佘山月湖山庄被要求重新核价

　　位于松江的高价楼盘——佘山月湖山庄虽然在6月22日将最高报价从24.64万元/平方米悄然改成了21.64万元/平方米，并以输入错误进行解释（本报22日曾独家报道），但是其现阶段23.8万元/平方米的最高单价，仍显得格外突兀。昨日，上海市房管局宣布，通过与松江区房管局现场调查，并约谈开发企业负责人后，松江区房管局已向开发企业正式发函，明确提出按照当前国家及本市的房地产市场调控政策，认定该楼盘定价偏高，不符合调控要求，开发企业应当根据当前的实际成交情况，并参照周边房价水平重新核价，并报房管部门备案。成为楼市调控新政下，申城首个因定价偏高而被要求重新核价的楼盘。

　　对此，佘山月湖山庄相关负责人今日上午向记者表示，已经收到了房管部门的通知，将按照房管部门的规定进行重新核价，公司将对周边同类型房源的价格进行参照并结合实际成交对房价做适度调整。“会有一点下调吧。”在记者的一再追问下，该负责人透露。

　　佘山月湖山庄报价被判偏高

　　网上房地产显示，松江佘山月湖山庄二期项目6月11日开盘，共推出55幢别墅，项目报价10万元/平方米以下的4幢，20万元/平方米以上的7幢。原本报价24.64万元/平方米的松江区洞泾镇林荫新路255弄100号房源，已经在前天被开发商以交易中心输入错误为由，改成21.64万元/平方米。目前显示最高报价的一幢位于松江区洞泾镇林荫新路255弄141号，单价23.8万元/平方米，建筑面积436.94平方米，地下面积为377.81平方米，按此计算，总价约1.04亿元。

　　“最贵的那套，是我们的楼栋产品，占据最好的地理位置，享有最丰富的小区资源。”该项目负责人介绍，之所以定价那么高还有一个原因——该套房源是非毛坯修。

　　截至昨日22时，该项目已售1幢，预订4幢，其中报价10万元/平方米以下的4幢全部被售出或预订。而来自上海房管局的调查也显示，该项目均为现房销售，其中实际签订出售合同1套，单价6.79万元/平方米。另外4套签订了订金合同，单价分别为6.95万元/平方米、7.04万元/平方米、7.22万元/平方米和12.08万元/平方米，均较网上报价有15%左右的降幅。

　　正是由于这些成交纪录，再加上目前房地产调控对于价格的敏锐度，使得该项目最终被上海房管局认定为不符合调控要求，定价偏高，应当根据当前的实际成交情况，并参照周边房价水平重新核价，同时报房管部门备案。

　　虽然需要重新核价，但目前该项目在网上房地产显示仍为“在售”状态，今日上午，该项目相关负责人表示，公司备案系统并未关闭，但由于需要进行核价工作，建议购房者不急于在这几天购买。

　　都是一房一价惹得祸？

　　楼市调控的市场背景下，“天价”豪宅频频亮相，选择以“天价”报批的现象，大多业内人士在采访中均提到了目前的一房一价政策。正是由于目前一房一价，再加上价格只能调低不能提高的规定，使开发商们在报价的时候，就早早把最憧憬的价位报出。

　　21世纪不动产分析师罗寅申指出，在纯粹的市场环境下，理论上开发商可以定下他认为合适的任何价格，而检验其是否合理的唯一标准就是买方的接受与否。在目前的政策下，一些高价盘等现象，将其理解为特定情况下开发商的变通之道、营销之道更合适，但确实与“一房一价”的政策有一定关联。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1至6月上半月获得预售证开盘销售的所有新建商品住宅项目中，共计约有77个项目在6月前22日内其成交均价低于之前预售证报价，占总成交楼盘比例的45.6%。一些位于外环外的别墅类项目实际成交价格甚至跌破最低申报价。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也赞成此观点，他指出，目前市场上，一些楼盘短期难以售出，报价高些对其销售影响也不大，因此，个别楼盘采取虚报高价的策略。

　　高价楼盘恐引发连锁反应

　　上海房管局表态将会同松江房管部门进一步跟踪佘山月湖山庄二期楼盘调价情况，并继续关注本市高价楼盘销售动态。

　　沪上房地产专家蔡为民指出，为了规范房地产市场，国家出台“一房一价”政策，要求商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。采取上述多种方式明码标价的，实际上也有公示房价构成的一种因素所在。但是，在目前明显处于买方市场的房地产行业来说，定价权掌握在开发商手中，而像在北京、上海等土地资源非常稀缺的一线城市，别墅产品相比于普通住宅来说，稀缺性不言而喻，这也就会出现“天价房”。随着佘山月湖山庄的整改，使得很多的高端房源在定价的问题上需多多端详，而那些已经开盘的房源，目前的报价和实际成交价格之间的权衡也需仔细考虑。

　　“上海房管部门的这张整改单对于豪宅市场可能会带来一场震动，也是对这些项目提一个醒，调控下的报价不要太离谱。”德佑地产研究主任陆骑麟说道，目前的高端楼盘市场出现了“逆市涨”的现象，给楼市调控带来一定的隐患，需要及时刹车。

　　张宏伟坦言，为稳定房价，所实行的“一房一价”意图虽好，但目前执行的尺度模糊，要想杜绝像佘山月湖山庄价格偏高情况，需有关部门加强监管，建议调控措施“精准一些”。一方面，可与开发商的成本核算结合起来考虑，防止开发商乱报价；另一方面，还要严格审核销售的利润率是否在合理区间、价格标准是否与周边楼盘的成交情况脱节等。