2016上半年上海土地市场：国企耗资250亿元造就高价地

　　2016年转眼过半，本以为最严新政沪九条实施，会给火热的上海楼市降温，但没想到新政实施3月有余，上海楼市依旧坚挺。上海土地市场更是风起云涌，各类高价地频现，溢价率过百已是常态，上海上半年土地的楼板价一次次被这些高价地所刷新，区域房价更是被进一步抬升，并且这些高价地的创造者大多是央企、国企。

　　开发商高溢价拿地争抢入场券

　　上海链家市场研究部监控数据显示：2016年上半年，全市经营性用地共成交30幅，成交面积合计128.7万平方米，成交金额共计506亿元，同比下跌10.4%。

　　上海的建设用地不断减少，在寸土寸金的上海，宅地一直以来都是房企争抢的对象。从宅地的成交情况来看，基本都呈现出面粉贵于面包的现象，部分楼板价甚至高于周边新房及二手房价的2-3倍，例如央企中粮24.4亿竞得的浦东新场地块，该地块扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平米，而目前新场板块内二手房价还不足20000元/平米。

　　据房掌柜统计，上海上半年共成交21幅住宅性质土地，其中溢价率高于100%的有15幅，占总成交地块的71%。

　　上海链家市场研究部陆骑麟认为：一方面，地价高导致了周边楼盘售价的水涨船高，带动了一手房、二手房的成交价格，另一方面，从今年上半年土地市场的总体盛况来看，开发商多激进拿地也说明了他们对一线城市的期望，未来这些高价地块更可能是向高端住宅的方向迈进。

　　1月21日，闵行马桥镇MHC10803单元25A—07A地块被禹洲以26.3亿竞得，溢价率达189.2%，该地块是今年首个溢价率过百的宅地。

　　自此以后，宅地每每推出便遭到房企的哄抢，溢价率纷纷过百，特别是今年6月1日拍出的宝山顾村地块，被业内戏称：儿童节偏偏上演了鬼故事。据房掌柜了解，宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块一推出就备受市场关注，共吸引了24家房企参与竞价。最终央企信达地产以58.05亿元竞得宝山新城顾村地块，折合楼板价近3.8万元/平方米，溢价率高达306.53%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃表示：大家对于上海整个土地交易出现高价地的现象其实是见怪不怪了，当然目前的土地超过300%的溢价率还是有点让人感到上海土地市场的疯狂。不过信达在土地市场上一直动作频频，主要在于其背后的资金实力是比较雄厚的。

　　对于火热的上海土地市场，拿地狂人孙宏斌表示，融创已经在全国范围内暂停申请拿地，地价这么涨、这么贵，是不可持续的。

　　国企央企成上半年高价地收割机

　　5万/平方米的房价，若是在去年还可在上海中环附近买一套品牌开发商的不错的项目，但从近期的土拍来看，这个价格也只能在上海的外环外买个刚需!对于地价不断上涨，没有一定的资金实力在上海是根本拿不起地的，而上半年上海高价地制造者多为资金雄厚的央企和国企。

　　据房掌柜统计，央企和国企上半年在沪拿地共7幅，总体量约37万方，虽然仅占34%左右，但拿地金额近250亿元，并且这些地块楼板价也在21幅地块中遥遥领先。另外，上市房企也是拿地主力军，上半年合计拿地10幅，总面积约65万方，占比近6成，总金额约236亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，目前市场的“高价地”制造者基本都是“上市公司+国企”，这个群体资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。过去一年房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也助长了很多企业“赌性”，国企在土地市场表现得更加激进。

　　上半年最后一块纯宅地就是被国企奉贤发展拿下。6月30日，奉贤区南桥新城两幅住宅用地同时开拍，共吸引27家房企前来竞拍。其中，奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块，被国企奉贤发展以17.22亿元的价格将地块收入囊中，楼板价达34004.7元/平方米，扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后，实际楼板价达到36485元/平方米，溢价率240%。最终刷新区域高价地纪录。

　　有业内人士称：奉贤发展是2015年成立的，属于奉贤区的国有企业，高价拿地无异于“自摸”，将钱从左边口袋放到右边口袋，钱和地都是自己的。

　　此外，央企信达先后在全国频频拿地，近一年以来共拿地10幅，其中有7幅是高价地，这不禁让人感叹“只要央企想要的地，就没有拿不到的”。当然被称为“钱袋子”的信达在上海土地市场同样叱咤风云，花重金摘得上海上半年宅地总价高价地(宝山顾村地块)。

　　拿地条件苛刻后续开发难度增加

　　自从周浦地块开始，各土地的出让条件越发的严格，要求越多，开发商的建设成本会更高，楼板价自然被抬升，日后的房价也可想而知，当然这些种种都将转化到购房者身上，不禁为买房子捏把汗。

　　据房掌柜统计主要出让的限制条件增加了这几项：

　　①100平方米以下中小套户型占比不低于60%

　　②15%的面积需要自持70年不能出售

　　③自持建筑面积不低于100%的商业物业

　　④5%的面积作为保障房无偿移交给政府，还要求全非毛坯

　　⑤限高或限低，或者限高+限低

　　⑥不得建设10米以下住宅，3层及以下低层住宅不允许建设

　　⑦设置住宅套数下限

　　即使土地出让条件变得严苛，开发商在拿地上也毫不手软。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：拿地的条件越来越苛刻，一定程度上说明做地产的难度是在增加的。但房企之所以疯狂拿地，在于有补库存的需求，而且相比别的城市，上海市场总体安全和健康。从实际情况看，对于此类土地市场来说，整体上后续增值空间比较大。所以虽然拿地压力很大，但房企依然会去拿地，而且别的房企也有类似的心态，所以最后会出现拿地依然疯狂的现象。

　　他还说到，从约束条件看，部分约束条件是很致命的，或者说从房企角度看并不喜欢，比如说保障房配建等，这会增加相应成本。部分则可能是中性的，如中小套型物业的配建，此类配建后无非是产品营销模式的转变和盈利模式的转变。另外一些可能是受欢迎的，比如住宅物业的比例需要超过多少的规定等。所以房企需要更加此类约束条件来决定不同的经营策略。

　　2013年，上海住房用地计划供应量为1000公顷;2014年，这一数值减少了三成，为700公顷;而到了2015年，商品住宅供应计划面积更进一步缩减至400~600公顷，其中还包含有保障性住房面积。近年来上海住宅用地供应已经逐年递减，地价自然在在市场竞争的推动下飞速上涨，即使土地出让条件更加严苛，成本更高，看好上海市场的开发商只能拼命拿地。并且，在一线城市拿地有利于提振投资者信心，推动房企股价上涨。