、酒店式公寓遭明确限购，再到下半年首套房贷利率收紧，各种微调政策此起彼伏。2012年，上海诞生了两大重点规划板块：浦东前滩和虹桥商务区。

　　从汹涌的打折潮，到连续4个月房价上涨，从以往的高价地割肉求生，到现在的高价地依然频频诞生，上海楼市一路跌跌撞撞，走过了不平静的2012年，虽然从“寒春”中开始，却在“暖冬”中结束，值得期待的2013已近在眼前，我们只要拭目以待。(以下按时间顺序排列)

　　普通住宅新标准

　　今年2月份，市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市财政局、市地税局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。

　　《通知》明确，自2012年3月1日起，调整本市普通住房标准，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　此次确定上海普通住房标准的方法没有变化，即按照二环三区域(内环内、内外环间，外环外)的套均总价、容积率和面积标准确定本市普通住房标准，调整的是其中的价格标准。

　　此次普通住房价格标准的调整，是根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估来进行调整的。

　　入选理由：调整普通住房标准，有利于在交易环节增加普通商品住房供应，也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。

　　上海此次调整普通住宅标准覆盖范围，将上海市新建商品住宅由原来的二成不到提升至6成以上，二手房更将超过80%的占比。此外，普通住宅标准调整后，部分由非普通转成普通的房源将降低交易成本，上下家可合计节约3-5%左右的税费成本。

　　3月1日调整普通住房标准后，上海交易环节的普通住房大幅度增加，特别是外环外区域，普通住房价格标准的调整幅度达到63%，让更多居民合理、自住性的购房需求享受到了优惠政策。

　　房掌柜点评：3月1日执行上海新普通住房标准后，内环内、内外环间和外环外将房屋总价分别放宽至330万，200万和160万，在一定程度上刺激了房屋成交，部分购房者在长期观望后的入市积极性也得到了提高。其中，收益最大的无疑就是刚性需求的购房者，

　　据估算，对于此次新囊括入普通住宅范围的房源来说，税率变化带来的优惠幅度最高可以达到房价的6%左右。

　　另外，新标准的正式的落实实施，还促进了新年以来一直拖延开盘的部分开发商增加上海楼市的供应量，从供需两方面活跃上海持续低迷的楼市。

　　沪公积金政策调整

　　6月份，上海市住房公积金管理委员会下发《关于2012年度上海市调整住房公积金缴存基数和月缴存额上下限的通知》。自7月1日起，2012年度(2012年7月1日至2013年6月30日)上海住房公积金月缴存额上限将由2011年度的1636元增到1820元，下限则由2011年度的156元增加到180元。

　　《通知》明确公积金缴存比例不变，住房公积金缴存比例仍为各7%;补充住房公积金缴存比例仍为各1%至8%，此外，市公积金管理中心还推出了多种缴存模式。除原有支票托收缴存方式以外，各单位还可根据实际情况，选择委托建设银行网上银行缴存方式或委托扣款方式。本市还将增设单位缴存核定的网点，为缴存单位和职工提供便捷服务。

　　入选理由：住房公积金是一项惠民政策，调整的受益对象特定，支持刚需人群，其政策出发点也正符合当前房地产政策的调控方向。这些调整政策，不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调起来最容易的执行办法。

　　房掌柜点评：虽然首套房贷利率优惠和放松“限购令”也能促使楼市回暖，但利率调整的权限在金融监管部门和商业银行手中，放松“限购令”则容易触及中央政策“红线”，而调整公积金政策的阻力相对较小。基于公积金政策的“优势”，预计未来微调楼市政策时将更多地从公积金政策入手。

　　上海此次对公积金政策进行调整，可促进楼市成交量的回升，其释放出的政策宽松信号还会吸引更多刚性需求入市。

　　虹桥商务区

　　2012年7月3日，上海市人民政府发布了《上海虹桥商务区“十二五”规划》，规划显示，虹桥商务区将与周边区域打破行政区划约束，带动东、西、南、北的长宁、青浦、闵行、嘉定等4大主要城区错位联动、协同发展。利用先进制造业现有发展基础，发展相关生产性服务业，最终使虹桥商务区成为上海西部新中心。

　　虹桥商务区地处上海西部，涉及长宁、闵行、嘉定、青浦四个区，规划面积86平方公里，分为27平方公里的主功能区和59平方公里的拓展区，其中主功能区包含4.7平方公里的核心区，核心区是虹桥商务区近阶段重点开发区域。主功能区涉及两个行政区、三个街镇，分别是闵行区新虹街道、长宁区程家桥街道和新泾镇部分区域。到2010年底，虹桥商务区涉及的主要街镇共有常住人口约79万人，区域内常住人口约为45万人。

　　入选理由：作为“十字轴”东西轴之西引擎的大虹桥，在上海未来发展中有着举足轻重的地位。

　　依靠长三角，虹桥商务区具有得天独厚的区位优势。长三角以占全国1%的土地和11%的人口，创造了超过22%的GDP，是全球重要的先进制造业和现代服务业中心。虹桥商务区中的虹桥交通枢纽是目前世界上规模最大、功能最全的大型综合交通枢纽，每日设计客流量可达到110万-140万人次，每年将有超过4亿人次在此集散。从世界各国的经验来看，毗邻综合交通枢纽，又同时具有良好区位条件的地区，是寸土寸金的商家必争之地。

　　房掌柜点评：伴随着上海虹桥商务区开发建设的热潮，众多知名开发商斥重金拿地。以万科、龙湖、红星、上海地产为首的内地房企纷纷进军，和瑞安、丽宝等境外地产公司一起，开发这个新的商务区。

　　在区域规划公布之后的第3年，在这块仅1.4平方公里的土地上，已经汇集了瑞安集团、上海地产集团、丽宝建设、北京万通、重庆龙湖、上海三湘、红星美凯龙、万科、紫宝等众多实力开发商。预计到2015年，虹桥商务区将基本完成核心区商务楼宇建设和基础设施配套，初步形成招商引资规模。

　　上海酒店式公寓限购

　　7月23日，上海市住房保障和房屋管理局发布《以市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读》强调，酒店式公寓属 “限购范围”，而只有公寓式的酒店及办公楼才是不被限购的。

　　酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。因此酒店式公寓本质上仍是住宅，属于限购范围。

　　入选理由：酒店式公寓兴旺于1996年后。由于项目单间多为40平米—70平米的小户型，且处于内环线以外区域，非毛坯修房源平均单价也仅为同地段住宅的65%—80%，具有小面积、低总价、拎包入住等特点，尤其是楼市调控以来，客户可接受程度逐步提高，因此去化速度较快。

　　业内人士预测，通过此次政策明确，未来上海公寓式办公楼项目将会越来越多。

　　房掌柜点评：上海将酒店式公寓列入限购范围，是一次明确式的重申。一来，让那些宣传酒店式公寓“不限购不限贷”的开发商，主动靠边站，别再来混淆消费者的判断。二来，向公众再次强调公寓式酒店是禁止分割销售的，这些酒店是不可以被充当做公寓卖的。

　　由于70年产权的住宅本身就属于限购范围，所以无论营销主题怎么变幻，都无法改变这个事实，在这方面来讲，即使有一些70年住宅产权的酒店式公寓在进行销售，这些产品自然是限购的，在政策层面不存在收紧与否的说法。因此，本条规定对于市场不会有太大影响。

　　将酒店式公寓列入限购范围的规定虽然初看很“生猛”，但实则只是一种对支持限购的“变相重申”。

　　新沪六条

　　7月27日，上海市人民政府办公厅发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，从执行层面再度强调各项楼市调控政策从严。

　　《通知》共分为严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策、加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度、严格按照房屋用途加强交易管理、开展房地产市场调控政策执行情况检查、大力加强住房保障，进一步扩大受益家庭规模、完善信息披露，加强舆论引导六项内容。

　　入选理由：新沪六条的出台表面上看去没有太大新的变化，只是对原先现有政策的进一步强调，但是仍然有两点值得关注，即政策对共有产权住房(经济性适用房等)的倾斜和严禁公寓式酒店的分套销售。从这两点申明不难看出，政府正在对细则做进一步规范，后续会加大普通住房和保障性住房的土地供应量。

　　房掌柜点评：新沪六条政策出台后，上海限购执行的监管力度不断升级加码，使得原本想打“擦边球”取得购房资格的客户，极难得到审批，改善型需求将进一步缩量，除去部分采取“以价换量”销售模式的改善型项目能够在短期内有所起色外，改善型需求入市的节奏并不会显著加快。第三、四季度，刚性需求都将成为市场的“主心骨”。

　　首套房贷利率收紧

　　8月，继光大银行之后，陆续有银行跟进收紧首套房贷利率优惠。招商银行从9月1日起，对于首套房贷款给予的最大优惠将从8.5折调至9折。兴业银行今年以来首套房贷款最大优惠利率一直是9折，从没有执行过8.5折，不会有改变。民生银行首套房贷最大优惠是9折。

　　此前的8月20日，光大银行调整了个人房贷利率优惠政策，取消了8.5折优惠，首套房贷利率为基准利率，二套房贷利率为基准利率的1.1倍。对于目前仍可申请到首套房贷利率最大优惠8.5折的国有大行，在审核方面都有颇多要求，需要满足一系列条件。

　　入选理由：持续的信贷额度和资金面紧张，让银行纷纷抬高首套房贷门槛，到今年上半年，伴随央行首次公开释放“满足首套房贷”的信号，部分银行首套房贷利率出现松动，相继回归基准利率甚至更低;而下半年以来，一些银行首套房贷政策再度略微收紧。

　　房掌柜点评：一些银行收缩首套房贷优惠，是根据自身贷款额度及规模考虑的。从以往经验看，银行全年放贷呈现前松后紧的情况很正常。今年央行两次降息后，特别是7月采取非对称降息，进一步压缩了银行的存贷利差空间，房贷打折盈利空间较小。

　　但是首套房贷利率收紧，势必会影响楼市的走向。成交方面可能面临一定变数。在市场需求减少的情况下，开发企业或许将通过各式各样的促销来弥补房贷利率变化的影响。

　　少数商业银行收紧利率，或许对商品房价格的影响不大，但消费者的购房积极性受到打压，可能会影响市场继续升温。

　　前滩规划

　　8月30日，上海市规划和国土资源管理局正式对外发布了《黄浦江南延伸段前滩地区(Z000801单元)控制性详细规划附加图部分征询公众意见》。前滩地区今后将充分发挥滨江生态空间的优势和东方体育中心的特色，建成生态型、综合性城市社区。该区域内将有慢行自行车步道、商务楼的高度也将严格限制。

　　此次控制性详细规划的编制范围，北起川杨河，南至中环线(华夏路)，东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷。

　　今后，前滩地区将会建成一个包括服务业新高地、城市副中心、商住办一体化的垂直立体城市区域，建成一个配套完善的国际家庭集聚社区，为入驻上海的跨国公司提供良好的生活配套，进一步提升上海的国际化程度。专家透露，前滩地区有望成为第二个“陆家嘴”。

　　规划方案显示，前滩地块公共空间内，将结合轨道交通站点等设置有多条步行连廊及自行车慢行通道。其中自行车慢行通道宽4米，供游览自行车使用为主，步行为辅。据介绍，慢行系统将配有自行车租赁停靠点、自行车维修服务等设施，而公共自行车租赁用车位不会少于50个。此外，在慢行系统内还将设游览信息标识、书报亭、小卖部以及户外网络终端等，体现游览休闲的功能。

　　据悉，前滩地区核心地块内，绿化用地将多达75%以上，而商务楼等建筑高度的控制将在10米以下，以维护好黄浦江滨江生态环境。

　　入选理由：浦东前滩是上海中环线以内少数还没有开发的“处女地”之一，也是浦东未来经济增长重要极之一。规划的获批以及附加图则的公示意味着，新版“陆家嘴”——浦东世博前滩地区相关的开发建设工作即将正式启动。

　　这块总建筑面积高达350万平方米的地区拥有着广阔的发展前景，因此无论是规模庞大的大型央企，还是实力雄厚的上市房企，抑或是特色突出的中小房企，几乎都在潜心准备、择机而动。

　　房掌柜点评：自前滩规划出炉之后，对周边市场的发展产生了一定的刺激作用，周边浦江镇、三林乃至花木等板块的市场反应较为明显。

　　而新房市场上，在前滩规划利好的积极带动下，浦江镇板块的鹏欣·一品漫城、华侨城·新浦江城、建工房产的浦江坤庭，以及三林板块的万科·五玠坊、花木板块的古北·御庭等项目将直接获益。近期，这些项目良好的市场表现，已经开始显现这一效果。

　　对于已率先布局前滩周边区域的鹏欣、保利、中海、绿地、建工房产、中华企业等品牌房企来说，前滩规划建设所能给予其项目的推动作用和利好因素，将会随着时间的推移而更加明显。

　　此外，前滩的发展将会在区域内掀起一股房地产开发与建设的热潮，因为区域内既有商办，又有住宅和公建设施，而且，很多为金融机构提供延伸服务的企业将会进驻，未来的发展机会将会更加凸显。

　　打折

　　从今年第一季度开始，到传统的金九银十旺季，从刚需楼盘到豪宅项目，上海楼市打折潮风起云涌。

　　上海今年一季度月均优惠项目约为202个，比去年同期增加六成之多。其中一手房最大优惠突破6折。从位置上看，在今年一季度中，来自外环外的优惠项目数量占比达到80.33%。外环外的项目由于总价较低，目标客户群基本均为刚需购房者。

　　在楼市传统的金九旺季，上海的豪宅却掀起了新一轮打折潮。

　　号称上海单价最贵公寓的滨江凯旋门，最低价跌破8万元/平米。闵行星河湾对外打出8.8折的旗号。长泰东郊御园打出了6.3折优惠。此外，华侨城苏河湾此前对外报价6.3万-8.2万元/平米，然而有销售人员透露，其最低价格只有5.6万元/平米，比报价低了7000元/平米。位于松江泗泾的长泰西郊别墅在9月8日加推一批房源，认筹享受“10万抵180万元”的优惠，优惠低至6.3折。

　　入选理由：从去年四季度开始，上海楼市优惠项目数量呈现一个大幅上升的趋势。而在今年的第一季度，由于政策未见松动，导致开发商仍然需要面对较大的销售压力，所以不得不纷纷在优惠措施上寻求突破，也就造成了在打折优惠市场上与去年相比高达6成多涨幅的现象。

　　9月楼市是改善型、中高端房源打头阵。一些改善型、中高端楼盘已经蓄了一个夏天的客户，而市区范围内的低价刚需楼盘在8月推过不少，价格也不断回调，由于当前市场刚需楼盘比较紧俏，目前开发商都在待价而沽，等待一个合适的时机和价格入市。中高端市场面对调控很脆弱很敏感，因此大多数中高端楼盘开发商都希望能在9、10月份跑量。

　　房掌柜点评：从开发商角度而言，“大折扣降价”这样的方式推盘无非有两个原因：第一、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内所谓“大折扣”，以吸引客户尽快购房成交，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力;第二、“大折扣降价”成为一种营销手段，主要还是作为一个新闻炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。

　　高价地

　　9月29日，上海申电投资有限公司以底价20.5亿元的价格将上海黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块收入囊中，折合楼板价28983元/平米，成为上海今年以来总价及单价最高的“双料高价地”。

　　10月10日下午，经过99分钟鏖战，445轮竞价后，最终由保利地产旗下公司以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01“高价地”地块，该地成为今年上海新的总价高价地。

　　11月27日，上海外滩滨江开发、太平洋财产保险联合体击败上海农商银行，以27.7亿元中标上海黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，折合楼面价3.62万元/平米，刷新了上述折合楼板价28983元/平米的单价高价地纪录，成为上海市年内新的单价高价地。

　　12月12日，最受瞩目的上海南站核心区商办用地，由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合以底价54.31亿元竞得，楼面价11000元/平米，刷新了上海总价高价地记录。

　　至此，在3个月内的时间里，上海总价高价地纪录被刷新3次，单价高价地纪录则被刷新2次，鉴于上海黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块为单价和总价的“双料高价地”，上海单价和总价高价地总计为四块。

　　入选理由：“高价地”大多数位置较好，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块、城市副中心、新区、新城中心核心地段，当然会受到市场的追捧，但这些地块受房企热撑不代表整个市场的趋势。因此，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，“高价地”只能是少数大型房企的“游戏”。

　　值得一提的是，当前的土地市场可能将是明年调控的重点，无论是在出让方式或者是供应方面，可能都会受到一定的限制。

　　房掌柜点评：数据显示，自9月以来全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市逐月小幅增加。因此，“高价地”频现，便引发了人们对未来楼市的重重猜想。然而，一部分优质地块卖出高价并不能代表整体房价水平，与地块本身的稀缺性关系更大。如上海南站核心区商办用地起始总价为54.31亿元，而最终成交价也是54.31亿元，属于“贴底价”成交。

　　此外，万科、保利、恒大等标杆企业提前完成全年目标、开发商补充土地储备与地方政府出让土地意愿“一拍即合”、以及宏观经济面转好，市场对楼市涨价预期增强等，是“高价地”出炉的三大背后推手。但“高价地”扎堆效应对开发商和购房者的心理预期影响较强，这也给下一步宏观调控带来新的考验。

　　高价地的出现总是会撩拨调控的神经。12月18日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林强调，各地要避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，避免出现所谓“高价地”误导市场，并适时公布本地“高价地”的参照标准，避免不实炒作误导社会等。而江苏省南京市下关区滨江2号地块成为首个选择公开调查的高价地(这宗地块以56.2亿元成为2012年全国范围内的总价高价地)。

　　旭辉上市

　　11月23日，旭辉地产在香港成功上市，成为今年首家内地在香港上市的房企。

　　旭辉此次上市共发行12.55亿股，其中10%公开发售获超购19%，集资净额15.3亿元，联席全球保协调人及保荐人分别为花旗、大摩及渣打。虽然近期内地房企赴港上市之路并不平坦，但因为资产优质，估价超值，旭辉地产此次招股公开发售获超额认购，国际配售认购踊跃。

　　入选理由：旭辉地产的上市，使其成为继去年6月武汉卓尔成功上市16个月后， 首家叩开港交所大门的内地房企。紧接着另一家内地房企新城发展控股亦揭开招股大幕，有业内人士认为，新一轮内地房企赴港上市潮或将拉开序幕。

　　房掌柜点评：对于许多开发商来说，上市意味着公司的竞争层面抬高了一级，同时也获得了更好的发展空间。证监会前年开始暂停审批内房上市申请，今年以来市场欠佳，内地大型以至中小型房地产集团，对香港壳股需求增加，在港觅壳的兴趣也逐渐增强。

　　旭辉控股集团作为16个月来首家在港上市的内地房企，被称为“破冰者”。这一举动无论对于旭辉自身还是其他内地房企，均意义重大。

　　旭辉11月23日上市当日就在上海嘉定区拿下一商办用地。据房掌柜统计，旭辉今年还曾在上海竞得两地块。7月18日，旭辉以5.2亿元竞得潘泾路东侧地块(南块);9月29日，旭辉以2.83亿元竞得嘉定区刘家河以东、胜竹路以北地块，这两幅地块均为住宅用地，且全部为底价成交。

　　在港上市为旭辉带来约17.2亿港元的现金流，无疑增加了旭辉在土地市场上的底气，预计未来还将加快扩张速度。