首创置业多元化梦魇：负债率18个月飙升4倍

　　10月16日，首创置业股份有限公司(以下简称为“首创置业”)与途家网签订战略合作协议，深耕旅游地产。早在7月1日，其便和中青旅集团宣布将在江苏昆山锦溪投资300亿元打造“两岸城”旅游项目。在大举进军旅游地产之际，首创置业也在加速发展商业地产。今年上半年，其在江苏昆山取得第5个奥特莱斯商业综合体项目，进一步完善了奥特莱斯的全国化战略布局。“加起来总的投资要有300多亿元。”首创置业董事长刘晓光在接受时代周报记者采访时称。眼下，首创置业正在探索和实施“地产+商业”、“地产+旅游”、“地产+文化”的新型业务模式，但是商业地产、旅游地产和文化地产耗资大、回报周期长的特点，使其面临着巨大的资金压力。在转型深入之际，首创置业的负债率也不断高企。其财报显示，首创置业的净资本负债率从2010年底的26%，一路攀升到2012年6月30日的102%。

　　对此，刘晓光表示，“负债率是波动的，它是根据我们的资金价格来确定的，和转型没有关系，主要和拿资源有关。”

　　一二级土地开发联动

　　早在2008年金融危机之后，首创置业便开始实施战略转型，依靠其在基础设施建设、土地开发、金融领域的优势，向二、三线城市积极拓展，并明确将资源、产业与地产相结合。

　　“在业务发展模式上，积极探索土地开发、房地产和其他产业如商业、教育和旅游的综合开发新型业务模式，有效控制土地成本，保持公司利润率的稳定。”刘晓光在8月20日发布的2012年度中期业绩报告中称。

　　截至2012年6月30日,首创置业实现营业收入为人民币34.8亿元，归属于母公司股东的净利润为5.1亿元，分别较去年同期增长110%和67%。

　　首创置业利润率大涨的原因，与其独特的土地开发模式密切相关。“积极与首创集团基础设施业务协同，通过预申请、土地开发一二级联动、并购、合作开发等多种管道低成本获取优质土地资源,有效控制投资风险。”

　　2011年3月，首创置业以2.58亿元的底价，成功取得总建筑面积25万平方米的天津武清项目08-02和08-07地块，楼面价仅约1032元/平方米。2011年12月，首创置业再度以底价成功取得总建筑面积46万平方米的天津武清项目01-05和03-02地块。

　　“该地块的取得，标志着首创置业土地一二级联动开发业务模式取得实质性突破，并为进一步在全国范围内拓展土地一二级联动开发业务积累了宝贵经验。”刘晓光在2011年度报告中称。

　　“受益于低成本拿地策略，集团土地储备成本不断下降,截至2011年6月30日，集团土地储备平均楼面地价约为人民币1635元/平方米，较2010年12月31日的人民币1741元/平方米下降6.1%。”首创置业2011年度中期业绩报告称。

　　截至2011年12月31日，首创置业已取得土地一级开发授权面积近7000亩，可供出让总建筑面积330万平方米。

　　除此之外，首创置业逆市抄底，通过底价收购等方式获取优质土地资源。截至2012年6月30日，其拥有的土地储备总建筑面积已高达1103万平方米，土地储备楼面面积较2011年末增加9.3%。“现有的土地储备足以满足集团未来4-5年发展需要”，刘晓光在首创置业2012年度中期业绩报告中称。

　　加速“地产+产业”模式转型

　　“2009年，我们便提出向‘地产+产业’的模式转型，最开始是从基础设施和地产，如地铁、高速公路，然后是商业地产，之后是旅游地产、文化地产等10个模式。”刘晓光说。

　　2009年，首创置业携手中国基建集团有限公司在香港注册成立奥特莱斯(中国)有限公司，“芭蕾雨”是两公司合作后创造的新品牌和商业模式，也被称为奥特莱斯综合体模式。

　　刘晓光提出了“3+X”理念，其中“3”是指奥特莱斯、现代服务商业群以及生态休闲住宅，“X”代表的是地方特色资源产业，由三重复合功能构成。

　　时至今日，双方合作取得的芭蕾雨项目共有广东佛山、北京房山、浙江湖州及海南万宁4个。今年5月，首创置业又在江苏昆山拿下第5个奥特莱斯项目，该项目可售面积102万平方米，计划打造成集奥特莱斯、精品住宅、时尚餐饮、现代家居、教育、娱乐为一体的时尚生活区。

　　9月26日，首创置业却又将其持有的位于广东佛山三水区的奥特莱斯项目公司股权，以5.8亿元的价格转让。对于转让的原因，刘晓光解释称，“这是股权的整理和分工，过去一方负责开发，一方运营，不能一体化，统一操作，效率也比较高。”

　　刘晓光进一步介绍，海南万宁项目首创置业占股55%，北京房山和浙江湖州、江苏昆山3个奥特莱斯项目则由首创置业独资，“4个项目总的投资额要有300多亿元，北京房山项目明年初就开业了”。

　　在进军商业地产之际，首创置业也在加速文化地产、旅游地产的扩展。

　　2009年6月,其以3.4亿元的价格成功购入位于北京CBD核心区的朝阳区郎家园6号地,占地面积约2.3万平方米。这也成为首创置业的第一个文化产业项目—北京郎园Vintage，“这里原本是一片工业厂区，首创置业根据区域特点，决定成就北京的第二个798”，刘晓光在《晓光谈战略》一书中称。

　　2011年,首创置业通过收购方式取得北京密云总建筑面积28万平方米的大型旅游地产项目“首创•澜茵山”,计划打造独享24万平方米山体公园的北美台地独栋、墅区洋房，“总投资几十亿元”，刘晓光说。

　　今年6月，首创置业又取得占地逾7平方公里的江苏昆山锦溪旅游项目, 将与成功开发运作著名江南水乡“乌镇”的中青旅集团计划投资300亿元，联合打造集休闲、养生、会展、游学、文化交流及特色居住功能为一体的国际性高端度假区。

　　与此同时，双方出资3亿元注册成立首创青旅置业(昆山)有限公司，首创置业持股51%。“下一步，我们还将在南方投资旅游地产，我们的基金在云南也有旅游地产项目”，刘晓光介绍。在此之前，2011年4月，首创置业已经与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金就长青国际健康城项目达成战略合作协定，共同探索中国特色养老地产模式。除此之外，首创置业已经联合国内一家金融机构进军法国，将建立中国第一个在欧美发达国家的经贸合作区。“这个项目占地1万亩，已经和当地政府签署合作协议，目前正在研究政策形势。”刘晓光表示。

　　净负债率上升至102%

　　在走出国门、加速商业地产、旅游地产等“住宅+产业”模式的转型之际，首创置业也面临着一定的资金压力。仅其拥有的4个奥特莱斯商业地产项目和江苏昆山锦溪旅游项目的投资额就已经超过600亿元，但首创置业2012年度中期业绩报告显示，截至6月30日，其手持货币资金仅约91.6亿元。报告显示，截至6月30日，首创置业资产总额达人民币413亿元，非流动资产约65亿元，总负债332亿元，其中流动负债为209亿元，股东权益为81亿元。

　　在开始向商业地产、旅游地产等转型之际，首创置业便走上了一条高负债的杠杠式道路。商业地产、旅游地产投资大、回报周期长的特点，使其大量资金被沉淀。首创置业不得不探索金融创新,打造多元化的融资体系, 采用房地产基金、境内外股权、债权等多种方式融资。2009年10月,首创置业发行的5年期公司债人民币10亿元，在上海证券交易所挂牌上市,票面利率6.5%，打通香港和内地两个资本市场的融资平台。2010年8月，首创置业进一步推进金融创新,通过与中诚信托、中海信托、中铁信托等机构合作,实现信托融资人民币25.5 亿元。

　　2011年2月，其又采用境内母公司担保、境外子公司融资的发债结构,于香港成功发行人民币11.5亿元3年期境外人民币债,利率4.75%。与此同时，首创置业也在积极整合房企及大型金融机构各自资源和专业能力的优势，探索打造“资金+政府资源+产业+专业分工”的地产基金合作开发模式，与其他一线房企、保险、银行金融机构、政府引导基金筹划房地产发展基金。

　　在此际，首创置业的负债不断高企。其财报显示，首创置业2009年的总负债额为157亿元，2010年一跃升为229亿元，净增72亿元，到了2011年更是高达295亿元。

　　“净资本负债率大幅上升主要是公司在保证财务稳健的前提下，主动提高资金杠杆比例，收购多个项目和增持原有项目权益的结果，按照公司实现‘规模突破’的发展战略，收购和增持的项目将带来更多的未来收益，进一步提高资金的使用效率，进而为股东带来更好的回报。未来公司将把净资本负债率控制在100%以内。”首创置业官网宣称。

　　刘晓光解释，负债上升，主要是因为抢占优质土地资源、项目资源和现金资源等。2010年2月，首创置业获得中国银行100亿元银行授信，2011年6月，又获得国家开发银行200亿元综合授信。