2012上海收购出售实例盘点：潮起潮涌 暗藏生机

　　2012年上演的“变脸”戏法着实精彩，在第一季度的宏观调控下，市场一度极为低迷，开发商齐在生死线上挣扎，“以价换量”的发展态势一直持续到四月;但就在大家一致看坏市场的后续时，房产市场来了一次“华丽的大变身”，由悲观转为乐观，由于连串的微调政策使得市场逐渐发生反应，成功引爆“红五月”，不出意外的使第二季度呈现“止跌回稳”的积极势头，各大房企对市场开始慢慢恢复信心;第三季度的7月，市场展现良好态势，以量价齐升开局，迎来开门红;第四季度在调控仍未放松的情况下，房产市场呈现的是“价稳量升”，楼盘降价已成昨日黄花，各大开发商看好后续时局，大多选择观望、等待2013年，2012年楼市也以暖冬结束。

　　值得一提的是，与中国全年发展态势一样，上海房地产市场的收购出售案例潮起又潮涌，特别是第三、第四季度达到高潮，丝毫没有消退之意，不断吸引我们的眼球。抛售类的如兰生等多个星级酒店出售、绿城中国出售多个项目、绿城高价抛售南外滩写字楼、摩根士丹利在上海接连叫卖商办物业、爱尔兰财富控股集团抛售黄埔中区广场等;收购类的如中邦置业新沪商联手拿下中凯豪生酒店、友谊股份拟收购杨浦郡江国际购物中心85%股权、黑石与台湾顶新集团联手收购静安区华敏帝豪大厦、私募基金出手上海市中心写字楼等。

　　为此，房掌柜选出2012年一些较有代表性的、颇具影响力的收购抛售案例(以下按时间顺序)。

　　上海老字号兰生大酒店欲近千亿元转让

　　上海多个星级老酒店最近遭遇经营瓶颈，每况愈下，正式挂牌出售，如外高桥保宏大酒店、曹安路的江桥大酒店，而最为显著的是位于曲阳路上的上海老字号酒店兰生大酒店，此次上海兰生集团有限公司正式转让所持有的上海新世纪酒店发展有限公司100%股权，挂牌价格4.965亿元。

图为兰生大酒店内堂图

　　据了解，早在数月前，“上海著名兰生大酒店整体出售”信息就已出现在上海商铺网、投融界等网站，挂出信息内容为：100%股权转让，无债权债务营业中，40年产权，2010年-2050年。

　　但据有关人士指出，兰生酒店此番挂牌价格4.965亿元中，竟有4.43亿元的负债，真正股权的价码其实只有6000多万元。而早在2011年度，兰生大酒店的负债就已经达到4.129亿元，在此次挂牌价中，截至目前为止负债已上升到了4.43亿元。

　　上海兰生大酒店隶属上海兰生集团有限公司，是上海市北部地区最早的一家国际性品牌的四星级酒店，楼高达24层，从1991年11月18日开始试营业，1993年3月18日正式营业，其前身为上海富豪外贸大酒店，1994年更名为上海兰生大酒店，至今已走过18年的历程。

　　绿城中国上半年出售多个项目 为优化债务结构

　　绿城中国在公布上半年业绩报告时称：上半年实现资金收入为126亿元，相比去年同期收入的112.16亿元增长了12.3%;上半年实现净利润为18.1亿元，较去年同期的净利润8.92亿元大幅上涨103%。

　　资料显示，由于绿城中国上半年先后已出售多个项目，使公司的净资产负债率从去年底的148.7%大幅下降至63.5%，但与实际而言仍处于高位。

图为绿城中国某项目全景图

　　比如在上海，绿城便出售了9个豪宅项目：上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡太湖项目、常州玉兰广场、天津蓝色海岸、上海玫瑰园。

　　绿城中国相关负责人也提出三点：第一，将净资产负债率稳定至较低水平时，重点放在优化负债结构，使债务到期时间更均衡、尽量降低短期债务水平;第二，将检视目前融资渠道以调整债务组合，降低平均借贷成本;第三，会继续留意变现一部分回收周期较长的项目，包括减持或出售，以进一步改善现金流状况和土储结构。

　　公开数据显示，截至今年上半年末，绿城中国共有99个土地储备项目，总建筑面积高达4008万平米，归属于集团的权益建筑面积为2307万平米，总可售面积为2688万平米，权益可售面积为1544万平米。土地储备总金额估算约达4556亿元，归属于集团的可售金额为2591亿元。

　　“公司目前的土地储备足够未来五年发展”，绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年表示，为优化公司的财务及土储结构，将考虑出售部分项目股权。但他同时指出公司也会慎重买地，数额会比较少，包括用作发展养老地产的土地。

　　绿城11.8亿高价抛售南外滩写字楼

　　资金链已有所改善的绿城中国仍在不断抛售旗下财产，不久前以11.8亿元出售了位于上海黄浦区福佑路8号的绿恒大厦，猜测买家可能是一家保险企业旗下的投资公司。

　　据公开信息显示，绿恒大厦的18套房源已经全部售出，总面积为15760平方米。绿恒大厦系上海绿恒房地产开发有限公司旗下物业，该公司的法人代表为现在上海融创绿城董事长王虹斌。

　　据房掌柜了解，绿恒大厦的出售均价高达7.5万元/平方米，但据相关人士透露，“这个成交价格很高，不知是什么原因，其实这栋楼的现在市场价大概是5万至6万元/平方米，而且绿恒大厦属于旧楼改造。”也有不同意见表示，“这个价格与目标价格是差不多的，这栋写字楼是刚刚翻新过的，前面没有遮挡可以直接看到江景，沿江面很长。”

图为上海绿恒大厦效果图

　　拍卖资料显示，绿恒大厦为商办用地，土地总面积为2762平方米，建筑物为地下2层、地上15层，建筑总面积为23821.7平方米，其中地上面积为20574.7平方米，地下面积为3247平方米。

　　有知情人士称，截至目前，绿城仍有资产在在售。

　　友谊股份拟收购杨浦郡江国际购物中心85%股权

　　据相关公告显示，友谊股份有限公司向上海今代纺织科技发展有限公司购买其持有的上海鹏欣国际家纺投资建设有限公司85%股权，本次挂牌价格合计4.62亿元，由两部分构成，其中标的公司85%股权转让价格为2.73亿元人民币，转让方对标的公司的债权转让价格为1.89亿元人民币。

图为友谊百货外景图

　　资料显示，该项目拟定位为社区型购物中心，集购物、休闲餐饮、文化娱乐和社区服务于一体，更加符合公司“深耕上海、积极抢占市场空白点”的发展要求。对于其在杨浦的商业网点布局和利用内环商业资源，具有不可比拟的优势。

　　摩根士丹利在上海叫卖超10亿的商办物业

　　摩根士丹利(大摩)在上海接连兜售商办物业，价值超过数十亿元的人民币，已知的包括浦东金桥国际商业广场，以及位于上海广东路的世界贸易大厦。

　　据了解，大摩作为一家境外投资机构早在2003年上海楼市初兴之际，就频频涉足上海的商业广场、酒店式公寓、大型办公楼等项目的开发和收购，一度引发业内外的关注。

图为浦东金桥国际商业广场

　　有关人士称：“大摩此番选在住宅市场频传转暖声之际出售商办物业，该举动无疑值得关注。”

　　值得一提的是，金桥国际商业广场在上海已经兜售一年多了，而潜在买家最近逐渐浮出水面。据透露，此番有意接盘的是新加坡主权财富基金淡马锡旗下的一只基金，这与前段时间的预测不谋而合。

　　多位知情人士分析，除了金桥国际商业广场项目，大摩还计划抛售位于上海广东路的世界贸易大厦。2005年，上海盛融投资有限公司和摩根士丹利宣布宣布以不良资产债权收购方式，出价9000万美元，购得世界贸易大厦，双方有过5年内不出售的协议。

　　黑石与台湾顶新集团联合收购华敏帝豪大厦

　　今年下半年，黑石集团、高和资本等私募基金先后涉足上海市中心写字楼的收购，9月，黑石集团在收购了华敏帝豪大厦，10月，高和资本又收购了中华企业大厦部分楼层。

　　黑石集团与中国台湾顶新集团联手买下位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦5层-33层，约4.75万平方米，收购总价人民币23亿元，单价约4.84万元。公开资料显示，华敏帝豪大厦共63层，高258米，总建筑面积约16万平方米，此番收购的物业约占该栋大楼整体物业面积的20%。

图为华敏帝豪大厦

　　此次房产调控之后，黑石在中国市场再次进行大规模的买入行动，是否再度看好中国楼市呢?

　　但事实上黑石早就开始注意该物业，早在今年年初，华敏帝豪与一位买家就已谈妥了单价5.2万元/平方米的价格，并签署了一份谅解备忘录，由于结算条件及外围形势的影响，交易被迫暂停。到了8月份，黑石集团欲再以70亿元的高价整体收购华敏帝豪大厦，折算后均价约为33000元/平方米，但遭到了华敏帝豪的拒绝。

　　爱尔兰财富控股集团抛售黄浦中区广场

　　有消息曝出，爱尔兰财富控股集团(TreasuryHoldings)(以下称“爱尔兰财富控股”)欲抛售位于上海市黄浦区的商办项目中区广场，该楼一楼至三楼主要是餐饮区，4楼以上为写字楼，而买家或为一家大型美国私募股权基金。

　　该项目的出售可谓一波三折，相关人士透露，今年初爱尔兰财富控股和两家基金在谈，其中一家是欧洲的，一家是美国的，并打算以16.5亿至16.7亿元成交，但谈到尽职调查时，基金公司说钱不够;随后，又和一家亚洲基金谈，价格是16.5亿至16.7亿元，但是谈至尽职调查的时候，该基金砍价到14.5亿元，最后也没谈成;现在正和一家大的美国基金在谈，也在尽职调查阶段，谈合同的时候，买家给的价格低于16亿元。

图为黄浦中区广场效果图

　　中区广场的抛售为何屡屡受挫?一位资深人士分析称，“中区广场是老楼很旧，产权只剩下30年，同时机电设备、硬件设施等都达不到甲级写字楼的标准，并且该楼现在的租金已经处于最好水平。”该现象也表明，近期上海商办物业大宗交易市场十分活跃。

　　中邦置业与新沪商拿下中凯豪生酒店

　　开业4年的中凯豪生酒店面临出售，接盘者是原国美电器董事局主席陈晓和中邦置业集团有限公司(中邦置业集团)董事长卫平。

　　但什么原因导致中凯豪生酒店经营不下去了?相关知情人士猜测，中凯豪生酒店出售的原因可能是与持有者嘉凯城的现金流不足有关。据报道，嘉凯城在其2011年年报中曾提及其持有上海中凯豪生酒店，截至9月底，嘉凯城一年内到期的非流动负债较年初激增462%，该公司称“主要是需在一年内偿还的长期借款转入所致”。

图为中凯豪生酒店相关人员

　　12月24日，中邦置业集团有限公司董事长卫平在上海介绍，此次收购中凯豪生酒店，由中邦置业与上海新沪商实业(集团)有限公司各出资一半，未来的整修费用也将由双方对半承担。现有的房间，将一半改造成中邦艺术酒店出租，另一半改造成酒店式公寓出售。

　　以总价13亿元测算，中凯豪生酒店项目此番成交单价在4.6万元/平方米左右。

　　卫平称，这次收购的其实是中凯城市之光项目中的两幢楼，即23、24号楼，地址在石门一路116号、118号。现在项目还在交接，预计要一个月左右的时间。调整以后会重新开业。明年5月1日中邦艺术酒店将正式开业，而酒店式公寓届时也将正式开售。中凯豪生是准五星酒店，整修改造以后，中邦艺术酒店作为精品酒店，将高过现有房价。

　　久未抛头露面的前国美电器总裁陈晓，此番以新沪商公司总裁身份现身。陈晓称，“(中凯豪生)这个项目在地标地段，周边二手房价格普遍都在7万元/平方米以上，有些还超过10万元/平方米。增值空间大。”