上海“高价地”频出 周边楼盘捂盘不卖坐等涨价

　　5月18日，保利以54.5亿元在上海周浦拿下一宅地，实际楼板价达到54500元/㎡，以两年时间计算，未来这个楼盘可售部分的成本价格已经接近8万元。自此，周浦房价一举迈入7万元时代。

　　同样的情况也发生在松江，5月11日，格力、融创分别以19.65亿元、30.05亿元夺得松江区泗泾镇双子地块。按照周边项目地价占比项目售价5成的比例，此次泗泾双子高价地2年后开盘售价保守估计将直冲6万元/平方米。

　　原本以为事情就此告一段落，却不曾想高价地效应就已经开始显现。在记者的朋友圈里，地产销售们已经按耐不住，纷纷传来了高价地周边项目停售或涨价的消息。

　　在上海土地市场持续高烧的背景下，开发商的这个举动，是不是意味着下一轮房价上涨又近了呢?

　　新“高价地”周边楼盘捂盘不卖

　　在梳理了一遍高价地周边的项目之后，《每日经济新闻》记者发现，在高价地周边确实有项目停售了。

　　首先是泗泾高价地旁的万业梦立方(又名万业名苑)，记者致电售楼处，对方销售员明确告知，“现在停售，暂时没有房源。”

　　当记者询问原因时，该销售人员说：“因为泗泾高价地刚出，停售是为了接下来涨价”。记者进一步询问其价格，该销售人员表示，“未来在4万元/每平米以上。”

　　另一方面，记者通过查询网上房地产后得知，这批预售证的价格最高为30500元/平米。既然已经有了限价，为何还能卖出40000元一平米呢?

　　根据网上房地产数据显示，万业名苑去年共领过两次预售许可证，共计房源632套，自去年1月10开盘以来，已累计售出461套，目前仍有171套住宅可供出售。那么这剩余的套数究竟去哪儿了?

　　优淘城总裁薛建雄表示，这实际上就是开发商的捂盘惜售行为，“开发商一般会先将上一批低价的房源藏起来，等下批预售证价格下来之后，再去将此前低价的房源价格做上去，当然改价格是需要经过房管局批准的。”

　　泗泾高价地

　　同样的问题也出现在了泗泾高价地旁的绿地香缇(绿地云雅园)，根据房天下价格显示，该项目原先叫价在32000元/平方米，实际成交均价接近30000元/平方米。

　　记者随后致电该售楼处了解销售情况，出人意料的是，对方销售人员表示：“目前绿地香缇高层公寓已经全部卖完，接下来要出售的是花园洋房，预计价格在40000/平方米以上”，但记者通过网上房地产了解到的情况是该项目还有143套住宅未售，根据预售证的价格最高为35900元/平方米。

　　而周浦新“高价地”旁的中骏柏景苑项目也是同样的情况。

　　该售楼处销售人员告诉记者“3月开盘至今，卖掉两栋楼100多套房子，目前已经卖完，剩下的正在申请预售证。”当记者问接下来的价格时，对方表示“由于项目拍出了高价地，价格肯定会涨”，此前项目销售价格在45000元/平方米，该销售人员表示接下来开盘价格会在55000/平方米左右。

　　但该销售人员的说法明显和网上房地产备案不符，数据显示，该项目于今年3月27日开始销售，总数380套，目前已售146套，还有一半尚未售出。其中3、4月份成交数在六七十套，5月份仅售出19套。

　　那么，上述现象是否算是捂盘惜售呢?

　　记者发现，此前上海市房管局为了防止开发商“捂盘惜售”有过明确规定。一则2010年发布的名为《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》的文件显示：“房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后方可签订商品住房定金合同、商品住房销售合同，并严格执行网上操作系统即时备案、可售房源不得拒绝销售等本市商品房销售合同网上备案登记制度。”

　　此外，上述《通知》中还指出，开发商取得项目预售证之后，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售;超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。

　　部分楼盘涨价销售

　　目前，该地块周边在售项目主要有金地自在城、万业梦立方、保利翡丽公馆、绿地香缇等，均价多在2.4万~3.1万元/㎡左右。也就是说，这次的泗泾地块的实际楼板价已经超过了旁边的非毛坯修公寓价格。

　　以该地块周边的国贸天悦为例，两年前，厦门国贸以27.38亿的总价，约12000元/平方米的板价包揽佘山中央居住区三幅地块，当时已经把市场震惊了一下。此次双子高价地以天价拍出，虹桥西松江泗泾佘山板块的土地价格在两年里面翻了3倍多。

　　据悉，该项目今年3月份的售价为28000元/每平米，实际成交价为26000，如今价格在28000元/每平米，涨幅近10%。国贸天悦已经顶着预售证价格开售。

　　但另一方面，涨价需要让消费者买单的理由，就是对户型的升级和内部结构优化，薛建雄表示，地块的稀缺倒逼开发商产品创新和品质提升。要提高价格就要动各种脑筋。整个社区绿化、建筑品质和非毛坯品质大幅提升。

　　薛建雄告诉记者，如今八九十平方米的户型已经可以做到三房两厅两卫或者四房两厅一卫。142平方米的类独栋别墅可以做到四房六卫三厅，通过附加值可以做到7房。

　　薛建雄指出，如今，开发商普遍的做法是将更多的高科技元素注入户型中去，比如声控开关，只能窗帘、空调系统，这些控制系统在软件上还可以更新。

　　相比之下，市中心户型做的较差些，薛建雄表示，这主要是因为这些房子相较于外环更加容易去化，因此从户型到非毛坯，开发商都不是很用心。