全面的成都 “51条”新政 究竟哪条最给力？

　　2015年成都市各区商品房供求比

　　数据来源:CRIC

　　“分区施策” 去库存，实际执行有技术性阻力

　　原文摘录：(4).对各区县设定不同的商品住宅销售周期上下限，如超过上限则暂停土地供应，低于下限则加快商品住宅用地供应

　　(18).五大城区和高新区首付比例为25%，其他区域可再下浮5%;五大城区和高新区二套房首付比例为35%，其他区域可再下浮5%

　　而关注度最高的，则是第四条“分区供地”，业内也有声音希望在更多城市推广。 分割不同区域的调控指标，确实有助于精细化调控，考虑到市内不同区域的供求关系差异，也可避免供地指标出现“以次充好”，导致远郊供地过多、而市区供地量不足的情况出现。由CRIC统计数据来看，成都中心城区供求关系指标较好，库存压力远低于全市，2011-2015年，经营性土地成交建筑面积为4894万平方米，商品房成交面积为4621万平方米，二者之比为1.06，仅相差272万平方米，不到2015年中心城区成交量的30%，且近年来出现了供求关系反转的趋势。

　　2011-2015年成都城区土地市场与商品房市场成交规模对比

　　数据来源:CRIC

　　但该政策仍有一些问题，其一是执行难度较大，从我们的研究经验来看，销售周期指标并不稳定，受市场周期和开发商推盘节奏影响，半年内销售周期出现2到3个月的变化并不少见，这让政策在具体实施时出现了更多反复与扯皮的可能;

　　其二是推广难度较高，该政策若要在一个城市落地，最起码要满足两个条件，一是城市规模足够大，市中心与城市边界差异巨大，二是中心行政区与远郊必须泾渭分明，否则城乡结合部必然会出现大量的“伪中心”项目，导致城市畸形发展，成都是因为中心城区“披萨饼”状的区划可以做到这一点，其他城市则难以效仿。

　　其三从指标设置来看，也并非完全合理，姑且不论各区销售周期梯度是否合理，仅仅就城中板块来说，从上海、北京等一线城市经验来看，在城市的最中心地段往往都是豪宅产品，为了追求产品溢价率，开发商并不会急于出手，较高的消化周期其实是市场常态，在此前提下，核心地段的库存问题与土地供应并无直接关系，而该政策也就成为了无谓的行政调控。

　　最后，作为房地产行业链条上的一员，见到政策回暖我们自然欢欣鼓舞;对于调控细化中遇到的问题和试错，我们也愿意一同商讨和面对;但最希望看到的，还是公开、可靠的统计数据。毕竟形势研判不是宗教式的先信而后证，只有以坚实的数据作为后盾，政府的调控、企业的决策、咨询机构的分析才有真正理性价值。