站在新高价地的肩膀上 上海老高价地项目盈利空间大增

　　今年以来，由于全市频繁地出现了高价地块的成交，一时间也在申城楼市点燃了遍地狼烟。而在新高价地如雨后春笋般崛起时，不少区域性老高价地的纪录被覆盖。这些老高价地在出让时普遍因为高价而备受争议，然而时过境迁，随着新高价地以更高的价格成交，也给了老高价地们十足的底气。

　　保本堪忧已成老高价地过去时

　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块在2014年3月为融创绿城以24亿元摘得，成交楼板价高达20150元/平方米，是顾村地区首个楼板价破2万元的地块。而顾村板块2014年均价则为20300元/平方米，与地块楼板价几乎持平，因而该地块被认为保本堪忧。

　　2015年5月，在该地块上建成的融创紫荆园项目入市，是时，楼市已因为3.30新政的影响而大幅升温。2015年，该项目的成交均价已接近4万元，相当于前一年顾村板块均价的两倍之多，即便如此，在半年多的时间内，该项目依然售出了450多套房源。

　　今年6月，先是信达地产豪掷58.05亿元，以303%的惊人溢价率竞得宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，36383元/平方米的成交楼板价将老高价地远远甩在了身后。一波未平一波又起，8月17日，建发与中粮联手以67.9亿元夺得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，成交楼板价53727元/平方米，将区域纪录再度刷新。两年多时间里，顾村地区实现了土地楼板价从“2万时代”向“5万时代”的蜕变。

　　而作为老高价地项目的融创紫荆园，今年以来的均价也已经达到了4.4万元，相较去年又再度增加了近5000元，特别是8月以来的均价已接近4.7万元，相较当时2万元出头的土地楼板价，获利空间十分充足，彻底打消了当时保本堪忧的预测。

　　老高价地借力再涨万元

　　2014年9月，周康板块出现了双子高价地，周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块和A-03-02地块为中骏和世茂双双摘得，成交楼板价分布达到19001元和18290元/平方米，将此前周康板块13335元的楼板价纪录大幅刷新，与当时周康板块24547元/平方米的板块均价相距不远。

　　今年5月，与上述地块相去不远的周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块以接近300%的溢价率为保利摘得，43607元/平方米的成交楼板价，更是将此前的区域纪录翻了两倍多。

　　中骏所得的周浦老高价地于去年10月以中骏柏景苑的名称入市，在2015年的均价即达到了3.51万元，今年该项目在整体市场热闹和新高价地出世的影响下，价格进一步上扬，特别是6月以来的均价已突破4.5万元，较去年上涨万元。

　　随着今年以来众多新高价地频繁刷新区域纪录，也给予了原来的不少老高价地渔利的机会，而这些原本盈利空间堪忧的老高价地，摇身一变成为了新一轮土地狂潮的最大受益者之一。不过这样的过程不断冲击着购买力的极限，显然是具有极大风险的，特别是一些新高价地的楼板价，已经赶上了老高价地项目的成交价格，严重透支了未来的市场预期。从近期申城中止出让多幅宅地的情况来看，土地市场的过热行情已经受到了有关部门的重视，不排除更多的限制措施介入土拍市场。