短期负债近百亿 恒盛地产暗夜行路多个项目停工

　　2012年，恒盛地产宛如暗夜行路。

　　虽然领头人张志熔和美国证监会就内幕交易一事达成和解，但恒盛地产的资金和负债问题再次被拎出。

　　据《香港信报》10月22日引述市场消息报道，恒盛地产因此前债券发行受阻，已于两个月前以地产项目作抵押，向香港一位银行家借贷20亿港元，年息高达20%。

　　随后，恒盛地产发布澄清公告，称相关报道失实，集团并无获得、亦无进行任何讨论以获得贷款。在采访中，恒盛地产相关高层也对记者否认了以上消息，亦明确表示公司此前无发债融资动作，高利借贷更无可能。

　　但是，不可不见的是：因为资金紧张，恒盛地产多个项目停工，前期推出了近8折的团购优惠，在今年甚至搞过“五折特价房”销售策略。

　　短期债务缠身

　　招银证券在最近一份报告中指出，截至今年上半年，恒盛地产的净负债比率从2011年底的68.8%轻微上升至2012年6月的69.2%，而同期短期债务占借贷总额153亿元的65%，约100亿元。值得关注的是，恒盛地产目前手头现金仅为34亿元。

　　而早在7月底，摩根大通亦曾提醒，今年第三季度恒盛地产将有一笔12亿元的信托贷款到期，第四季度还将有一笔2.95亿美元离岸银行贷款需要偿还。

　　“我们对短期债务的偿还能力有点担心。”招银证券分析师称，因此，恒盛地产必须努力改善债务到期的问题。对此，恒盛地产首席财务官姜永进解释，今年底恒盛地产到期的短期债务涉40亿元，较年初的93亿元大幅下降。目前短期债务比例超过60%，预计年底前该比例会降至低于50%。

　　“此外，公司还会将总负债控制于150亿元水平，而长远会将资产负债比率降至低于60%。”姜永进说，希望到年底，财务结构有比较好的改善。

　　不过对于姜永进所指的再融资安排，市场面的表态并不乐观。上述香港报道援引市场消息称，早前因恒盛主席张志熔卷入中海油收购加拿大油公司的内幕交易案，令旗下公司的借贷利率上升。

　　今年7月27日，美国证监会调查指出，有多个账户涉及提前获取中海油对加拿大尼克森公司收购的内幕消息，并在纽约股票市场上操作，非法获利。随即恒盛发布公告表示，该公司主要项目及投资活动的决策一直由董事会集体决定，此事不会影响公司运行。但摩根大通把对恒盛的评级由“中性”降至“减持”，并削目标价13%至1元。

　　“张志熔的不当行为不仅连累两家上市公司的行内声誉，还会让两家上市公司在谈生意或签约的过程中遇上困难。”香港独立股评人David Webb说。恒盛地产受到的冲击尤为严重。上述香港媒体报道称，在张志熔卷入内幕交易案后，评级机构大大调低恒盛评级，进而延迟了恒盛此前发债进程和银团贷款项目。而且，恒盛的融资成本也被迫提升，这也不断推高负债水平以及偿债风险。

　　对此，恒盛地产董事会副主席丁向阳再度否认称：“最近的公司运营，包括债务结构的调整，我们都在按照计划有条不紊地推进。从公司的角度来说，并未受到内幕交易事件负面影响。”

　　多个项目停滞

　　寻找有效的融资途径，一直是恒盛地产的头等大事。

　　“资金链紧绷，是恒盛地产迫切需要融资的最主要原因。”辉立证券分析师范国和告诉时代周报记者称，在过去短短几年间，恒盛地产在全国各地攻城略地，这造成了巨大的资金缺口。

　　事实上，为了融资，早在2007年10月，恒盛地产就准备进行IPO，由高盛集团和D.E.Shaw帮助其在香港上市。作为代价，恒盛地产向D.E.Shaw(美国一家对冲基金)、高盛和德意志银行求助，提供利率为23.5%的过桥贷款约5亿美元。

　　2008年6月，恒盛地产曾在香港启动路演，并计划于当年7月中旬上市，融资约10亿美元，以资产净值折让50%定价。但后来由于股市萎靡而被迫放弃，但上市失败已令本金和利息在2009年6月时已累计达到7.1亿美元。

　　彼时，恰逢恒盛地产旗下的尚海湾豪庭遭遇外资投资者退房，100多套近9亿元的豪宅“订单”遭撤销。这对资金本来就很紧缺的恒盛地产来说，无疑雪上加霜。

　　上海实业控股有限公司(以下简称“上实控股” )在此刻登场，其发布一则公告透露，已与恒盛地产达成一系列协议，拟以20亿元的价格收购尚海湾豪庭项目4栋在建楼盘。3年后，恒盛地产有权通过旗下子公司回购此项目，其间上实控股有望获得股权收益9亿元。

　　这一投资协议，被外界认为是变相抵押借款。3年间9亿元的溢价，是恒盛地产为缓解资金压力不得已之举。张志熔凭借这种方式使恒盛渡过难关，在2009年成功上市。

　　不过上市至今，恒盛地产似乎从未真正摆脱缺钱的状态，而公司也一直通过“借新还旧”的方式不断化险为夷，其中最为关键的一项是，与上实控股协议三年到期后，恒盛地产不得不又通过新的境外融资安排才完成对项目权益的回购。

　　2010年10月，恒盛地产完成3亿美元、13.00%利率优先票据发行，票据的利率远高于同期银行贷款利率。此外，在2010年，恒盛地产还尝试借道信托，为旗下“恒盛南通尚海湾项目”进行股权融资。江苏信托于2010年10月9日发起成立的“南通恒盛炜达股权投资集合资金信托计划”共筹集16.7亿元。

　　根据相关协议，恒盛地产须在信托到期时回购江苏信托持有的相应权益，其中回购公众投资者手中持有的信托，恒盛地产除了需要支付公众投资者相应的认购金额外，还须支付认购金额16%-17%的利息。该信托即将于今年10月到期。

　　资金的紧张，令恒盛地产旗下多个项目处于停滞状态。有报道披露称，2009年，恒盛地产曾以19.7亿元收购的南京三汊河项目，至今仍未开工;2011年，恒盛地产以6.6亿元收购江苏演艺文化产业股份(下称“江苏演艺” )54%股权，并号称将投资250亿元开发南京创意文化产业基地。该项目至今尚未开展实际业务;此外，恒盛地产旗下的南通熔盛大厦，由一幢52层高写字楼和一幢48层高五星级酒店组成，原定2011年12月竣工，但项目至今只建成3层，并已停工半年。对此，恒盛地产方面并未过多回应。

　　降价跑量为先

　　一旦减速，对债务利息的议价能力也将不断下降，从而陷入举新债还旧债，债务利息成本越来越高的恶性循环，最后高昂的融资成本，极有可能成为压倒房企的一座大山。

　　恒盛地产的最新月报数据显示，今年1-9月份，公司累计实现房地产销售额89.0亿元，累计实现销售面积104.1万平方米。按全年130亿元销售目标计算，目前仅完成68.55%。按照恒盛地产在年中报告中对下半年市场的解读：房企加快销售与现金回流仍是市场的主旋律，降价跑量仍是王道。

　　事实上，为加快资金回笼，恒盛地产旗下部分项目自2011年起，就已高举降价大旗。

　　据了解，位于北京大兴的恒盛小镇艺墅、合肥的恒盛皇家花园、哈尔滨的恒盛皇家花园等项目今年均推出低首付、特惠价、团购促销等降价或变相降价活动，以吸引购房者。

　　而位于上海徐汇滨江板块的尚海湾项目为了加快销售，继前期推出近8折的团购优惠，在今年甚至搞过出奇的“五折特价房”销售策略。

　　不过对于楼盘降幅，恒盛地产管理层却采取了保守的态度。“上半年我们对一些项目做了这样的调整，比如说上海的尚海湾，这个楼盘取得了比较好的销售成绩。”恒盛地产执行副主席程立雄称，下半年我们会有20个项目在销售，150万平方米的推货量，这150万平方米中大部分是刚需产品，而且前期定价都是比较合理，销售也比较理性。所以，降价方面的空间不会很大。

　　另据消息指出，在恒盛地产所有土地储备中，19.6%位于一线城市，其余80.4%位于二、三线城市。但事实上，二、三线城市的项目至今尚未能为公司贡献有力的销售收入，相反造成巨大的财务负担。恒盛地产计划出售旗下位于南通、无锡及天津的地产项目，借以回笼资金。但由于这些项目并非处于核心地段，故市场反应不佳。对此，恒盛方面未予置评。

　　丁向阳仅称，年底前会争取完成全年目标130亿元，下半年150万平方米的推货量，只要去化率65%以上，我觉得就能够完成全年的目标。