一线楼市急速降温战火转移 二线楼市热度能持续多久

　　值得注意的是，3月末商品房和商品住宅的待售面积出现了一个明显的下滑，这是库存环比首次出现了下降。面对巨量库存，今年以来，中央和地方频频加施“药量”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。截至3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。

　　市场的热闹同时迎来的是房地产投资回暖。自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，今年一季度首现反弹。1至3月，全国房地产开发投资17677亿元，同比增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)。

　　进入3月，各地掀起了一轮拿地热潮，开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多数为高溢价拿地。事实上，今年一季度标杆房企拿地继续维持高位，主要集中在一二线城市。其中，标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元，占总金额的53.6%，较去年同期大涨18.9个百分点。

　　三大动力支撑二线热闹

　　二线城市的楼市为何会在此时热闹?业内普遍认为，宽松的信贷政策、持续利好的楼市新政为二线城市的上涨提供了社会条件，一线楼市的调控收紧、土地惜售充当了“助攻”，而房地产的投资性需求则成为助推市场热度和价格上升的“元凶”，并将直接助长二线城市的楼市风险，亟需抑制性的楼市调控政策。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者表示，一线城市和二线城市不仅没有去库存压力，相反还面临着供应不足、价格快速上涨的压力，“增加供应、抑制价格、打击投机、防范泡沫破灭可能导致的金融风险、完善住房保障，是这类城市面临的任务。”

　　业内分析，经过2015年多轮货币信贷政策调整后，信贷全面放松，目前购房信贷优惠位于最佳窗口期。数据显示，今年一季度新增人民币贷款达4.67万亿元，创单季历史新高，比第二高的2015年一季度高出1.06万亿元。此外，多地公积金贷款额创下新高，表明个人贷款多增的绝对主力也是中长期，房地产按揭明显增长。

　　2月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。此外，为了打好去库存攻坚战，二三线城市的楼市出台多项利好政策，有效地刺激了楼市需求，提振了市场信心。

　　国土资源部日前印发《国土资源“十三五”规划纲要》。《纲要》指出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。

　　此次国土资源部提出对库存较高城市减少用地供应，体现了“一城一策”思路。近一个月来已经有多个省市针对土地供应市场采取收紧措施。

　　此前，一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下，已经普遍出现了地价超过房价的现象。一线城市土地市场惜售，二线城市优质地块资源较少，房企拿地竞争激烈，热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高，楼面价上涨。

　　面对二线城市房价、地价的攀升，各地政府都抓住时机，加大土地供应。

　　在不少开发商看来，在二线城市拿地有着战略考量，也是无奈之举：一线城市拿不动、三四线城市不敢拿，二线城市似乎成了必然之选。从开发商现金流角度考虑，市场好赶紧推。而今年房地产开发企业到位资金出现明显增长。数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，而今年1-2月份为下降1.0%。

　　然而，部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市投资客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现，值得开发商和购房者警惕。

　　一线城市的房价接连上涨大幅抬高了刚需的购房门槛，透支未来的市场需求。而由于资金的溢出效应，一线城市政策收紧、门槛上升使得大批过剩的资本转而流向周边的二线城市。二线城市房地产的投资属性被强化，投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。在市场疯狂火热的情况下，甚至刚需改善需求客也恐慌性入市，需求不断被激发。