国五条细则出台后 二手房“快进快出”无利可图

　　伴随着户外的大风，持续过热的楼市昨晚也迎来了降温。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》昨天正式发布，“国五条”细则涉及二套房贷、限购、限价、预售资金及审批等诸多环节。业内人士分析，地方执行细则将集中于3月出台，一线城市调控或再度升级，接下来二季度住宅成交量、涨幅可能回落，下半年个别月份可能还将出现环比下跌。

　　对市场影响超出预期

　　2012年下半年以来，全国范围内房价出现上涨，买卖双方预期升温。在这种背景下，本次细则体现出明显的从严基调，对市场供应及成交层面均会产生影响。

　　“细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期。”上海一业内表示，接下来市场将产生连锁反应，首先整体活跃度将会持续下降，二季度住宅成交量也会下降，房价涨幅有望回落，下半年个别月份可能出现环比下跌，其中二手房降温幅度超过一手房，一二线城市降温幅度超三四线。

　　链家地产市场研究部张旭认为，调控更加趋向差异化。针对不同区域的市场特征，政策将更有针对性，地方调控将会出现松紧差异。“整体来看，新一轮的调控政策着眼于信贷、税费等市场调控措施，且对于二手房市场的调控力度更大。整体来看，新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计成交将会有所萎缩。”

　　改善型需求受冲击大

　　昨晚，身在外地的老费在手机短信上看到细则出台的消息后，第一时间上网查看，很快他就在众多条文中一眼看到了他最关心的内容：“对房价上涨过快的城市，可以提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。”“看来我要抓紧时间了。”正在换房的他心急如焚。

　　的确，一旦二套房贷款首付比例和贷款利率提高，那么受影响最大的肯定是改善型需求购房者。据21世纪不动产上海区域市场研究部计算，假设购房者购买1套250万的房源，以当前二套房执行标准，其首付需达6成比例，即150万，最高可贷100万元。以一笔100万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例，按当前二套房贷款利率上浮1.1倍计算，其月供约为7876.5元，总计利息为89万元。

　　假设相关房价火热城市提高二套房贷款首付比例至7成及上浮贷款利率1.3倍，则购房者在购买同样房屋时，首付需支付175万元，较此前多付25万元，最高可贷额度仅为75万元。而一笔75万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款，按二套房贷款利率上浮1.3倍计算，其月供约为6515.8元，总计利息为81.4万元，仅比贷款100万元，二套房利率1.1倍时少付约7万余元利息。(而按如今未调整的二套房1.1倍的贷款利率计算，同样75万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款，其月供仅5907.4元，总计利息为66.8万元，月供少付608.4元、利息更是少付14.6万元。)

　　由上可见，一旦提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率至7成、1.3倍，对于申请二套房的购房者而言，其先期支付成本大幅增加，远期支付的利息总额则相对减少较少。

　　“快进快出”无利可图

　　细则另一引人关注的表述是税收方面，细则表示，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

　　张旭表示，本次政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照转让所得的20%征收，这将会明显增大交易成本。若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟表示，上海自有住房出售一种是按照转让所得的20%计征，另一种为按照房屋总价的1%-2%进行征税。普通住房基本按照1%进行征税，但此次政策强调后，大部分可追溯到房屋原值的房屋将按照此次政策中规定措施进行征收。例如，如果一套房子200万入，300万出，按总价2%征收，为6万元;按差价20%征收，则为20万元。假设这套房持有不满五年出售的话，那么再加上营业税、中介费等，所有税费加起来差不多要40万，也就是说，短期内的“快进快出”基本无利可图了。这样对于抑制短期非自主需求的投机性购房者有较为明显的效果。

　　不过，付伟称，在上海还有十几年房龄甚至更长时间房龄的房屋存在，这些房屋有可能不能追溯到房屋原值，因此还是会按照第二种也就是房屋总价1%-2%来征税。