新城以37亿元竞得凉城地块 未来虹口房价或突破12万

　　2016年7月14日上午，新城以37亿元的总价夺得虹口区凉城新村街道073-06号地块，楼板价67409元/平方米，实际可售部分楼板价为8.9万元/平方米，溢价率77.4%。

　　据公告显示，虹口区凉城新村街道073-06号地块，东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路，总出让面积19959.5平方米，土地用途为宅地，起始总价208577万元，容积率2.75，起始楼板价38000元/平米。

　　据房掌柜了解，该虹口凉城地块自挂牌以来，共有30家房企领取了申请表，但实际参与竞拍的房企只有15家，分别是：永同昌、九龙仓 、大名城、华发、泰禾、中粮、保利 、三湘、葛洲坝、金隅、中洲控股、金茂、新城、合景泰富、招商。

　　根据出让文件公告显示：地上建筑面积总计54888.6㎡，地下经营性车库面积32000㎡。

　　该地块出让条件十分苛刻，地块上建筑限高90米，住宅套数下限450套，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%。并且地上面积中5%保障房无偿移交给政府、2000㎡的社区行政医疗卫生设施，无偿移交区政府、15%整体持有70年无法转让。相当于有约20%的面积是无法出售的，经过测算，扣除掉这些不可售部分，可售出让面积为13967.6平方米，折算后可售起始楼板价达47500元/平方米，这个价格已经可以跟目前周边二手房价相差无几。

　　该地块位于中环内，靠近大宁板块，大宁板块倚靠新静安的利好，区域内房价一年涨了160%。据上海中原数据显示，与之相邻的虹口区凉城板块二手房成交均价由2012年17086元上涨至2016年30685元，5年涨幅高达79.6%。

　　虹口区广中路中原地产的二手房中介告诉房掌柜，目前凉城板块靠近3号线的二手房房龄较老，均价在5万左右，而靠近1号线的二手房房龄相对年轻，均价在6万3左右。

　　据房掌柜了解，此次虹口区凉城新村地块是今年市区的首幅纯宅地，其稀缺性可以想见。再加上，近8年来虹口区基本无宅地出让，仅去年年中出让了一块江湾镇A06-02号纯宅地，该地块是由景瑞以6.52亿夺得，楼板价31793元/平方米。除此之外，近年来虹口便一直无新增宅地供应。

    对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：虹口凉城区域很大程度上受到了大宁板块的影响。大宁板块大家都很熟悉，实际上是上海2015年以来最热的板块，无论是市场成交还是价格，都很火。凉城板块和大宁板块正好挨在一起，所以当大宁板块房价飙升的时候，凉城板块土地价格飙升，显然也是符合预期的。

    他还说到，此次新城地产拿到此类地块，很显然赚大了。实际上从市场预期看，此类土地市场价格即便是到10万元的价格，其实也可以理解。但其以6万多的价格拿到，确实非常不错。而且从土地市场看也有一个很奇怪的现象，几乎都是新城地产在举牌，其他房企似乎无动于衷，所以也使得新城控股规避了高溢价的情况。很显然，后续此类房产项目定价达到12万是完全没问题的，那么这使得后续新城控股后续盈利水平将有较大的提升。

　　完善周边配套成就高价地

　　地块目前是停车场，地块所处街道为成熟区域，超市、酒店、餐馆等一应俱全，生活较为便利。周边光商业配套就有大宁久光，虹口龙之梦、大宁中心广场和协信广场，周边生活配套已经完全成熟，并持续升级中。

　　地块距离轨交8号线虹口主球场站还需10分钟的车程。不过规划的19号线有有广粤路站，未来6站到达陆家嘴。

　　除此之外，周围名校环绕，地块旁边的上海市虹口高级中学已有近70年历史，为虹口区重点中学。该地块的具体对口学校以届时教育主管部门学区统筹为准。地块东侧的副食品厂、南侧的工业厂房，目前都暂无拆迁计划。　

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：地块地处市区，板块整体成熟度相当高，商业设施、学校等生活配套还是比较齐全的，唯一的短板是轨道交通的欠缺。不过好在有轨道交通19号线的规划，未来有望填补这一空白。

　　而凉城板块和大宁板块相接壤，能“借光”不少。从该板块楼市状况来看，由于长期没有地块出让，导致板块新盘供应吃紧，所以自2013年以后没有新盘放量。稀缺性导致房企趋之若鹜。

　　不过，该幅地块本身开发难度还是比较大的，地块本身不大，大概只能造3、4栋楼，给开发商发挥的空间有限。而且出让时附带很多苛刻条件，比如15%的自持物业，70%中小户型配比，这也比周浦等地块小户型配比提升10个百分点。对房企而言小户型越多，开发成本会提高，无形之中压缩利润空间。此外，区域以原住民为主，不少是动迁房，几乎没有豪宅，单个项目很难带动板块品质提升。

　　新城一些项目多集中在外围，中心区部署不多，因此这是少有的优质资产。尽管市场对这幅地块期待颇高，但房企对拍卖还是比较理性的。