黑石大陆投资显激进 与华润联手购入南通地块

　　2012年11月，天津(楼盘)市滨海中心商务区核心地带推出8块地，被中投发展(天津)滨海有限责任公司竞得，成交总价为46.771亿元。

　　今年2月1日，北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块二类居住、旅游业、托幼用地项目被中投发展购得，成交价格为9.25亿元。2月5日，中投发展再次以4.62亿元购得密云溪翁庄镇养老用地。对此，商业地产专家杨咏诗向时代周报记者表示，“这个也算是好事情，黑石此前在中国投资的一些项目是短期行为为主，也类似试水，看市场是否符合他们的投资方向、计划及回报，估计现在已经感觉到中国商业房地产有长远的回报收益，而且是稳定的现金流。因此，他们会采用另外一种财务方式，比如大规模跟一些开发商共同打造新的项目，这个不像现成项目收购过来改装一下重新招商拿出去那么快的周期，在建项目建设周期比较长，还有培育过程，最起码5年才会看到回报。由于对中国已经有一定了解，对开发商有一定信任度，对中长期商业地产的发展有信心，本身希望得到更高的回报，所以才采取参股合作的形式。”

　　“选择华润、中投这些比较大型稳妥的企业，他们也注重自己的品牌，不会随便冒险，对黑石来说也是保障，借助有实力的本地开发商，有更有利的入场成本，拿到相关开发权和地皮。在这种情况下他们加入的风险比较少，回报会比较高。”杨咏诗说。

　　长期以来，黑石善于玩低吸高抛的投资游戏，坚持稳健的原则，一旦达到获利目标就会果断卖出资产，即使有很多人争相收购他们的资产，黑石也会按时退出，绝不为了追求更高的利润而丧失卖出的机会。这得以让它在2008年的金融危机中安然脱身。

　　黑石官方网站显示，其一贯统一的投资理念是“买入、修复、卖出”，以低于重置成本的价格收购高质能创收的资产，解决资本结构、硬伤或经营问题，然后出售。项目平均持有期略超过三年。自成立以来，黑石在房地产业务和私募基金业务方面，过去10年年均收益率都保持在26%以上。对于华润、中投等项目是否将改变3年周期的限制，改为长期持有的策略，黑石方面并未有向时代周报记者回复。

　　曾经持有项目3年必出手

　　2008年10月底，黑石以约9.5亿元收购了上海长寿路调频壹广场95%的股权，并为此参股盈石资产管理公司。

　　盈石一位高层告诉时代周报记者，此前盈石被黑石寄予厚望，希望借此平台在中国投资上百亿元的项目。本着基金三年要出手的原则，2011年11月，黑石以14.6亿元的价格将调频壹转让给了郑裕彤旗下的新世界。

　　“黑石卖掉这个项目后，把持有的盈石股权转让，从盈石撤出了，此后黑石和盈石就没有合作项目了。”该高层表示。如果说这是一次正常的商业出售行为的话，黑石此后抛售的行动还是显露出了“看空”的迹象。

　　2007年9月，为了赴港上市融资，恒大将持有的御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%的股权转让给知名投行美林，2010年9月，受金融海啸影响，美林将在中国大陆区域的地产基金及附属投资业务约20亿美元打包出售给黑石，其中包括了御景半岛项目股权。2012年1月，黑石将广州的御景半岛项目40%的股权转让给恒大，交易总额为12.6亿港元。这一项目黑石仅持有了2年多。

　　黑石到底在中国持有多少房地产项目不得而知，可以梳理的公开资料显示，2009年，香港房地产开发商鹰君集团出资7.34亿元开发大连(楼盘)的一个高档公寓及酒店项目，2010年，黑石与鹰君达成协议为项目提供资金支持，占股50%。黑石收购的这些项目可谓赚得盆满钵满。抛售后直到2012年10月份以前，在公开市场上，黑石并未有大的动作。上海乘星行行销服务机构总经理李骁向时代周报记者表示，随着美国QE3、QE4的出台，美国经济刺激政策逐渐显现效果，经济筑底成功，房地产开始复苏，中国经济进入中速增长，房地产持续调控，国际资本对中国的选择出现分化，有些减少对中国的投资，有些仍在进入。