政策难放松房价易下跌

　　2011年上半年，不断出台的宏观调控政策彰显了中央政府楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用，房地产形势也有所转变，楼市传统销售旺季“红五月”未再现热闹，购房者持币观望的情绪延续，有部分地区开始由优惠促销转为遮遮掩掩的降价销售，但是也很难得到市场的积极回应。在这样的大环境下，市场面临着多方压力，楼市走势扑朔迷离，入市时机琢磨不定。本期，房报记者邀请沪上六家知名机构为您解析下半年楼市谜局。

　　一看各方压力

　　问：当前楼市面临的主要压力有哪些？

　　赵炎：目前楼市的主要压力分为四类：一是通胀和货币紧缩压力。下半年CPI依旧维持在5%以上的高位时，加息和上调存款准备金率的步伐就不会放慢；二是保障房上市压力。今年前5个月，上海保障房开工585万平方米，开工率达39%，其中经适房已开工124万平方米（约2万套），动迁安置房（限价商品住房）已开工461万平方米（约5.8万套）。预计今年上海各类保障房竣工量要超过17万套。三是房地产政策压力。中央已经把2011年作为房地产调控之年，政策绝没有放松的可能。比如上海就在酝酿出台《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》；又如上浮首付比例和房贷利率；此外诸如提高资本金比例，收紧房地产信托都是潜在的政策压力。四是库存积累加剧和库存结构压力。截至5月底，上海市场上的可售住宅套数、可售面积创26个月来的新高。同时预计下半年潜在可上市量会继续放大。下半年市场库存压力不容小觑。同时上海主要的住宅库存是较大户型，存量可售新房的套均面积达到了近145平方米。

　　王凌：2011年上半年，调控政策连击之下，楼市成交僵局难破，呈现出被压制、波动和不确定的态势。

　　半年来，楼市的一个显著变化是目标消费群体的转变，刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势。不过很明显，限购、限贷、提高利率等调控政策产生的效果，已经超出了对投资客的影响，甚至波及到了部分自住需求。与此同时，政府打击“捂盘惜售”，从多方面收紧银根，开发商资金链渐紧，中小房企面临“失血”危机，现金为王成为越来越多房企的共识。而银行的惜贷，一方面让资金面临断顿的开发商开始四处融资，受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业甚至愿意付出高额的利率用来信托融资；另一方面，部分开发商大力度打折，加快推盘节奏“以价换量”，价格下行的压力正在增加。

　　尽管目前市场上新房推盘节奏明显加快，保障性住房的供应量也日益增大，但供应放量却并未带动楼市成交显著回升，5、6月份惨淡的成交量说明各地新房市场存货压力已然显现。同时，房企拿地意愿持续低迷，土地市场清淡。在调控不断深入的背景下，房企布局扩张已日趋谨慎。而后续政策是否依旧严厉，恐怕对于房企来说无疑是最大的未知压力。新政出台伊始，就有人认为政策已经是历年最严厉，后续不会更严厉。想不到的是，之后陆续出台的大小政策更加严厉，在这样的情况下，下半年市场仍然面临较大压力。

　　宋会雍：管理房价是政府最大压力。盯死房价，是管理层最主要的调控指针。自2011年以来，从上到下，中国楼市经历了三轮大型调控。效果怎样，市场各方各有评判，但管理层相当清楚其中深浅。房价作为焦点中的焦点，关乎政府的信用权威、执政水平，已经被列入“禁飞区”。尽管有土地财政牵制，但这一点从上到下，意见仍逐渐归于一致。

　　在经济发展过程中，土地财政不可或缺。但同样需要面对的是，国内商品住房存量与潜在供应的整体规模跟城市房屋消费群体的增长并不成比例。三四线城市中，商品房开发规模远远大过城市购房群体增长，这一问题已经逐渐浮出水面。

　　“任大炮”有一句著名的言论：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”业内群起攻之。其实这里面涉及到一个如何界定“死”的问题。这个概念可以简单一点，就是赔钱，而且没有翻身机会。尽管土地财政把银行与开发商紧紧联系在一起，但政府实际上并不关心哪家开发商亏损与否，更不会动用国家力量来替某家房产公司清理债务。在民意舆论和土地财政之间做选择，地方政府一定选前者，在照顾民意的前提下来收割土地财政，而不是反向操作。因此，最“走钢丝”，也最让各方都能够接受的结果，就是房价被盯死，不升也不降。

　　张晴怡：首先是购房者信心不足。一系列限制政策的出台，政府三令五申要控制房价，市场成交相对惨淡，都对购房者的心理造成一定影响。不少购房者，尤其是刚性需求购房者仍对房价下跌抱有较大期望，对于房价后期上涨的信心不足。刚需购房者对后市跌价的期望，以及投资客对后市上涨空间的信心不足均使得目前市场成交量水平较低。

　　其次，开发商资金压力。成交不景气，就会造成开发商资金压力，在连续紧缩的货币政策下，开发商融资渠道急剧变窄，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已六次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。据金融机构测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。所以在双重压力下，开发商的资金压力突显。

　　第三，中长期供应或断档。开发商出于资金压力，就会放缓或停滞开发，开发量的减少将直接导致中长期供应减少，在建中或已建成的商品房则会加快推盘量。所以短期内会有一波供应放量，甚至原本年底前或者明年初上市的房源会赶在今年下半年推盘入市，从而导致中长期的供应出现断档。

　　最后，供应减少买房更难了。购房者应该抓住当前的机会，适时出手。

　　周燕：开发企业面临着三重压力：首先是融资压力。6月14日，国家统计局公布了5月经济运行数据，CPI同比涨5.5%，创下了34个月新高。中国经济面临着高通胀的压力，而国家将进一步采取控制流动性的政策。也意味着未来的银根将进一步紧缩，企业融资成本增加。其次是销售压力。由于市场的观望情绪延续，整体房地产市场成交量都十分低迷，特别是一些二、三线城市，缺乏足够的需求支撑，销售去化情况差，开发企业的资金回笼缓慢。第三是降价压力。降和不降是个问题。在中央政府，有着强烈的抑价意图，并希望房价在合理范围内下降。如果不能有效达到目标，不排除再次出台调控政策。但碍于看涨不看跌的购房心理，市场方面认为降价无助于量的提升。

　　从政府管理层面看，面临着两重压力：中央政府目前最主要的是通胀压力。在5月CPI达5.5%，创34个月新高后，CPI短期内难言见顶，管理层将进一步采取收紧银根、控制流动性的措施。对楼市的影响一方面加大开发企业的资金紧缺，另一方面促进市场对房屋的保值需要，近期一线城市陆续出现豪宅集中成交情况。对地方政府而言，财政压力是主要问题。占财政收入大头的房地产业低迷，开发企业拿地热情有限，同时保障房、廉租房建设需要大量地方财政的投入，地方政府面临着巨大的财政压力。再加上银根紧缩，加大了地方企业的运营困难，间接影响了财政收入。