盈盛广场日收金8亿富力商业地产转型待考

　　从2003年涉足商业地产开始，富力便不讳言的表示，自己是在学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。

　　观点地产网 武瑾莹 在熬过了2008年的瓶颈之后，富力在广州的商业地产似乎已经渐入佳境。

　　2011年6月19日，富力于广州珠江新城的商业项目盈盛广场正式入市，据富力方面透露，销售当日，其就获得订单金额8亿元，推出的250多套单位一日销售超过200套，去化率达7成以上。

　　与之前几月富力略显疲软的销售业绩相比，其在商业地产方面的积极态势显露无遗。

　　渐入佳境

　　6月1日，富力公布其5月完成销售收入22.82亿元，完成销售面积16.97万平方米。其城市中广州贡献最大，销售额为5.6亿元，销售面积为4.13万平米；其次是天津，合同额4.47亿元，销售面积为2.69亿元。北京的销售则稍逊于天津，销售额4.47亿元，销售面积达1.99万平米。

　　而19日，富力仅在广州的盈盛广场一个项目，就完成订单8亿元。

　　资料显示，富力盈盛广场面积达10万平方米，户型为80-1800平方米自由空间，是现今珠江新城CBD罕见的出售型的甲级商务写字楼。据了解，富力盈盛广场预计将成为此区域今年交付最快的写字楼。

　　富力盈盛广场处于珠江新城商圈，与体育中心商圈、琶洲商圈紧紧相邻，并在未来珠江新城、员村金融创新基地中抢占着中枢位置，形成“三圈商脉，四区中枢”的商务办公区位优势。

　　据富力相关人士透露，该项目蓄客期仅一个月，能取得如此的销售业绩，也颇为惊喜。

　　据仲量联行此前发布的关于珠江新城的研究报告称，2010-2011年一季度，全市的甲级写字楼租赁成交额中，珠江新城均比市内其它区域遥遥领先。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪认为，未来五年，珠江新城持续上升的空置率将使租金受压并放缓上升速度，对租户来说是一个有利的进入时间。而至今年年底，珠江新城甲级写字楼供应量预计将达200万平方米，将占广州全市总存量的一半。

　　而戴德梁行商业部高级助理董事李慧敏则向观点地产新媒体表示，以富力盈盛广场成交情况分析，目前广州的写字楼市场仍然处于比较好的态势。

　　其称，因为消费者喜欢投资住宅产品的传统销售习惯，使得中国很多地方的写字楼市场的价格向来不高，现在也只能说上升到了合适水平，因此未来还有很大升值空间。在住宅市场处于限购情况之下，有资金没渠道的销售者自然会将眼光投向地段好的商业项目。

　　据了解，富力盈盛广场项目的售价约为3万元/平米左右。

　　李慧敏还表示，一直以来，写字楼的售价并不能将和租金水平相提并论，因为写字楼的租金上升其实相对比较平稳，对投资人而言回报并不算高，但是项目未来的升值潜力巨大，尤其是现在珠江新城很多项目只租不售，即使三五年未来空置率会有所上升，但其价值潜力并不受影响。

　　李慧敏称，这也是现在很多人踊跃投资商业项目的主要原因。

　　转型漫途

　　但是，既然写字楼项目的升值空间巨大，富力为何还要将如此大量的写字楼项目出售，而不是自持直至日后市场更好之时再伺机出售，获取更大利润？

　　李慧敏称，这可能与企业的资金状况有关，或富力需要现在就将项目销售以支撑其他项目的开发。

　　的确，截至5月底，富力2011年共录得销售收入108.62亿元，销售面积达70.43万平米，仅完成其2011年400亿销售任务的27%。

　　但随后，法巴却将富力的评级上调，并称“今年目标推八个新盘，全数于下半年推出”。据了解，富力下半年推出的新盘包括广州的盈凯广场、富力唐宁花园等。

　　法巴指出，上调评级是因为富力现金流管理持续改善，净负债水平已由07年的138%，回落至去年的93%；现金状况由08年底的22亿元，升至去年底的92亿元；于过去两年，富力仅动用销售额约45%作土地收购。

　　不过，即使如此，富力似乎还不能将大量商业物业持有。

　　事实上，从2003年涉足商业地产开始，富力便不讳言的表示，自己是在学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。

　　但不容忽视的是，金融分析家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹此前曾专程研究新鸿基的商业模式，并指出新鸿基发展商业进行转型用了15年的时间。

　　杜丽虹称，新鸿基用了11年时间做转型前期的准备工作，用4年时间完成了集中转型，使投资物业的土地储备规模达到总土地储备规模的40%-50%，整个转型过程用了15年时间。

　　其表示：“新鸿基集中转型期用4年时间，在投资物业上投入了近百亿港元，为此它等待了11年时间，直到开发物业在规模不变情况下每年能提供20亿港元的净经营现金流时才开始集中转型。”

　　杜丽虹续指，今天中国内地多数地产企业仍处于新鸿基的转型前期阶段，并不具备足以支撑租售并举转型的经营现金流平台。

　　尽管与之前相比，富力已经大大改善了其现金流及财务状况，但在杜丽虹任职的北京贝塔咨询中心刚发布的《2010中国地产上市公司50强》报告中，将富力的财务安全性排名列为第45名。

　　显然，对商业地产运作不到十年的富力而言，其还处于商业地产布局的初步阶段，未来的转型之路还将极其漫长。

　　杜丽虹称，以华润置地为代表的租售并举企业由于经营杠杆和财务杠杆的降低，效率隐含回报仅为商业地产开发企业的一半，效率隐含价值更低，然而，这是传统模式下租售并举转型过程中的必然代价，新鸿基等香港地产企业也都曾经支付这一代价，除非企业能够借助现代金融工具实现轻资产转型，否则转型代价难以回避。