信达高价地番外篇 万科爽约声中搭伙融创与滨江抱团逻辑

　　回顾近日楼市热点，信达万科杭州“一小时”高价地显然赚足了看客们的眼球。

　　当万科带着略显“无奈”的表情黯然退场时，信达却选择在另一片天地中牵手融创与滨江，继续上演着“高价地”的番外篇。

　　酝酿近一个月后，5月26日，信达首次闯入杭州拿下的南星高价地正式宣布与滨江合作。按照相关消息，“双方合作的模式是联合入股 ，其中滨江占股20% ，团队共同组建，目前双方都在做产品方案。”

　　如此看来，信达的高价地朋友圈从此多了滨江小伙伴已是板上钉钉之事。但针对合作细节，观点地产新媒体致电滨江集团有关人士，截至发稿时间，尚未得到对方的回应。

　　“对信达来说，这是布局杭州比较靠谱的方式，可以很大程度上避开打造高端项目带来的运营重压，特别是一个如此高价的高价地。”世联行杭州公司总经理邹洲分析称。

　　其实，如果熟悉高价地“制造者”信达的发展路径，不难发现，与杭城南星高价地相似的剧情此前已在其上海新江湾城高价地上演过，只不过彼时抱团的小伙伴是泰禾。

　　搭伙融创滨江

　　“杭城地产圈又一大事件，信达地产-滨江集团南星单元B-02地块合作协议正式签约。”在信达万科高价地风波的前一日，即5月26日，上述消息在杭州各大楼市论坛中疯传。

　　按照相关讨论，滨江将以股权投资的方式进入融信南星高价地，“双方合作的模式是联合入股，其中滨江占股20% ，团队共同组建，目前双方都在做产品方案。”

　　据悉，杭州业内人士透露，产品打造上，信达倾向主打200平方米左右的大户型，而滨江则主张滨江华家池公寓的经典160平方米精致型四房。

　　对此，观点地产新媒体致电滨江集团有关人士，截至发稿时间，尚未得到对方的回应。但邹洲在接受观点地产新媒体采访时指出，“虽然两种方案各有优劣，但总体来说，按照滨江的套路走会更有优势”。

　　邹洲解释称，信达提出的“200平方米左右的大户型”产品溢价水平更高，但针对的人群会相对更小众集中一点，影响整体的去化速度;但按照滨江的方案，现金回流风险比较小，但利润可能不高。

　　从上述分析不难看出，信达的角色扮演中始终透露出一种相对“激进”的因子，而滨江则偏向“小而稳”的套路。

　　其实，信达身上“激进”基因在杭州今年年初那场南星高价地争霸赛中已表露无遗。1月6日，杭州举行2016年首场土地出让会，经三十六轮报价，信达力压绿城、滨江、融创，以33.9亿元总价竞得南星宅地，折合楼面价36679.58元/平方米，溢价率65.6%。

　　3万+ 的楼面价破了此前杭州宅地单价纪录，也刷新了申花板块历史，瞬间让信达卷入舆论热议中。

　　“今天的成交结果跟2014年初的甩尾现象非常相似，今天的南星地块已经到了有失理性的地步：36680元/平米的地价还不如将南星目前在售的整盘接手来得更划算。”浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚如此评价。

　　据粗略估算，信达南星地块毛坯保本售价应在50000元/平米左右，如果再加上豪宅非毛坯价格以及合理利润，新房售价将直逼六万，而市场给出的更多猜测是逼近6.5万元/平米。

　　而放眼杭州，2015年普通公寓成交价高出六万的楼盘仅有两个，西湖边的柳浪东苑2015年成交的8套房源均价约69525元/平米;武林中心的武林壹号在售价格62623元/平米。

　　因此，信达如何搞定“出身不佳”的南星高价地一直都是市场关注的焦点。“从拿下地开始，信达就是要找合作方的，凭一己之力根本卖不出价格，肯定要亏;现在有了滨江的入伙，还是能做得动，起码人家有高端客户资源。”

　　高价地抱团逻辑

　　然而，“客户资源”的共享逻辑在信达另一宗高价地抱团案例中却得到了反向证明，因为这次的主角是融创宁波东部新城高价地。

　　近日，观点地产新媒体查阅相关资料后获悉，融创今年2月首入宁波拿下的东部新城高价地已选择携手信达，双方还组织媒体来了一场融创项目考察行。

　　历史资料显示，继景瑞、万科、荣安、德信、富力之后，2月2日，经过58轮竞价，融创以28.03亿元获得东部新城核心区H1-3#/4#地块，以高达12656元/平方米楼面价的“高价地”姿态宣告首发宁波。

　　虽然被宁波业内认为拿下的是“东部新城核心区的最后一块风水宝地”，但毕竟是宁波楼市的新生，因此为分享“客户资源”等利好，融创果断选择扎根宁波23载的信达作为开路者。

　　据观点地产新媒体了解，截至目前，信达地产进入宁波已达23年之久，旗下有包括华侨城、格兰云天、格兰郡庭、格兰春天等20余个项目，“拥有深厚的客户基础和丰富的市场经验”。

　　从这个角度看，信达与融创高价地的抱团背后的重要的支撑点则是“客户”这一销售的保证书。当然，正如邹洲所说，除了“客户”这一要素外，信达南星高价地拉入滨江入股另一方面也可以降低项目的资金风险。

　　而这一点在信达上海新江湾城高价地也得到了印证，只不过彼时入局的小伙伴是泰禾。今年1月6日，根据相关交易安排，泰禾公告宣布合计投资11.3625亿元参与信达上海新江湾城项目开发。

　　对此，泰禾给出的理由是，“有利于拓展公司房地产项目资源，提升公司品牌影响力。”但信达方面则明确指出，合作开发的方式有利于分散投资风险。

　　因为在实现上述合作后，坤瓴投资公司(新江湾城项目公司)的11.25%股份由泰禾持有，80%将由宁波汇融沁齐股权投资合伙企业持有，8.75%将由信达地产持有。

　　泰禾与信达还协商成立了宁波汇融沁齐股权投资合伙企业(有限合伙)，作为开发项目的融资主体，为项目公司提供借款。

　　这样看来，因为有母公司中国信达的强大资本背书下，信达地产仅仅花了半年时间，已将高价地旋风席卷上海、深圳、广州、合肥、杭州五大城市。

　　可在超200亿的五宗高价地耗资与去年营收仅105.8亿元强烈反差刺激下，信达身上的“高价地”风光压力也是足够沉重，而为保持持续盈利运作状态，抱团模式显然是当下可行且高效的“捷径”之一。