丁祖昱：2015年单价高价地一个都还没上市销售

　　最近土地市场高烧不退，拿地成本不断攀高，政府也大为头疼，个别城市出台了“土拍限价令”也没有达到期望的效果。一时冲动拿下高价高价地究竟值不值得，还是应当以史为鉴，看看近年的高价地现状吧。

　　先看开发进度，在2013-2015年的总价高价地TOP20中，有4块土地尚未动迁，尚未开工的地块多达9个，接近半数;在单价高价地TOP20中，只有大宁金茂府进入了销售阶段，其余地块均未开盘;高溢价地块开发进度最慢，尚未开工的土地达到四分之三，没有一块土地进入销售阶段。

　　总体来看，近三年的“三高”地块的平均拿地开发时间为21个月，其中27个项目超过两年，但仅有6个项目开盘，开发周期已经远远慢于行业平均。(大宁金茂府同为总价TOP20和单价TOP20，此处为重复计算)

　　再看已开盘项目销售情况，还是基本能够做到保本，房地比(成交均价/楼板价)基本都可以做到200%以上。深圳卓越前海壹号更能达到624%，即便考虑前海政府苛刻拿地条件，也可达到250%以上，(土地出让时要求10万方无偿移交物业和1.5万元/平方米的投资强度)。北京、上海项目利润空间看似不高，但也各有原因：北京首开华润花香四季商品房部分尚未真正开盘，目前销售的是自住型商品房部分，限价29000元/平方米;上海金茂府则是金茂地产进驻上海的首个“府”系产品，利润率并非企业关心的唯一重点，从企业战略角度来看，火热销售所带来的品牌口碑更为重要，再考虑到成本中建安费用占比相对较低，154%的房地比也可以接受。

　　从具体推案时间来看，开发商也很好地抓住了市场周期，主要选择在4月、9月前后的传统市场旺季，再加之2014年9月、2015年3月均有国家层面的政策放宽，这些项目也均取得了理想的销售业绩。如上海大宁金茂府在2015年4月18日开盘，短短十多天即问鼎上海2015年1-4月项目金额销冠。

　　但大家最关心的，应该还是那些没有开盘的高单价高价地项目。我对2015年实际楼板价TOP10做了一下梳理，不出意料均位于北上深，这些项目的共性问题主要有以下三点：

　　1、开工进度缓慢。2015年最后一块单价高价地成交已经过去差不多半年，但在单价高价地TOP10中，仅保利首开的北京孙河高价地已经开工，并给出了推广案名“景粼原著”，其余地块仍未进入施工阶段。泰禾深圳宝安高价地虽然早早确定了“院子”系列，但考虑到地块尚需动迁，开发进度仍不容乐观。

　　2、价格压力巨大。2015年以来北京、上海、深圳房价持续快速上涨，但从“板块在售房价/楼板价”指标来看，这些单价高价地仍然远未“解套”。泰禾深圳的宝安高价地、保利首开的北京常营乡高价地更是压力巨大，楼板价均达到板块均价的1.6倍以上。并且近期一线城市调控政策的收紧，更是进一步延长了高价地们的“解套”时间预期。

　　3、配建保障房占比过高。于社会公平而言，公共服务平权确实很有必要;但对于具体项目来说，还是异地配建为佳。过多的本地配建保障房并无益处，不仅会大大增加设计难度，更会直接影响产品品质。北京的这些单价“高价地”即是如此，以葛洲坝北京地块为例，该项目总建筑面积仅20.38万平方米，但配建面积就达到了9.3万平方米，接近一半。

　　最近土地市场的竞争仍然激烈，但我们已经发现了一些明显变化，比如央企的集体熄火，比如险资的愈加谨慎，希望房企同样能够保持冷静，不要一味追求获取高价地的“一时成功”，只有笑到最后才是笑的最好!